步入“咖啡時(shí)代”的房地產(chǎn)，前三季度處于怎樣的情況中？

“中國咖啡行業(yè)，剛開始咖啡品質(zhì)好可以賣很高價(jià)錢，后來品質(zhì)好不能賣那么高價(jià)錢，品質(zhì)要好還要便宜。現(xiàn)在不僅品質(zhì)好，還有花樣百出，咖啡里加幾滴茅臺(tái)，但價(jià)錢還是那個(gè)價(jià)錢。所以我覺得咖啡從一線城市賣到五線城市去，值得我們好好學(xué)習(xí)”。

10月21日，萬科董事長(zhǎng)郁亮在與媒體公開交流中，提出了一個(gè)耐人尋味的觀點(diǎn)：認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)向咖啡行業(yè)學(xué)習(xí)。而就在此前三天，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年9月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月商品房銷售面積同比下降10.1%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅銷售面積降幅收斂了2.8個(gè)百分點(diǎn)，至-11.6%。

在7月24日中央政治局會(huì)議的定調(diào)后，地產(chǎn)行業(yè)的政策明顯轉(zhuǎn)向，各類政策逐步放開，但從估值表現(xiàn)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，地產(chǎn)業(yè)明顯仍處于方興未艾的狀態(tài)中。結(jié)合萬科董事長(zhǎng)的發(fā)言，來看看復(fù)蘇了一年的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前情況如何，該如何解讀近期的地產(chǎn)數(shù)據(jù)？

01

拿地意愿承壓，產(chǎn)業(yè)加速去庫存

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-9月全國商品房累計(jì)銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.4pct；9月單月銷售面積為10857.38萬平方米，同比下降10.14%，環(huán)比提高47%。2023年1-9月全國商品房累計(jì)銷售額89070億元，同比下降4.6%，降幅較上月擴(kuò)大1.4pct。

2023年1-9月，國內(nèi)商品房累計(jì)銷售均價(jià)為10503元/平方米，同比增長(zhǎng)3.14%；單月銷售均價(jià)為10050元/平方米，同比下降3.81%，環(huán)比下降3.69%；9月單月銷售金額為10912.12億元，同比下降13.55%，環(huán)比8月提高41.57%

8-9月，自央行宣布因城施策執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，多城迅速落實(shí)執(zhí)行了相關(guān)政策，北上廣深四個(gè)一線城市更是在央行政策出臺(tái)后的一周內(nèi)便選擇了跟進(jìn)。從9月初開始，30大中城市新房周度成交面積的降幅快速收窄，由此前同比下降20%—40%收斂至下降11.8%，一直延續(xù)至9月第三周。

從開工數(shù)據(jù)來看，9月地產(chǎn)業(yè)新開工面積、施工面積數(shù)據(jù)得到了大幅回升，降幅分別收窄了8.9%、25.7%。而竣工面積則有所提升，提升了14.8%到25.3%。9月新開工面積同比增長(zhǎng)為18.9%，為近5年同期最高數(shù)據(jù)。

強(qiáng)勢(shì)的開工數(shù)據(jù)似乎反映著房企業(yè)務(wù)正在加速修復(fù)，但如果從拿地的角度來看，這種復(fù)蘇存在一定的隱患。9月，100大中城市成交的土地面積同比下降43.4%，較8月小幅回升0.7個(gè)百分點(diǎn)，顯示出各大房企的拿地意愿依舊偏弱，和大幅改善的開工數(shù)據(jù)形成了明顯的反差。

從單周數(shù)據(jù)來看，2023年第40周，全國300城宅地成交建筑面積為958萬平方米，單周環(huán)比增長(zhǎng)36%。但同比下降51%。2023年初至今，全國300城累計(jì)宅地成交建面25939萬㎡，累計(jì)同比-29%，年初至9月，拿地排名前五的企業(yè)分別為保利發(fā)展（600048.SH）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、建發(fā)房產(chǎn)（01908.HK）、綠城中國（03900.HK）。

以庫存周期的角度來解釋房地產(chǎn)交易的話，就是各大地產(chǎn)商正在加速庫存消耗，但并沒有積極地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，這說明房企依舊處于主動(dòng)加速去庫存的階段。若后續(xù)房企拿地意愿依舊維持低迷，在強(qiáng)開工+強(qiáng)竣工的存貨消耗下，后續(xù)地產(chǎn)投資將面臨一定的壓力。

從市場(chǎng)消息來看，國家政策也針對(duì)土地交易做出了一些調(diào)整。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)10月17日的報(bào)道顯示，在9月底，自然資源部給各省市下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制等。報(bào)道指出，目前已有多個(gè)二線城市取消了地價(jià)上限，而北上廣深等核心城市在研究如何調(diào)整競(jìng)買規(guī)則，推動(dòng)商品住宅回歸商品屬性。

02

供需天秤傾斜，行業(yè)將進(jìn)入低利慢錢的“咖啡”時(shí)代

從業(yè)績(jī)上來看，無論是A股還是港股的地產(chǎn)公司，2023年中期業(yè)績(jī)大多企業(yè)都錄得不同程度的虧損，主要原因在于結(jié)算項(xiàng)目的毛利率下降，以及開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)提減值損失，匯兌損失導(dǎo)致的，大部分民企房地產(chǎn)企業(yè)也停止了派息。

在房住不炒的大背景下，房企逐漸回歸商品屬性，而商品終究逃不開供需關(guān)系的支配。截至2022年末，國內(nèi)的存量住宅面積約為313億平方米。而截至2023年9月，新建住宅廣義庫存約為16.5億平方米，較2020年8月的高點(diǎn)下降了30%，但仍與2011年的庫存水平較為接近。

住建部原副部長(zhǎng)在2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇的講話中聲稱：“當(dāng)前我國住房空置率達(dá)到15%”。以該數(shù)據(jù)計(jì)算當(dāng)前存量住房的空置面積為47億平方米，是新房廣義庫存的2.8倍。若將當(dāng)前的控制住房面積視為二手房屋，那么二手房屋將對(duì)新房形成明顯的替代壓制關(guān)系。

以國家統(tǒng)計(jì)公布的70大中國城市商品住宅價(jià)格來看，若把2015年12月的房?jī)r(jià)作為基準(zhǔn)，新房與二手房的價(jià)格均出現(xiàn)了一定的回落，但二手房回落趨勢(shì)明顯高于新房。由于新房存在一定的行政管控，而二手房以市場(chǎng)化交易為主。因此隨著時(shí)間的延續(xù)，二手房和新房的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的分化。

從消費(fèi)者視角來看，在價(jià)格相同的背景下，消費(fèi)者自然更愿意購買新房而非二手房源。在房住不炒的大背景下，房屋漲價(jià)將會(huì)受到限制，因此二手房?jī)r(jià)和新房?jī)r(jià)格將會(huì)出現(xiàn)明顯的價(jià)差。本輪房地產(chǎn)政策的效果會(huì)受到二手房庫存壓力的沖擊，預(yù)計(jì)政策放松對(duì)地產(chǎn)銷售的刺激弱化效果略有減弱，而銷售回暖向房企拿地的傳導(dǎo)周期可能會(huì)被拉長(zhǎng)。

在供需天平傾斜的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)的范疇。萬科董事長(zhǎng)郁亮在日前的講話中表示，房地產(chǎn)要學(xué)咖啡行業(yè)，所表達(dá)的也是類似的觀點(diǎn)。正如咖啡飲品在國內(nèi)的定位轉(zhuǎn)移那般，住宅將從高價(jià)值商品向市民化、平民化的商品轉(zhuǎn)變，低毛利、賺慢錢、“品質(zhì)內(nèi)卷”將是未來地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。

參考日本90年代時(shí)期的地產(chǎn)行業(yè)情況，地產(chǎn)行業(yè)向外擴(kuò)張的機(jī)會(huì)越來越少，房地產(chǎn)行業(yè)將越來越多進(jìn)行城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，類似城中村改造、舊城改造翻新或?qū)⑹俏磥淼禺a(chǎn)行業(yè)的主要業(yè)務(wù)來源，而房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)去杠桿、低毛利，賺慢錢的趨勢(shì)，從而進(jìn)一步回歸我國房地產(chǎn)行業(yè)的本來面目。其間會(huì)有排雷，也會(huì)有產(chǎn)業(yè)洗牌，陣痛恐怕也難以避免，但最終，地產(chǎn)行業(yè)仍將存在，一如既往。

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