超預(yù)期大幅降息 房地產(chǎn)的苦日子要結(jié)束了嗎？

5月20日上午，市場(chǎng)迎來(lái)了一則重磅利好消息：5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)到4.45%。

與此同時(shí)，一年期的LPR并沒(méi)有調(diào)整，此次和房貸關(guān)系最為緊密的5年期LPR卻創(chuàng)下了2019年LPR改革增設(shè)5年指標(biāo)以來(lái)的單次最大降幅，大大超出之前市場(chǎng)預(yù)期的4.55%水平。

5年期以上的LPR大幅下調(diào)，基本可以理解為針對(duì)房地產(chǎn)的定向降息。有人說(shuō)，這不僅是對(duì)當(dāng)下對(duì)資金極度饑渴的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“精準(zhǔn)扶貧”，更是體現(xiàn)了決策層對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度和決心。

以北上廣深一線城市為例，一套五六百萬(wàn)元的房子大概是市場(chǎng)中位數(shù)，貸款300萬(wàn)元30年還清的話，存量房貸客戶每年的房貸支出可節(jié)省約3000元。如果是新增首套房客戶，恭喜，大概率還能再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，這樣每年房貸可以省7500元左右。

那么問(wèn)題來(lái)了，此次超預(yù)期的大幅降息是否預(yù)示著市場(chǎng)底部的真正到來(lái)？房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)否極泰來(lái)，好日子即將來(lái)臨了？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們首先要明白，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題，不僅是資金問(wèn)題，更是信心問(wèn)題。

本以為去年下半年的房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)是地獄模式了，可今年隨著疫情的沖擊，誰(shuí)也沒(méi)想到房地產(chǎn)這個(gè)地獄下面還有18層。

就連一向勇猛的融創(chuàng)，去年上半年還花上千億拿地，到了今年5月，卻淪落到美元債連2個(gè)小目標(biāo)的利息都拿不出來(lái)的境地。

老孫不夠努力嗎？非也。去年下半年行業(yè)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下之時(shí)，融創(chuàng)就已急劇收縮戰(zhàn)線，積極賣賣賣，老孫甚至自己掏腰包救公司，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)像貝殼的股權(quán)也賣了，也積極引入戰(zhàn)投、到處借錢。

之所以融創(chuàng)至今未能走出泥潭，也跟市場(chǎng)環(huán)境空前惡化、老孫對(duì)形勢(shì)發(fā)生誤判、現(xiàn)在的市場(chǎng)爆雷者眾多，接盤俠不夠用均有關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)的老牌白衣騎士，如今竟也奄奄一息，等待新的白衣騎士救命，行業(yè)的慘烈令人唏噓。

當(dāng)年萬(wàn)達(dá)陷入危難之際，市場(chǎng)還是上行，不缺少白衣騎士，市場(chǎng)的錢也很充裕，以至于萬(wàn)達(dá)斷臂求生后，能很快走出危機(jī)。如今的市場(chǎng)早已不可同日而語(yǔ)，如果萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題發(fā)生在當(dāng)下，可能就會(huì)是另一種結(jié)局。

如今，大批的房企爆雷，或游走在爆雷邊緣，這已經(jīng)不是某一家或者某幾家的問(wèn)題了，而是整個(gè)行業(yè)甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的問(wèn)題了。照此下去，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題勢(shì)必會(huì)成為影響整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大問(wèn)題。

顯然，決策層早已意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，從去年四季度開始的政策糾偏步伐已經(jīng)越來(lái)越快，尤其是今年以來(lái)，從中央到地方，不斷因城施策，松綁調(diào)控政策，出臺(tái)各類扶持政策，其最終的目的只有一個(gè)，就是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

從此次5年期以上LPR超預(yù)期大幅下調(diào)可以看出，決策層要加速?gòu)?qiáng)力穩(wěn)定市場(chǎng)信心的意圖已經(jīng)十分明顯。

至于背景和原因，從5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份樓市情況可以看到端倪，4月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。

從4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)銷售端大幅下行，超出預(yù)期，并拖累了房企資金鏈，也導(dǎo)致房企拿地、開工大幅下降，造成房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條下行，并進(jìn)一步導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步緊繃，市場(chǎng)對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，房企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的概率也在增大。

正因?yàn)榇?，市?chǎng)亟需更多強(qiáng)有力的政策出臺(tái)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)信心，遏制市場(chǎng)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。近期高層的一些會(huì)議上也透露了這一信號(hào)。

5月18日，李克強(qiáng)總理在云南主持召開穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)上表示，已出臺(tái)政策要盡快落實(shí)到位，要增強(qiáng)緊迫感，挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道。

針對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題，總理也提出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢(shì)，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實(shí)上，除此之外，近期高層會(huì)議和監(jiān)管層也頻頻釋放政策暖風(fēng)，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

上個(gè)月18日，央行等部門強(qiáng)調(diào)，因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月29日召開的中央政治局會(huì)議提出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這個(gè)會(huì)議其實(shí)也明確了，給予地方根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整樓市政策更大的自主權(quán)。隨著中央政治局穩(wěn)樓市信號(hào)的釋放，5月份以來(lái)，以及有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)支持樓市的政策，其中不乏杭州、成都、蘇州等熱點(diǎn)城市。各地圍繞房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定、降低首付、降低限購(gòu)門檻、向多孩家庭政策傾斜等推出各種“花式”新政，樓市政策調(diào)整已經(jīng)開始出現(xiàn)井噴狀態(tài)。

緊接著，5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)一起出手，為樓市帶來(lái)重大利好：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

很快，數(shù)天之內(nèi)，就有20多個(gè)城市響應(yīng)，及時(shí)將首套房利率降至4.4%的底線上，相比上個(gè)月下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，200萬(wàn)的按揭貸款能節(jié)約1500元左右的月供。

隨著今日開始5年期以上LPR下調(diào)，按照央行和銀保監(jiān)會(huì)的政策，首套房的房貸利率下限將調(diào)整為4.25%，二套房的房貸利率將下調(diào)為5.05%。

而從銀行實(shí)際執(zhí)行的主流房貸利率來(lái)看，5月份的降息空間也將進(jìn)一步擴(kuò)大，后期銀行對(duì)于房貸的支持力度也將增大。

不可否認(rèn)，近期樓市的慘烈又跟疫情的沖擊有巨大的關(guān)系，但需要認(rèn)清的一點(diǎn)是，盡管疫情原因，很多人無(wú)法進(jìn)行買房交易行為，但這并不意味著需求的消失，而是需求被迫延后。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有銷售自然無(wú)法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，房企近兩三個(gè)月的資金鏈吃緊也跟近期償債高峰來(lái)臨、銷售額大幅下降有關(guān)，而銷售額的大幅下降則主要是因?yàn)橐咔闆_擊和由此帶來(lái)的市場(chǎng)信心不足的原因。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都是政策市，市場(chǎng)的信心有多大，也跟疫情的防控形勢(shì)、樓市政策、信貸政策支持的力度緊密相關(guān)。

從政策層面來(lái)看，當(dāng)前的各種扶持政策已經(jīng)十分密集，但是，按照總理5月18日會(huì)議上的話講，“應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)仍有政策空間?！蓖瑫r(shí)，降息一直都是提振資產(chǎn)價(jià)格、提振市場(chǎng)信心和預(yù)期的最重要的工具，而現(xiàn)在新一輪的降息周期也已經(jīng)開啟。

從疫情角度來(lái)看，隨著上海等多地防控形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)循環(huán)逐步步入正軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步得以修復(fù)，交易預(yù)計(jì)將穩(wěn)步出現(xiàn)回升。

特別需要注意的是，這幾個(gè)月，由于疫情原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)、開工量連月下滑，對(duì)供給端形成了較大壓力，而疫情好轉(zhuǎn)之后，被迫延后積壓的需求端的集中爆發(fā)、加上社會(huì)資金面的好轉(zhuǎn)、銀行信貸支持等，可能會(huì)導(dǎo)致新的供需矛盾。屆時(shí)，如何防范樓市過(guò)熱可能又會(huì)成為新的問(wèn)題。