王炸政策集中落地，影響幾何？

每個(gè)周五都令人期待，這個(gè)周五也不例外。

繼8月30日廣深率先官宣認(rèn)房不認(rèn)貸后， 9月1日晚，上海和北京相繼官宣，全面推行認(rèn)房不認(rèn)貸。

此前，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北上不會全面推行認(rèn)房不認(rèn)貸，而會“一區(qū)一策、分區(qū)施策”。顯然，政策大超市場預(yù)期。

執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，意味著被高首付比例（北京普宅60%、非普80%；上海普宅50%、非普70%）拒之門外的改善型購房需求，有望加速釋放。

01地產(chǎn)銳觀察

與此同時(shí)，9月2日下午還有一條消息刺激著市場的神經(jīng)。

在多個(gè)業(yè)內(nèi)微信群里，流傳著一條據(jù)稱是路透援引不具名消息人士的說法，大意是還會有更為積極的房地產(chǎn)支持措施出臺，比如松綁大城市中非核心區(qū)域的限購，并稱有可能在未來幾周內(nèi)各城市會陸續(xù)公布。

雖然未證實(shí)，但在月底月初這兩三天王炸級別政策集中推出的背景下，業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)接下來會進(jìn)入政策的集中落地期，還會有進(jìn)一步限制性政策的松綁，包括限購限售、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

02地產(chǎn)銳觀察

今天下午，還有小伙伴提出疑問，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付比例、降增量房貸利率、降存量房貸利率，這樣王炸級別的政策都出來了，為啥地產(chǎn)股還震蕩不定，感覺效果不大呢？

對此，有機(jī)構(gòu)分析，8月底正好趕上房企集中發(fā)布中期業(yè)績，普遍報(bào)虧的狀態(tài)，讓市場資金還有疑慮；同時(shí)之于地產(chǎn)，“不見兔子不撒鷹”已成為市場的常態(tài)思維。

而在今晚北上官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，預(yù)計(jì)市場信心會大幅增強(qiáng)。期待周末樓市和下周股市的表現(xiàn)！

03地產(chǎn)銳觀察

據(jù)申萬宏源研究統(tǒng)計(jì)，目前還有十多個(gè)城市執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策。在四大一線城市全面執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，江蘇省、武漢、東莞、惠州、佛山發(fā)文跟進(jìn)后，剩下的城市也會密集落地。

從上表可以看出，四大一線城市及寧波、西安、合肥、重慶、成都幾個(gè)二線城市的首套和二套首付比例差距較大，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，對推動這些城市的改善性需求入市的利好也會更大。

04地產(chǎn)銳觀察

同時(shí)，首付比例下調(diào)力度可觀。

據(jù)8月31日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，統(tǒng)一全國住房商貸首付比例下限，首套不低于20%，二套不低于30%。

目前，大部分二線城市依然執(zhí)行首套3成及以上、二套4成及以上的首付比例。這意味著，二線城市首付比例有1成的下降空間，而一線城市有2-4成下降空間。

華泰證券有測算，首付比例下調(diào)空間最大的是一線城市二套房，無房有貸人群在認(rèn)房不認(rèn)貸政策疊加效應(yīng)下，北/上/深/廣的首付比例最高可下降60/50/60/50pct。

05地產(chǎn)銳觀察

首付比例降低的同時(shí)，房貸利率也將下調(diào)。據(jù)央行和金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)增量房貸利率下限，二套LPR+20BP，首套LPR-20BP。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北上深廣四大一線城市首套房利率下限分別還有75/55/50/20bp下降空間；二套目前全國均執(zhí)行利率下限LPR+60bp，普遍存在40bp的下降空間。

認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付比例、房貸利率調(diào)降，政策多管齊下，購房成本特別是改善置業(yè)成本將明顯下降。

06地產(chǎn)銳觀察

同時(shí)，存量房貸利率也將調(diào)降。

央行和金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)文，自9月25日起，存量首套商貸借款人可以和銀行提出申請，置換新房貸或者協(xié)商降低房貸利率。

這將為那些在高房貸利率時(shí)期的購房者月供減負(fù)。同時(shí)，也有助于減少提前還貸現(xiàn)象，減少違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸替換存量房貸的現(xiàn)象。

值得注意的是，還有一種可能，即那些過往在認(rèn)房又認(rèn)貸城市買房的無房家庭，由于名下有貸款記錄而被執(zhí)行二套房貸利率的，有可能被重新認(rèn)定為首套，執(zhí)行首套房貸利率。當(dāng)然這是猜想，后續(xù)還需觀察政策具體落地執(zhí)行。

07地產(chǎn)銳觀察

也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，和2014年允許已經(jīng)購買一套再購買一套可以執(zhí)行首套房貸政策相比，本輪認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)定的是“家庭成員名下在當(dāng)?shù)責(zé)o成套住房”，政策還有進(jìn)一步放松空間。

天風(fēng)證券同時(shí)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)整，有利于高能級城市真實(shí)購房需求的釋放，但既不是“強(qiáng)刺激”，可能也無法有效帶動人口有流出壓力的低能級城市市場的改善。

也有地產(chǎn)銳觀察的群友指出，當(dāng)前王炸級別政策集中出臺，會更有利于央國企，對民營房企銷售的帶動作用有多大還得觀察。

因?yàn)樵谄放泼駹I房企持續(xù)出險(xiǎn)、出險(xiǎn)的品牌民營房企得不到明顯救助的情況下，釋放的購房需求還會有選擇地流向央國企，而非民企。

對于后市，你們怎么看呢？