郁亮的黑鐵時(shí)代：萬(wàn)科降價(jià)被罰

文/地金君

萬(wàn)科被罰了，這次是因?yàn)樘K州的一個(gè)項(xiàng)目。

假期前夕，為了迎接即將到來(lái)的人流高峰，許多樓盤(pán)都推出了不同程度的促銷活動(dòng)，最普遍的方式就是打折降價(jià)。不過(guò)，如此“大方”的讓利行為不僅沒(méi)有讓樓盤(pán)迎來(lái)銷售“喜報(bào)”，反而引起了監(jiān)管部門(mén)的注意，并致使部分開(kāi)發(fā)商被通報(bào)處罰，比如蘇州萬(wàn)科。

5月7日，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的一則通報(bào)文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、尚濱花園項(xiàng)目銷售過(guò)程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

來(lái)源：昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

對(duì)于上述項(xiàng)目，昆山市住建局已要求開(kāi)發(fā)商立即整改，且暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開(kāi)通。

企查查股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司是萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目公司，后者通過(guò)蘇州萬(wàn)科持股60%。另一個(gè)被罰的昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司是光大嘉寶旗下的項(xiàng)目公司，后者通過(guò)上海嘉寶持股100%。

據(jù)悉，昆山市住建局已將上述不良行為記入開(kāi)發(fā)商年度誠(chéng)信檔案，并稱將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)銷售行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將從嚴(yán)處理。

01

萬(wàn)科推出“特價(jià)房”

業(yè)內(nèi)稱售價(jià)太低易違規(guī)

公開(kāi)信息顯示，被通報(bào)的夢(mèng)之悅花園和尚濱花園均為項(xiàng)目備案名，兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)際推廣名稱分別為嘉寶夢(mèng)之悅和萬(wàn)科常春藤。

據(jù)了解，嘉寶夢(mèng)之悅項(xiàng)目位于昆山市花橋板塊，本次出現(xiàn)降價(jià)銷售的房源為工抵房，原價(jià)一套近190萬(wàn)元，優(yōu)惠之后可以降到140萬(wàn)元，最高降幅近50萬(wàn)元。據(jù)銷售人員稱，“五一”期間購(gòu)買還送車位。

萬(wàn)科常春藤則位于昆山錦溪板塊，本次促銷是專門(mén)針對(duì)89平方米的三房戶型推出了“特價(jià)房”。根據(jù)昆山萬(wàn)科常春藤微信公眾號(hào)，一套原單價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米的房源，“五一”期間特惠單價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，“巨惠”32萬(wàn)元，前15名還贈(zèng)送車位。

從這兩個(gè)項(xiàng)目往年的去化情況來(lái)看，效果都不怎么好。

如萬(wàn)科常春藤，資料顯示，該項(xiàng)目臨近有“大虹橋后花園”之稱的淀山湖，自駕約40分鐘就可到達(dá)上海虹橋商務(wù)區(qū)，因此項(xiàng)目主力客群多為從上海外溢的購(gòu)房者。但項(xiàng)目自2017年10月開(kāi)盤(pán)后，至今仍未去化完畢。

地產(chǎn)金融視界從各平臺(tái)的網(wǎng)友討論中發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科常春藤的評(píng)價(jià)并不高。一位意向購(gòu)房者表示，萬(wàn)科常春藤性價(jià)比不高，同樣的單價(jià)，環(huán)滬可以選擇千燈鎮(zhèn)，距離上海更近。另一名網(wǎng)友也稱，千燈鎮(zhèn)比錦溪出行便利，且配套更好。還有萬(wàn)科常春藤的業(yè)主稱，無(wú)論是降價(jià)前還是降價(jià)后，萬(wàn)科常春藤都沒(méi)有很明顯的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，這也是項(xiàng)目五年來(lái)一直沒(méi)有賣完的原因。

來(lái)源：平臺(tái)截圖

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科常春藤目前仍有48套房源在售，均價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡左右，成交周期為23月，流動(dòng)性較差。對(duì)比同板塊內(nèi)其他樓盤(pán)，萬(wàn)科常春藤的均價(jià)在48個(gè)掛牌小區(qū)內(nèi)排名第21，略高于錦溪均價(jià)。此外，該項(xiàng)目附近沒(méi)有大型的商業(yè)配套，車位也比較緊張，是住戶居住的痛點(diǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，降價(jià)賣房需要合法合規(guī)才可以。雖然現(xiàn)在的房?jī)r(jià)主要是市場(chǎng)在調(diào)節(jié)，但是開(kāi)發(fā)商在銷售的時(shí)候，依舊還要遵循商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，不能在房?jī)r(jià)預(yù)售備案后擅自大幅度降價(jià)。

“根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。所以，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售，降價(jià)可以，但是如果比備案價(jià)低太多就會(huì)違反上述規(guī)定。”王玉臣律師稱。

02

三年內(nèi)凈利潤(rùn)腰斬

萬(wàn)科“以價(jià)換量”保分紅

值得注意的是，這不是萬(wàn)科旗下唯一一個(gè)在“五一”期間推出特價(jià)房的樓盤(pán)。

同樣在江蘇范圍內(nèi)，無(wú)錫萬(wàn)科旗下每個(gè)在售項(xiàng)目都推出了10套特價(jià)房源，且還有萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠券，另外還享5個(gè)月無(wú)憂退房的“購(gòu)房保障”。而在另一邊的廣東范圍內(nèi)，東莞萬(wàn)科旗下有項(xiàng)目還針對(duì)個(gè)體戶給出特定的優(yōu)惠，最高可享42萬(wàn)元優(yōu)惠。

多地區(qū)項(xiàng)目“以價(jià)換量”的背后，是萬(wàn)科平淡的銷售數(shù)據(jù)。

5月6日，萬(wàn)科披露2023年4月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月萬(wàn)科銷售簽約面積約832萬(wàn)平方米，同比增加4.84%；銷售簽約金額約1348.6億元，同比降低1.81%。其中單月4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積206.3萬(wàn)平方米，同比增加28.22%；實(shí)現(xiàn)簽約金額334.7億元，同比增加8.53%。

此外年報(bào)數(shù)據(jù)亦顯示，萬(wàn)科在2022年就處于“增收不增利”的狀態(tài)：營(yíng)業(yè)收入為5038.38億元，同比增加了11.27%；但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為197.62億元，同比下降11.7%，創(chuàng)下2016年以來(lái)的新低。

拉長(zhǎng)時(shí)間線看，2020年度萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)和扣非歸母凈利潤(rùn)，均在400億元以上，分別為415.16億元、402.38億元。到2022年，公司歸母凈利潤(rùn)就只有226億元，扣非歸母凈利潤(rùn)更是不到200億元。這也意味著，3年時(shí)間里，萬(wàn)科凈利潤(rùn)慘遭腰斬。

作為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)巨頭，萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷向來(lái)頗受市場(chǎng)關(guān)注。

郁亮作為萬(wàn)科的領(lǐng)軍人物，他的一些論調(diào)，也被中小開(kāi)發(fā)商視為“風(fēng)向標(biāo)”。

早在五年前，郁亮就曾逆勢(shì)大喊“活下去”；2022年2月，郁亮又拋出“黑鐵時(shí)代”論斷，稱萬(wàn)科將“破釜沉舟，背水一戰(zhàn)”；后來(lái)半年過(guò)去，在萬(wàn)科2022年9月的媒體交流會(huì)上，郁亮又口風(fēng)一轉(zhuǎn)，稱“市場(chǎng)已不用恐慌”，并再次給出定義，“房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)已經(jīng)觸底”。

盡管郁亮目前的觀點(diǎn)為：“在市場(chǎng)差的要有信心”，但現(xiàn)實(shí)是，萬(wàn)科的確面臨著增長(zhǎng)難題。

此前萬(wàn)科公布的2023年一季報(bào)顯示，今年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約684.74億元，調(diào)整后同比增長(zhǎng)9.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約14.46億元，調(diào)整后同比增長(zhǎng)1.16%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約6.46億元，調(diào)整后同比繼續(xù)下降40.92%。

3月8日，萬(wàn)科曾召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，公司董事會(huì)秘書(shū)朱旭提到，未來(lái)三年的股東回報(bào)規(guī)劃計(jì)劃每年以現(xiàn)金分紅的方式，分配的利潤(rùn)不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)的30%，且這次披露的未來(lái)三年的股東現(xiàn)金分紅規(guī)劃是“底線要求”，即使極端情況下萬(wàn)科也會(huì)守住分紅30%的底線。

在這一“底線”要求下，也就不難理解，萬(wàn)科旗下項(xiàng)目為何紛紛選擇“以價(jià)換量”。

對(duì)于房企當(dāng)前普遍選擇降價(jià)賣房一事，王玉臣律師對(duì)地產(chǎn)金融視界表示，房?jī)r(jià)可以降，但是需要有序下降，不能驟降。“如果都降價(jià)，可能會(huì)造成高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主房屋市價(jià)下跌，進(jìn)而導(dǎo)致一部分業(yè)主會(huì)集體維權(quán)，嚴(yán)重者可能影響地方的和諧。尤其是大跌的情況下，還可能引起購(gòu)房人恐慌退房，甚至有的可能停止償還銀行房貸，引起一系列連鎖反應(yīng)。”

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，克而瑞研究中心指出，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場(chǎng)的整體成交仍將進(jìn)一步走低。不過(guò)，熱點(diǎn)恒熱，而低能級(jí)城市仍難有起色。

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