農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，事關(guān)農(nóng)民，十萬億市場爆發(fā)在即

日前，重磅改革會議召開，審議了五份文件。其中一份文件涉及“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”，如：《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的指導(dǎo)意見》。

推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，必須審慎穩(wěn)妥推進。

該如何深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作？會議這樣強調(diào)：

●試點縣（市、區(qū)）數(shù)量要穩(wěn)妥可控。

●要堅持同地同權(quán)同責(zé)，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場中交易，適用相同規(guī)則，接受市場監(jiān)管。

●要堅持節(jié)約集約用地，堅持先規(guī)劃后建設(shè)，合理布局各用途土地。

●要嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，落實永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求。

重磅會議，釋放加速推進農(nóng)村土地制度改革，但需“審慎穩(wěn)妥”，進一步激活沉睡的資源，關(guān)乎未來大計，助推城鄉(xiāng)融合發(fā)展、鄉(xiāng)村振興及共同富裕。

一直以來，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地就存在問題，無形中制約著社會資本下鄉(xiāng)投資興業(yè)，年輕人返鄉(xiāng)、下鄉(xiāng)、入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，在這個過程中涉及耕地、園地、設(shè)施農(nóng)用地、集建設(shè)用地等多種土地類型。其中，設(shè)施農(nóng)業(yè)地適用面小、范圍窄和標準上限低，建設(shè)用地指標落地難、規(guī)劃滯后、土地出讓成本高和審批手續(xù)復(fù)雜，使得設(shè)施農(nóng)用地和建設(shè)用地難題成為制約鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的主要瓶頸。因此，解決農(nóng)村鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地問題，成了解決我國農(nóng)業(yè)農(nóng)村問題的關(guān)鍵。

這不，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革《指導(dǎo)意見》審議通過，將對鄉(xiāng)村振興帶來促進作用，更有利于產(chǎn)業(yè)下沉、人才下沉、資金下沉。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場化，這個趨勢，很快將會到來，但必須按《指導(dǎo)意見》有序推進。

城鄉(xiāng)二元體系的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)必須得到調(diào)整，鄉(xiāng)村經(jīng)濟、農(nóng)產(chǎn)業(yè)亟待改革創(chuàng)新，離不開“土地要素”保障，尤其是建設(shè)用地指標，必須以最新的鄉(xiāng)村土地管理政策為綱。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，多數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地都是靠宅基地整合而來。

一些試點區(qū)域，允許村集體在農(nóng)民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這里包括：東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)，情況各有不同，前提條件是村集體得有有償收回資本金，這個尤為重要。

新《土地法》又規(guī)定，只要經(jīng)過村民大會以70%以上的舉手表決同意，那么村集體可自行決定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用途，其使用權(quán)屬于村民委員會自治的權(quán)利之一，上級政府不得干預(yù)。

同時，在宅基地“三權(quán)分置”制度下，還要熟悉其盤活利于方式，有以下五大類：

1、利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、共享農(nóng)莊、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

2、利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

3、建設(shè)租賃住房，實行租購并舉，緩解大城市住房壓力，這些相對于城市群、都市圈周邊延伸區(qū)域的農(nóng)村來說，比較適合。

4、盤活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式。

5、采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

是利用以上方式盤活，還是依法依規(guī)有償退出，以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這個農(nóng)民群體還得提前考量權(quán)衡，畢竟有人愿意進城落戶，還有人愿意住在農(nóng)村。

不過，在全面推進鄉(xiāng)村振興及開展鄉(xiāng)村建設(shè)行動的背景下，多數(shù)農(nóng)民還是想在“不離土、不離鄉(xiāng)、不離業(yè)”的情況下，能夠過上想要的生活，鄉(xiāng)村宜居更宜業(yè)。

相信，《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的指導(dǎo)意見》很快會印發(fā)，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市交易制度也會健全及完善，前提條件是農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅、別墅、酒店、公寓等房地產(chǎn)開發(fā)，政策界線會更加清晰，更多用于保障農(nóng)產(chǎn)品深加工等鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村休閑旅游用地。

總之，此《指導(dǎo)意見》，事關(guān)農(nóng)村土地改革不斷深化，利于社會資本下鄉(xiāng)興業(yè)，更關(guān)乎億萬農(nóng)民切身利益，正在醞釀潛在機遇期，推進鄉(xiāng)村振興，促進共同富裕，黃金寶藏隱藏于翻騰的泥土下，呼喚更多有志青年扎根鄉(xiāng)村，十萬億市場或許爆發(fā)在即！

文 / 李國民 / 跨界融合 - 策劃人 / 三農(nóng)研究 專注（鄉(xiāng)村建設(shè)、文旅、農(nóng)旅）等項目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計！