科技建造拓展代管代建市場 行業分化下碧桂園或迎新機

房地產行業此番經歷寒冬時間之長，超出所有人的想象。過去一年，銷售低迷、疫情反復、信心不足、房企大面積暴雷。不過，在這場近20年來未有的行業大考中，“示范生”碧桂園憑借強力而穩健的財務管控和奮力自救的決心，交出了讓人放心的答卷。

3月30日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2022年業績報告。雖無可避免地受到行業深度調整的影響，但碧桂園銷售業績依然展現出足夠韌性，并憑借精細化的財務資金管控，去化率及回款率保持高位，負債水平及結構持續優化，后續發展動能十足。

經營穩健：韌性突顯、現金充足

財報顯示，碧桂園在2022年實現總營業收入約4303.7億元，毛利約328.8億元，歸屬股東的核心凈利潤約26.1億元。在大多數房企虧損甚至徘徊在生死邊緣的2022年，碧桂園核心凈利潤仍然為正，反應了企業的韌性。

行業深度調整并不是驟然而至的，發展邏輯的根本性變化早已悄然發生，唯有財務高度自律、管理高度精細，才有可能為高速運行中的列車留有足夠長的剎車安全距離。

據了解，碧桂園自2018年便開始實行“行穩致遠”的發展策略，經過多輪的“降本增效”，在規模發展與財務安全之間取得良好平衡。2022年，碧桂園圍繞“保交付、保資產、保安全和保信用”展開資源鋪排，將全面預算管理納入戰略高度，堅持“現金流是前提，利潤是核心”的方針，將經營目標、利潤、現金流、資源、費用等全部納入其中，形成系統的經營策略和計劃，并定期跟蹤經營數據，制定改善措施。

集團管理層此前也曾提到關于可動用現金的核心管理措施，短期上進行每周資金計劃的滾動鋪排，留足安全墊，以應對外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個月的現金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點都納入考量，并做了極致的壓力測試。

得益于前瞻性的降負債安排和合理的財務管理措施，碧桂園的財務基本面持續優化，杠桿水平持續走低。2022年12月 31日，集團現金余額約人民幣1475.5億元，相比2022年中期維持穩定，資金保障能力良好。凈借貸比率降至40%，是近十年以來的最低值。

現金流相當于企業的“血液”，充足的現金流既代表著企業有較強的抗風險能力，也意味著企業有能力進行持續的投資。值得一提的是，在行業下行的近兩年，碧桂園的凈經營性現金流持續為正，2022年凈流入達356.2億元，厚實的“安全墊”幫助其在行業大浪淘沙之時活到“決賽圈”。

直面困難：多元融資、精準投資

房地產行業具有資金密集度高、建設周期長、資金回籠速度慢等特點，因此多元融資渠道暢通對地產企業安全來說極為重要。碧桂園是目前行業為數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。2022年公司在政府監管部門支持下，合計發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品近100億元人民幣，完成3次股權融資共獲約115億港幣，獲超十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。監管層和金融機構以積極支持融資表達了對這家龍頭房企發展前景的信心。

在行業波動期，控股股東、管理層始終與公司站在一起，持續在二級市場購買公司債券及優先票據。大股東還為公司提供了50.55億港幣的免息無抵押借款。

碧桂園穿越周期的“穩”，在投資方面也得到了充分的體現。2022年，碧桂園進一步收縮投資力度，但是出手更為精準，高度聚焦低溢價率、高確定性城市，分別在佛山、張家口、蘭州等地新獲取9個項目，71%分布在一二線城市。

莫斌透露，2023年碧桂園已重啟拿地，通過新增土儲布局的調整，計劃在3-5年的時間內，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50比50。

新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍在主席報告中表示，公司整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。

目前，碧桂園是全國布局最為廣泛且均衡的房地產企業。年報顯示，集團位于中國內地的權益可售資源約9555億元，另有潛在權益可售資源2528億，合計約1.2萬億，權益可售資源分布合理，75%位于長三角/珠三角/環渤海等五大都市圈，可支撐公司未來的發展需求。

“客戶體驗紅利將是最后的紅利。”莫斌此前在集團內部年會上提出，碧桂園將把全周期競爭力壓縮聚焦到產品力和成本力上，具體包括工程質量及按時完美交付、圍繞“住有宜居”優化產品定位選型以及物業服務三個方面。

在房地產行業信心恢復期，保交付成為化解行業困境的關鍵一環。在2022年現金流極為緊張的情況下，碧桂園依然積極調動各方資源，推動項目進度，全年按時按質交付近70萬套房屋，交付量高居行業榜首，且遠超同行。同時，業主對房屋質量滿意度提升15.4個百分點、維修服務滿意度提升8.7個百分點，體現了頭部企業的實力和擔當。

布局未來：科技建造+代管代建

《孫子兵法》有云：“兵形象水，兵無常勢，水無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神。”當時代的大環境發生變化時，企業也需要積極做出改變，以應對巨變的時代。

楊惠妍在報告中表示：“當前房地產市場已經進入了全新的時代，市場從過去的高速增長期逐步進入平穩期，商業模式和競爭格局也發生了極大變化，企業唯有主動求變、突破自我，方能適者生存、走向未來。”

緊跟國家政策方向，碧桂園在2018年便成立了聚焦建筑機器人研發制造的廣東博智林公司。在業務應用端，2022年6月，碧桂園進一步整合資源成立科技建筑集團，聚焦科技建造方式革新，積極推動建筑機器人施工技術的應用落地。

經過四年多的核心技術積累，博智林在研發應用方面持續取得進步。截至2023年1月，博智林已有33款建筑機器人投入商業化應用，服務覆蓋30個省份超600個項目，累計應用施工面積超1000萬平方米。

在發布會現場，莫斌詳細介紹了外墻噴涂機器人、地坪研磨機器人和涂料施工機器人等三款主力建筑機器人。其中，外墻噴涂機器人可替代人工進行高空作業，相較傳統施工綜合工效提升約3-5倍，綜合成本降低約20%；地坪研磨機器人用于混凝土地面的打磨和拋光，相比傳統人工在漫天揚塵下施工，可實現無揚塵自動研磨，并長時間連續作業。即將迭代完成的四合一多功能涂料施工機器人，可實現復雜構造的乳膠漆自動化噴涂，相較傳統施工綜合成本可降低約45%，預計將在今年三季度投入商業應用。

科技智慧建造體系也將為碧桂園代管代建業務拓展新空間。2022年，隨著央企、國企、地方城投企業拿地增多，以及地產紓困加速，代建需求也水漲船高，成為未來市場新的機會點。據介紹，碧桂園布局代管代建市場已經超過7年，累計承接項目超過150個，累計在管面積近1300萬方。

當前，房地產銷售端已出現積極信號，全國商品房銷售結束了一年多的負增長，迎來緩慢復蘇行情。民生證券研報稱，市場對地產行業在經濟中的支柱地位認知將更清晰，優質房企將因稀缺性和系統重要性獲得重估，強烈建議關注碧桂園等優質地產企業的行情和機會。中銀國際則認為，無論是在財務方面還是在運營方面，碧桂園在民營開發商中仍然相對強勁，保持“買入”評級。

地產金融世界

微信號:WJDCSJ

新浪微博:@地產金融視界

微信聯系方式:Jun848519