農村集體經營性建設用地入市改革，事關農民，十萬億市場爆發在即

日前，重磅改革會議召開，審議了五份文件。其中一份文件涉及“農村集體經營性建設用地”，如：《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的指導意見》。

推進農村集體經營性建設用地入市改革，事關農民切身利益，涉及各方面利益重大調整，必須審慎穩妥推進。

該如何深化農村集體經營性建設用地入市試點工作？會議這樣強調：

●試點縣（市、區）數量要穩妥可控。

●要堅持同地同權同責，在符合規劃、用途管制和依法取得前提下，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價，在城鄉統一的建設用地市場中交易，適用相同規則，接受市場監管。

●要堅持節約集約用地，堅持先規劃后建設，合理布局各用途土地。

●要嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損，落實永久基本農田、生態保護紅線、城鎮開發邊界等空間管控要求。

重磅會議，釋放加速推進農村土地制度改革，但需“審慎穩妥”，進一步激活沉睡的資源，關乎未來大計，助推城鄉融合發展、鄉村振興及共同富裕。

一直以來，鄉村產業發展用地就存在問題，無形中制約著社會資本下鄉投資興業，年輕人返鄉、下鄉、入鄉創業，在這個過程中涉及耕地、園地、設施農用地、集建設用地等多種土地類型。其中，設施農業地適用面小、范圍窄和標準上限低，建設用地指標落地難、規劃滯后、土地出讓成本高和審批手續復雜，使得設施農用地和建設用地難題成為制約鄉村產業振興的主要瓶頸。因此，解決農村鄉村產業發展用地問題，成了解決我國農業農村問題的關鍵。

這不，推進農村集體經營性建設用地入市改革《指導意見》審議通過，將對鄉村振興帶來促進作用，更有利于產業下沉、人才下沉、資金下沉。

農村集體經營性建設用地市場化，這個趨勢，很快將會到來，但必須按《指導意見》有序推進。

城鄉二元體系的經濟結構必須得到調整，鄉村經濟、農產業亟待改革創新，離不開“土地要素”保障，尤其是建設用地指標，必須以最新的鄉村土地管理政策為綱。

農村集體經營性建設用地，事關農民切身利益，涉及各方面利益重大調整，多數農村集體經營性建設用地都是靠宅基地整合而來。

一些試點區域，允許村集體在農民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市，這里包括：東部地區、中部地區、西部地區，情況各有不同，前提條件是村集體得有有償收回資本金，這個尤為重要。

新《土地法》又規定，只要經過村民大會以70%以上的舉手表決同意，那么村集體可自行決定農村集體經營性建設用地的用途，其使用權屬于村民委員會自治的權利之一，上級政府不得干預。

同時，在宅基地“三權分置”制度下，還要熟悉其盤活利于方式，有以下五大類：

1、利用閑置住宅發展符合鄉村特點的休閑農業、共享農莊、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態。

2、利用閑置住宅發展農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。

3、建設租賃住房，實行租購并舉，緩解大城市住房壓力，這些相對于城市群、都市圈周邊延伸區域的農村來說，比較適合。

4、盤活農村閑置房屋，探索養老產業新模式。

5、采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。

是利用以上方式盤活，還是依法依規有償退出，以農村集體經營性建設用地入市，這個農民群體還得提前考量權衡，畢竟有人愿意進城落戶，還有人愿意住在農村。

不過，在全面推進鄉村振興及開展鄉村建設行動的背景下，多數農民還是想在“不離土、不離鄉、不離業”的情況下，能夠過上想要的生活，鄉村宜居更宜業。

相信，《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的指導意見》很快會印發，農村集體經營性建設用地直接入市交易制度也會健全及完善，前提條件是農村集體建設用地不得用于商品住宅、別墅、酒店、公寓等房地產開發，政策界線會更加清晰，更多用于保障農產品深加工等鄉村重點產業和鄉村休閑旅游用地。

總之，此《指導意見》，事關農村土地改革不斷深化，利于社會資本下鄉興業，更關乎億萬農民切身利益，正在醞釀潛在機遇期，推進鄉村振興，促進共同富裕，黃金寶藏隱藏于翻騰的泥土下，呼喚更多有志青年扎根鄉村，十萬億市場或許爆發在即！

文 / 李國民 / 跨界融合 - 策劃人 / 三農研究 專注（鄉村建設、文旅、農旅）等項目的前期策劃、規劃設計！