后沙峪破圈 誰才是區域性價比王？

北京順義后沙峪羅馬湖 圖 源：路燈甲學攝影

近幾年，順義新房市場提交的成績單越來越“優異”了。

據諸葛研究中心數據顯示，4月份順義區新房成交量領跑，共成交1597套，占比達20.15%；房山、朝陽2區，分別以1120套、971套的成交量位居區域第二、三，成交占比均超10%。

而此前網易房產統計數據也顯示，2020年順義新房成交3996套，同比上漲136%；2021年成交7398套，成交套數增長超3000套；2022年全年也成交了5630套，成交量僅次于大興區，排名第二。

真金白銀的銷量，才是真正能夠檢驗樓市最直接、最有效的試金石。

此外，置業另一個核心邏輯，是隱藏因素—創造力，而GDP是直觀反映區域創造力的實際價值，2022年，北京各區生產總值排名中，順義依然穩坐第六把交椅，在郊區里面依然是翹楚。

各路房企似乎也看到了順義的發展潛力，紛紛入駐，尤其是像“利潤王”中海這樣的房企，動輒幾十億土地成本的投入，而這也從側面印證了對順義的認可。

那么，是什么原因讓順義“搖身一變”成為出貨王？順義哪個板塊還值得買？我們一起來探討下。

01地產銳觀察

配套及產業加持

后沙峪破圈

經過多年的發展定型，順義大致可分為三大板塊：順義老城區；新城仁和+牛欄山+馬坡，以及后沙峪。

而順義老城區主要以本地人居多，同時也聚集了大量的回遷安置房，再加上順義主城區，多年來“無新房供應”，如果想要置業老城區可供選擇的新房項目其實并不多。

新城仁和+牛欄山+馬坡算是順義的新城，目前還處于建設發展中，新城區城市界面還是比較荒涼的，很多基礎配套設施還未完全完善。尤其缺乏交通規劃，只能算北京遠郊的改善區域，保值屬性一般。

而具備“暴擊”潛力還是要看順平路以南，這個時候“后沙峪”的優勢就顯現了出來，事實上，后沙峪也是順義區討論熱度較高的一個區域。

分析來看，后沙峪離望京“近”，離首都機場“更近”，是順義區發展較早的一個區域，隨著中糧·祥云小鎮等一眾別墅的入駐，讓這個區域被冠以“中央別墅區”之名，而環境、商業、配套以及別墅區規劃等條件，也讓后沙峪在順義區中能夠跳脫出來。

圖源：百度地圖

作為北京著名的別墅區，中央別墅區是一部分“富人區”集中的區域，基于這些人的生活圈，中央別墅區的各類資源也聚集于此。

其中，后沙峪最大的亮點在于“學校”，幾乎算是百米一所學校，且都是能拿得出手的“名校”，例如國際名鼎石、順義國際學校ISB、海嘉、青苗國際雙語以及百年西城名校北京四中（順義分校）、北師大附中（順義分校）等。

此外，高爾夫球場、馬術俱樂部遍布，除了自身居住的低容積率以外，溫榆河綠色走廊和作為“中央別墅區后海”的羅馬湖均為此區域增色不少。

02地產銳觀察

Smart墅產品加推入市

稀缺戶型進化全新純粹空間

如此璀璨的后沙峪板塊，當然不缺住宅，但缺少高端住宅。

事實上，后沙峪板塊自2018年以后便出現了斷檔，直到2021年祥云小鎮南側推出了新盤，不過，卻是用剛需、剛改混居續上了后沙峪斷供的缺口，仍沒有續接順義中高端項目的空窗期。

因此，后沙峪板塊內真正的高端產品、別墅產品極為稀缺，直到去年中海入駐，真正的改善級住宅中海首開·湖光玖里落座，算是終于補上了中高端新盤的缺失。

中海首開·湖光玖里位于北京市順義區火沙路與裕慶路交叉口西北角，是中海和首開的合作項目，去年6月，中海以54.7億元競得順義19街區地塊，之后首開加盟了地塊開發。

整個項目分為南北兩區，總共 1246 套房，都是純南北的房源。除了 4-6 層的低密洋房外，還有 L 型的聯排別墅。洋房集中在北側和中間，聯排別墅則分布在南側。

值得關注的是，項目近期推出了全新墅居產品——Smart墅，Smart墅在保留別墅使用特點的同時，通過創新的設計提升舒適度，同時以洋房的價格，超高的性價比，享受別墅生活。

掰開來說，Smart墅采用了雙重入戶方式，這也是別墅的標配，建面約220-360平米，闊綽空間提升了居住品質，同時項目對空間還進行了優化，采用了1： 1的設計方式，向下延展了與首層幾乎等同的面積，沒有設置負二層，保證了地下面積的合理性，也減少了潮濕。 實現居住+多功能的完美搭配。

同時，為了保證地下空間的采光和通風，smart墅南向設置了1.5米超大進深的采光井，南北向地下采光空間可達30平米，采光面積占比超過18%，采光面積大于市場上其他項目50%，還可以實現地下南北向通風。

此外，值得一提的是，中海首開·湖光玖里是中海“拾光系”第四作，在園林設計上，“更強調人與自然的互動”；“傳遞人與人之間的社交與鄰里關系”；“園林特色要基于所在地塊的自然環境”，以半藏東方的國際度假園林，營造一半東方、一半國際、一半自然、一半精致的墅區生活。于此詩意棲居，可隨時感受藝術的氣息和自然的浸潤。

03地產銳觀察

總價750萬+

卓越體驗超高性價比

有了“縱向”對比，再來看看“橫向”比較的差別。

從北京各區二手房示意圖來看，同是近郊，順義的二手房價格與昌平差了將近1萬/㎡，順義板塊內很多次新二手房價格都在3.5-4萬之間。

同理新房房價也很香，分板塊來說，房價最高的后沙峪，新房價格普遍在6w以上（仍倒掛于一區之隔的朝陽約2萬/㎡），而中海首開·湖光玖里政府給出的指導價5.97萬/㎡，單價在平均線以下。

圖源：安居客

后沙峪板塊內，相同產品使用面積能夠達到200㎡以上的躍墅產品，總價也都在1000萬以上，而湖光玖里Smart墅產品總價卻在750萬+的水平。

放大環線來看，750萬-800萬的總價，崔各莊板塊內新型共產房建發·望京養云，政府持有20%產權，單價仍保持在7萬+，750萬僅是剛過及格線，同墅區內，孫河板塊、天竺板塊在售新房紛紛調高準入門檻。

總的來說，順義區城市密度低，環境優越，依托首都機場空港優勢，已經成為北京高水平對外開放的重要窗口，近些年，順義瞄準智能新能源汽車、第三代半導體、航空航天三大高精尖產業，實現了快速發展，GDP一度力壓北京其他近郊區。

而后沙峪板塊因其絕佳的地理位置，順勢承接望京、首都機場所帶來的區域利好，承接中心城區人口疏解的功能，區域內的中海首開·湖光玖里憑借其稀缺性、高性價比，受到置業者青睞。