成都樓市新政后，中介、自媒體在狂歡，購(gòu)房者卻在躺平！

新政后的成都中介和各大房產(chǎn)自媒體在狂歡，各種連夜?jié)q價(jià)截圖和利好成都樓市的分析鋪天蓋地刷屏傳開。

表面的狂歡，讓市場(chǎng)充滿焦慮情緒。

大家好像遺忘了，決定市場(chǎng)的不是中介和房產(chǎn)自媒體，而是購(gòu)房者。

很遺憾，購(gòu)房者依然在躺平！

因?yàn)橘Y格有了，但是沒錢。

所以很多成都購(gòu)房者跑來問我，這次新政會(huì)不會(huì)讓成都整體房?jī)r(jià)大漲？

我的回答是：不會(huì)！

總結(jié)一下這次成都新政，對(duì)購(gòu)房者比較重要的內(nèi)容：

1、除5＋2城區(qū)（錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、高新南區(qū)、天府新區(qū)），成都其他城區(qū)不再限購(gòu)，不需要購(gòu)房資格，也不限購(gòu)買套數(shù)，任由你買！

2、5＋2城區(qū)劃分為同一限購(gòu)區(qū)，高新南區(qū)不再單獨(dú)限購(gòu)，只要擁有5+2區(qū)任意城區(qū)戶口，或連續(xù)6個(gè)月及以上社保，就可擁有5+2區(qū)購(gòu)房資格。

3、5＋2城區(qū)購(gòu)買144㎡以上住房，不需要購(gòu)房資格。

4、本地戶籍家庭限購(gòu)區(qū)域（5+2城區(qū)）最多可購(gòu)買三套；本地戶籍單身居民、非本地戶籍居民家庭最多可購(gòu)買兩套；在這個(gè)基礎(chǔ)上，二孩家庭可再多買一套，三孩家庭可再多買二套。

5、二手房交易，從滿二且唯一免增值稅，變?yōu)闈M兩年就可免增值稅。

6、二孩及以上家庭，購(gòu)買第三套房，可按二套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

新政出來之后，我沒有在第一時(shí)間發(fā)分析文章，是因?yàn)樵诨〞r(shí)間去了解購(gòu)房者的情況。

老讀者應(yīng)該都清楚，我做房產(chǎn)分析這么多年，不敢說每一條分析都準(zhǔn)確，但卻可以保證分析的大方向少有失誤。

因?yàn)槲覐膩聿皇菃渭兎治鋈速I的房子，而是分析買房子的人。

從了解的情況來看，相比狂歡的中介和媒體，購(gòu)房者雖然有恐慌，但整體購(gòu)房情緒依然處在保守的躺平階段。

政策的變化，只對(duì)“買得起房”和“有很大希望買得起房”的人有意義，對(duì)于無論政策怎么變，無論漲跌都交不起錢的人，是沒有意義的。

購(gòu)房者之所以會(huì)選擇躺平，一方面是意識(shí)到，如今買房早就過了買到就是賺到的時(shí)代，另一方面是經(jīng)濟(jì)環(huán)境讓購(gòu)房者不敢對(duì)自己未來的收入有過高的預(yù)期。

中介、房東、媒體、可以狂歡，可以漲價(jià)，但購(gòu)房者也可以選擇不買！

簡(jiǎn)單講，買房已經(jīng)不再是必選項(xiàng)了！

（插播一句：成都購(gòu)房者建議可以去看看微信公眾號(hào)“不魚說房”歷史文章，里面有很多成都樓市具體分析文章以及成都的規(guī)劃文件，對(duì)買房很有幫助。）

新政實(shí)際目的是：堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但到了中介和部分自媒體的嘴里就變成了：大利好，房?jī)r(jià)要漲，快買房！

只有傻子才會(huì)認(rèn)為，限購(gòu)松綁房?jī)r(jià)就必然會(huì)上漲，如果真是這樣，那以前成都不限購(gòu)，房?jī)r(jià)不早就應(yīng)該原地起飛？

我在以前的分析文章里已經(jīng)說得非常清楚了，成都樓市遵循二八原則。

成都只有20％的房產(chǎn)在后期具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在價(jià)格上有上漲的空間和條件。

剩下80％是漲不動(dòng)的。

新政前我的分析是如此，新政后依然是如此。

因?yàn)槌啥荚缇兔媾R著房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況，這次的新政，的確會(huì)增加大批的購(gòu)房需求，但以目前購(gòu)房者保守的躺平狀態(tài)，完全不足以改變成都結(jié)構(gòu)性過剩的情況，就意味著普漲的情況基本上不會(huì)再出現(xiàn)！

限購(gòu)的松綁，可以讓20％的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)進(jìn)一步提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但沒有條件讓剩下的80％也跟著漲價(jià)。

什么是結(jié)構(gòu)性過剩？

就是很多區(qū)域，房子多，真正在該區(qū)域有居住需求的人少。

供大于求！

成都的二手房掛牌量已經(jīng)21萬(wàn)套了，并且數(shù)據(jù)一直在增加。

可以說整個(gè)成都，除了核心五城區(qū)和高新區(qū)，以及近郊五城和天府新區(qū)部分核心居住板塊，有足夠龐大的居住需求以外，其他區(qū)域真正的居住需求非常有限，而到了二手房市場(chǎng)就是這些居住需求有限的區(qū)域，房子最不好賣，也最賣不起價(jià)。

這些區(qū)域的供需情況就決定了，這些區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)有太好的表現(xiàn)。

不要覺得放開限購(gòu)，這些區(qū)域的房產(chǎn)就能有一大批人去買，購(gòu)房者是很好忽悠，但并不是傻，吃多了才跑去扎堆買沒自住需求，又沒有投資價(jià)值的房子。

大家一定要記住，在成都買房，一定要往核心城區(qū)靠攏，虧損在從上向下傳遞時(shí)，會(huì)越來越大，而收益從上向下傳遞時(shí)，只會(huì)越來越小。

行情好的時(shí)候，一定是核心板塊漲得最好。

行情差的時(shí)候，一定是垃圾板塊跌的最慘。

這一次的新政正面影響最大的，一定是高新區(qū)和五城區(qū)，其次是近郊的核心板塊。

這些區(qū)域的新房及樓齡15年以內(nèi)的品質(zhì)較好的二手房，會(huì)在之后的一段時(shí)間里有不錯(cuò)的成交表現(xiàn)。

至于其他地方的新房和二手房……如果你是抱著非自住的投資想法去購(gòu)買，建議還是打消這個(gè)念頭吧。