專訪RET睿意德劉洋：深圳商業特別講究實用主義，究竟是為什么？

2022年2月22日這一天的深圳，氣溫只有7度。當天下午，RET睿意德在深圳華僑城創意園舉辦了名為「灣區引力」的發布會，對深圳商業的發展，進行了年度盤點與趨勢預見。

圍繞著這次論壇的相關內容，Hot商業獨家專訪RET睿意德深圳策略顧問部負責人劉洋女士。借由她的描述，我們對深圳商業的發展，也有了更加全面立體的認知。

劉洋

RET睿意德商業股份有限公司

深圳策略顧問部負責人

談談2021年

老城區迎新發展

前海最值得期待

Question：

2021年深圳相關商業數據已經出爐，對這些數據您有怎樣的解讀？

劉洋：

深圳2021年商業存量為927萬㎡，但與上海相比，仍有差距，僅占上海的46%，而且人均商業面積也遠低于上海。但我們也要看到，深圳在增量方面的變化不容小覷：2021年，深圳新增商業236萬㎡，遠高于北京的170萬㎡。

從消費增速來看，2021年深圳消費增速達9.6%，接近廣州的9.8%，廣深兩地差距逐漸縮小。未來隨著深圳城市等級的不斷提升，深圳有望成為國內最大的商業掘金地。

Question：

深圳城市發展呈現自東向西的發展態勢，未來最值得關注的商圈具體有哪些？

劉洋：

城市發展呈現自東向西的發展態勢，引領深圳商圈一路向西，形成以羅湖、福田、南山、寶安為核心的發展格局。

隨著新興商圈一路向西和老牌商圈的重裝升級，深圳羅湖“金三角商圈”一家獨大的高端商業格局被打破，梅林商圈老佛爺全國首家精選概念百貨店將入駐，香蜜湖商圈有望引入重奢運營商——華聯SKP，深圳灣萬象城也在品牌檔次和能級上不斷提升加碼。

另一方面，現階段深圳仍缺乏具備世界性強輻射、強引流能級的消費目的地，隨著前海區位地位的提升以及更多國際資本的關注，前海板塊有望建成深圳首個國際級商區。

數據統計，前海三年內有10座規模在3萬㎡以上的商業體入市。其中，媽灣作為深圳最后一塊開發的核心區完整土地，有望以統一開發的先進理念，打造具有引領性的國際商區。

Question：

深圳發展一路向西，對東部傳統的東門商圈有何影響？

劉洋：

作為深圳商業發展的起點，東部商圈對深圳原住民來說，是重要的歷史記憶點，但由于老城區發展改造面臨道路交通改造、周邊人群變化等因素，使得東部老區落后于城市發展進程。未來，隨著華潤湖貝、蔡屋圍片區等區域眾多城市更新項目的開展和落地，東部城區有望迎來重生的機會。

同時，如何吸引人群實現跨區消費，是利用情懷，極度刺激的內容或是全新的業態，這也需要商業地產人更進一步的思考與實踐。

Question：

在您看來，疫情結束之后，深港兩地的商業市場會發生怎樣的變化？

劉洋：

2021年香港設立北部都會區，深圳與香港緊密聯手，實現兩地商貿、產業、資源鏈接，真正推動兩地一體化、同城化發展，共同構建大灣區最強都市圈和經濟核心。

從目前來看，疫情的常態化使得消費者已經學會如何與疫情相處，所以相比疫情結束這一場景，我們可以探討另一個相關話題，那就是深圳和香港將如何相處和進步。

隨著香港提出北部大都會的新政，“南強北弱”局面將得到一定改善，南北兩城同時承擔不同的角色并進。隨著北部規劃的實施落地將引入更多的產業資源，從而形成消費缺口，但不會動搖南部成熟城區的經濟和商業地位。

對于深圳來說，新政將帶來港深在產業資源、商業資源和自然資源層面上的對接，全面深化深港合作，吸引更多港企港人，產生“1+1大于2”的效果。

談城市對比

與廣州重慶成都比

深圳人愛“搞錢”不愛“耍”

Question：

作為深圳的近鄰，廣州也一直是國內商業消費的排頭兵。您怎么看待深圳與廣州的對比？

劉洋：

深圳首店數量近年來較北京上海呈追逐之勢，2021年首店總數為270家，已超越廣州。在深圳所有新開首店中，華南區域級別首店表現搶眼，總計引入84家，廣州為19家，顯示出深圳在灣區的影響力。

不過另一方，深圳的問題也比較突出，主要體現在商業開放度不足、本土開發商強勢，使得深圳商業國際化明顯滯后。

據統計，截止到2021年深圳的外資開發商占比僅為13%，位于四大一線城市之末。隨著深圳商業環境的改善，多家外企巨頭開始加入商業布局，如新世界集團的蛇口K11和鐵獅門的后海匯等，深圳商業有望朝著國際化、開放性、精細化的目標逐步加速。

Question：

以重慶成都為代表的西南商業，和以深圳為代表的華南商業有何相同點和不同點？

劉洋：

重慶和成都在商業板塊相對獨立，成熟度比深圳更高。

首先，深圳過往四十年發展以產業經濟為主，從土地出讓情況可看出，出讓的土地多是工業用地，在住宅和商業領域的關注度并不夠。其次，深圳的地產開發相對封閉，盡管深圳經濟早與國際接軌，但商業消費領域的國際化水平，不如重慶和成都。

都市發展需要繁榮的商業、國際性的商貿活動和商務往來，深圳若想實現打造國際大都市的目標，需要扭轉以產業經濟發展為核心的發展路徑，打響國際商務商貿的名片。

從消費者角度來看，重慶、成都消費者樂于“耍”，注重消費體驗。他們非常愿意在“給自己找樂子”這件事上，付出時間、金錢和精力。也正是基于這種消費底蘊，使得重慶和成都比深圳更早步入國際化消費進程。

反觀深圳，城市發展路徑是“以產立城”，不同于傳統城市產業發展的路徑，深圳在發展萌芽期便進入第二產業。所以最早來深圳的開拓者，天然具有更強的產業屬性，在消費習慣上更注重實用主義，這也導致了深圳前四十年得到商業發展速度較慢。但隨著深圳從產業經濟向樓宇經濟轉變，新深圳人將更多屬于白領或金領階層，這也將促進深圳商業的進一步發展。

談消費偏好

2021消費熱詞

奢侈品、國潮和寵物

Question：

2021年，受疫情影響，奢侈品的在地消費成為趨勢，在這一領域，深圳具體發生了哪些變化？

劉洋：

2021深圳進入商業新時代，消費者不再只是被動的“接受者”，而是逐漸成為推動品牌接受其價值觀的“影響者”，消費者行為發生明顯變化。

受疫情影響，深圳消費者通行港澳受到極大限制，奢侈品消費逐漸回歸成為疫情中最先反彈的業態。受業績增長影響，奢侈品牌對深圳市場信心加強并積極開店，新開店鋪數量由2020年的16家攀升至2021年的28家，品牌檔次進一步躍升，最突出的代表事件，就是以CHANEL和Delvaux為代表的頂級重奢品牌相繼落戶深圳。

Question：

圍繞國潮和寵物經濟，您認為有哪些趨勢值得關注？

劉洋：

伴隨新國貨浪潮崛起，深圳成為國潮品牌最佳實驗場。具體來說，依托完整的產業鏈資源、制造業基礎和供應鏈實力，以及巨大的零售消費潛在市場，深圳為新國貨品牌提供了廣闊的發展空間，有12.5%的新國貨品牌選擇深圳作為總部。

還有一個值得關注的維度，就是寵物經濟。隨著社會結構變化，城市服務取代伴侶功能，寵物成為2.4億單身群體的情感寄托，寵物行業在2021年規模超3000億元。

作為“寵物友好型城市”，深圳設有寵物主題公園及寵物專業展會，深圳各類購物中心也開始爭相加碼寵物零售、體驗及運營活動。在這一領域，未來還會有更多的變化值得期待。

談深圳商業的未來

未來5年迎爆發式增長

品質將進一步躍升

Question：

對于深圳商業未來五年的發展進程，您有哪些判斷？

劉洋：

創新和年輕是深圳的“城市基因”，深圳有眾多的優質創新企業，吸引國內外高學歷高素質人才源源不斷地涌入。數據顯示，近十年來深圳擁有大學文化程度的人口增長率達到64%，15-59歲人口比重達到79.5%，超過北京和上海。

相比其他一線城市，深圳2021年社消總額僅為9498億元，遠低于北京、上海和廣州萬億規模，深圳未來仍有大量消費潛力亟待全面爆發和釋放。

從市場承載規模來看，未來5年，深圳商業潛在供應量達768萬㎡，將迎來爆發式增長階段，大量舊改項目亟待入市，深圳整體商圈品質將明顯提升。

Question：

您如何看待通過發行不動產投資信托基金的方式，支持深圳商圈建設發展？

劉洋：

相比北上廣，深圳缺少商圈氛圍。深圳商業以單點形式為主，缺少商圈甚至商區的打造。

從最近地產企業暴雷現象頻出來看，地產證券化是未來的發展趨勢。同時，從商業地產內在的回報能力來看，原來地產重資本的開發模式已經出現弊端，過分依賴銷售行為不能維持商業地產的可持續發展，未來需要依靠金融機構等去尋找到開發和運營的相對平衡，形成以運營收入為核心的架構體系，才能支持商業地產的長期發展。