入局房地產(chǎn)，“門外漢”福州地鐵變形記

半年報收官落幕，但我們還在咀嚼著，余韻未竭。

也曾風(fēng)頭一時無兩的舊閩系房企開啟比慘大賽：沒有最慘，只有更慘。譬如，三不五時就“欣然宣布”的融信這回不再“欣然”：2022年上半年實現(xiàn)合約銷售額387.97億元，同比猛降53.33％；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)虧損44.29億元，去年同期盈利6.84億，同比盈轉(zhuǎn)虧。

▲圖源：福州地鐵官微

不妨跳脫開舊閩系。都說在當(dāng)下“大浪淘沙”的階段，傳統(tǒng)意義上的房企悄然發(fā)生著變化，而那些賣著幾塊錢地鐵票的公司們，正在崛起為強(qiáng)勢的開發(fā)商？

不過，“說商道市”注意到，福州地鐵集團(tuán)的財報卻首次批露，參股的神盤“榕心映月”，也曾三開三罄的金山TOD“榕心映月”，年虧千萬，且已連虧三年。

既已入局，若不勝怎還？

“門外漢”福州地鐵集團(tuán)，更堅定了著力拓展“軌道運(yùn)營+物業(yè)開發(fā)”經(jīng)營模式的信念，誓將房地產(chǎn)進(jìn)行到底。

財報還透露了啥？

NO.1｜地鐵賺錢基本靠“補(bǔ)”

財政包袱有點(diǎn)沉

有此一說，全球90%的地鐵線都在虧錢。

地鐵虧錢是一種表面上看起來普惠性的福利，實際上是發(fā)給社會中下層的一種交通補(bǔ)貼。

“說商道市”也曾撰稿批駁了某些無腦福吹口中的福州地鐵盈利狀況很不錯的言論，透視福州地鐵財報，引發(fā)極大關(guān)注。根據(jù)福州地鐵集團(tuán)年報及信用評級報告，2021年，福州地鐵營業(yè)總收入18.15億，利潤0.74億，但票款補(bǔ)貼13.18億，而票務(wù)收入僅1.33億。

需要補(bǔ)充說明的是，福州市財政部門對通過成本規(guī)制核定的運(yùn)營成本與乘客實際支付優(yōu)惠票價之間的差額予以補(bǔ)貼，票款補(bǔ)貼計入“營業(yè)總收入”，使得福州地鐵運(yùn)營毛利率持續(xù)為正。

因此，脫離了2021年13.18億的財政“票款補(bǔ)貼”而談福州地鐵盈利情況，這，是很大的誤讀，純屬一廂情愿。

▲圖源：有數(shù)，單位：億元

賺錢基本靠“補(bǔ)”，這也正是國內(nèi)絕大多數(shù)城市的畫風(fēng)（如上圖所示），但香港與深圳，無疑是特立獨(dú)行者，是國內(nèi)最賺錢的城市地鐵公司。

香港地鐵2021年年報數(shù)據(jù)顯示，稅后利潤高達(dá)97億港元。去年一年內(nèi)就建設(shè)了2萬個住宅單位和兩個大型商場項目，而原來的港鐵就有14個商場，11.4萬個住宅單位。香港地鐵的成功，也帶動了內(nèi)地城市地鐵公司對地產(chǎn)的看好。而其中學(xué)得最好的優(yōu)等生，就數(shù)深圳地鐵了。

根據(jù)深圳市地鐵集團(tuán)的年度報告，公司年營收在過去十年里增長了20倍，一度突破200億元。更有趣的是，深圳地鐵近5年的收入里，超過一半來自“副業(yè)”，“地鐵+物業(yè)”開發(fā)。

回歸你我身處的福州城，初涉房地產(chǎn)，“門外漢”福州地鐵集團(tuán)同大部分地產(chǎn)新人一樣，也是先尋求合作后自主開發(fā)。

NO.2｜首份房地產(chǎn)成績單

青銅王者，一線之間

究竟是時運(yùn)的偶然，還是實力的必然？

金山TOD榕心映月項目正是福州地鐵集團(tuán)入局房地產(chǎn)邁出的第一步。

2018年9月，多方聯(lián)合體以18.43億元競得該項目。為此，福州地鐵集團(tuán)攜手首開集團(tuán)、綠城中國、陽光城集團(tuán)、中國交建，成立了福州禎泰置業(yè)有限公司來運(yùn)作這個項目。

其中，福州綠榕投資發(fā)展有限公司持股80%，中交海西投資有限公司持股10%，福州地鐵置業(yè)有限公司10%。

福州地鐵置業(yè)是福州地鐵集團(tuán)100%控股的子公司，是福州地鐵集團(tuán)專注于城市軌道交通沿線土地整理與開發(fā)利用性質(zhì)的子公司，綠榕投資發(fā)展則是首開、綠城、陽光城的合資公司。

榕心映月項目位置甚佳，地處地鐵2/5號線黃金交匯點(diǎn)，住宅項目曾三開三罄（2019年12月、2020年8月、2020年9月），一度被譽(yù)為2020年神盤。

但財報顯示，這個項目，福州地鐵集團(tuán)子公司福州地鐵置業(yè)參股投資的聯(lián)營企業(yè)福州禎泰置業(yè)有限公司，權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益2021年虧損107.2萬元。

▲截圖自福州地鐵集團(tuán)2021年度報告

若把時間軸拉長，這個項目，福州地鐵集團(tuán)權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益2020年虧損143.8萬元；2019年虧損203.2萬元。

上述虧損額為按股份比例折算攤到福州地鐵集團(tuán)頭上的數(shù)額，因此，不難得知，金山TOD榕心映月項目進(jìn)入實操后，年虧千萬元，已連虧三年。

NO.3｜福州地鐵的小心思

肥水不流外人田

既已入局，若不勝怎還？

以為是王者，結(jié)果卻是青銅？

入局房地產(chǎn)的福州地鐵集團(tuán)，交出的第一份成績單，許不太亮眼。但平心而論，“說商道市”初看到這組數(shù)據(jù)還是頗為驚訝的，因為，榕心映月三開三罄給人的印象太深。買到即賺到，當(dāng)然，僅限住宅。

而截至2022年一季末，福州地鐵集團(tuán)用于地鐵沿線開發(fā)的土地共計4宗，其中在建項目3個，擬建項目1個，均由子公司地鐵置業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營。

其中，福州市2020-40號宗地地鐵1號線上藤站附屬用房地塊，商服用地，總建筑面積9175平米，總投資1.14億元，目前已完成整體招租工作；

長樂區(qū)宗地2020工業(yè)掛牌-1號位于長樂區(qū)鶴上鎮(zhèn)軌道交通6號線橫港車輛段，總建筑面積約83766平米，項目總投資約3.5億元，計劃打造以軌道交通大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+等新興產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來通過出售和出租相結(jié)合方式進(jìn)行收益平衡。

福州市2020-41號宗地地鐵1號線斗門站B出口地塊，商服用地，總建筑面積8500en平方米，項目總投資1.13億元，計劃打造一座城市精品酒店，未來通過出租進(jìn)行資金平衡。

擬建項目方面，宗地2021-78號座落于鼓樓區(qū)六一中路38號，總建筑面積 9781平米，計劃建成商業(yè)辦公樓，總投資約1.2億元，預(yù)計于2022年底開工建設(shè)。

豈止于此！

2021年起，福州地鐵集團(tuán)新拓展了鋼貿(mào)業(yè)務(wù)。

財報顯示，福州地鐵集團(tuán)資源開發(fā)板塊涵蓋廣告、租賃、物業(yè)管理、鋼貿(mào)和代收付水電等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整體運(yùn)營較平穩(wěn)。

鋼貿(mào)業(yè)務(wù)主要由地鐵實業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營，系2021年新拓展業(yè)務(wù)，下游客戶主要為地鐵建設(shè)相關(guān)施工企業(yè)。2019-2021年及2022年1-3月，福州地鐵集團(tuán)廣告資源、設(shè)計服務(wù)和鋼貿(mào)收入合計分別為0.37億元、0.61億元、2.67億元和 0.61億元。如前述，2021年拓展鋼貿(mào)業(yè)務(wù)使得當(dāng)年收入大幅增長。

2022年9月，福州地鐵置業(yè)公告稱，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，計劃面向社會公開收購一家具有三級以上資質(zhì)的建筑工程施工企業(yè)的全部股權(quán)。

在“說商道市”看來，拓新鋼貿(mào)業(yè)務(wù)與計劃收購建筑施工企業(yè)，這都是福州地鐵集團(tuán)躬身入局房地產(chǎn)的小心思。畢竟，肥水不流外人田。

事實上，國資背景的優(yōu)勢+拿地的先手優(yōu)勢，近年福州地鐵集團(tuán)積極推進(jìn)自有物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，地鐵沿線土地可供開發(fā)空間較大，預(yù)計未來能提供一定收益，略略減輕福州市的財政包袱，并能夠反哺地鐵建設(shè)和運(yùn)營，有余力去持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量。

NO.4｜找尋行業(yè)大變局下的新動力

變形記到底改變了誰？

時代更迭的明目張膽與暗流涌動，人們身處其間而不自知。

今時的武林，尤其身處閩系房企北派大本營的福州城，群雄逐鹿，各有千秋，小卒過河，各有各的活法。

都說，2022年，地產(chǎn)的規(guī)則變了。地產(chǎn)新的江湖和秩序正在形成。相應(yīng)地，我們也期待著，這些企業(yè)將給房地產(chǎn)這個賽道帶來更多有意思的新玩法和新思路。

但愿，福州地鐵集團(tuán)真的可以！

說商道市，有一說一

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