廣州這個網(wǎng)紅板塊，失敗得很徹底

我是紫沐，這是我第364篇日記。

前段時間，長嶺居拍地，無人問津，只能靠國企兜底。

回想兩年前，同樣是長嶺居。

開發(fā)商扎堆買地，甚至誕生了地王。

內(nèi)部新出的改善盤，也驕傲地吹風(fēng)要賣6萬/平。

從一個冉冉升起的高端改善板塊，到開發(fā)商不親買家不愛的偏僻地方。

長嶺居由盛轉(zhuǎn)衰，僅僅用了兩年。

很多人不明白，為什么自己持有的房子，越來越不受市場待見。

如果你能看懂長嶺居沒落的原因，也許就找到了問題的答案。

長嶺居的沒落，和時代背景有關(guān)。

時代變了。

放在前兩年，開發(fā)商和買家，還會聽信你說的詩和遠(yuǎn)方。

但現(xiàn)在的市場，已經(jīng)不流行理想主義。

只能吹規(guī)劃的板塊，注定是Bad Ending。

因為到現(xiàn)在還活著的開發(fā)商，拿地思路只有一個，就是守正出奇。

產(chǎn)業(yè)、配套、人口，不是現(xiàn)成的，短期難發(fā)展起來的，統(tǒng)統(tǒng)不要。

個人買家就更不用說了。

過去兩年市場上流通性強(qiáng)的產(chǎn)品，只有兩種。

一種，是大資金的蓄水池，比如珠城內(nèi)部的頂級產(chǎn)品。

另一種，則是地段不錯，并且住起來舒服、配套齊全的產(chǎn)品。

不管是開發(fā)商，還是個人買家，都在求穩(wěn)。

而長嶺居，明顯不是穩(wěn)重型。

看回一年前對長嶺居的判斷（長嶺居不可能值6萬），是無比正確的。

幫不少朋友，避開了一個大坑。

很多人不明白，為什么自己的房子看上去啥都好，但就是漲不起來。

遇上市場轉(zhuǎn)冷，還一個勁猛跌。

我覺得大半年只賣了5套房的長嶺雅居，就是很好的案例。

從產(chǎn)品角度看，長嶺雅居是OK的。

戶型、外立面、園林，都很有改善的感覺。

從內(nèi)部業(yè)主或者銷售人員的角度，板塊優(yōu)點(diǎn)也很多。

地廣人稀不擁擠，山清水秀空氣好，學(xué)位也過得去。

也就形成了所謂的，“看上去啥都好”。

但在這些優(yōu)點(diǎn)背后，長嶺居在外部條件上面，有三個大坑。

第一個坑，是遠(yuǎn)離主城區(qū)。

為什么靠近珠金琶的板塊，價格相對穩(wěn)定。

很大一個原因，就是能吃到這些核心板塊的外溢流量。

比如老黃埔，目前舊改進(jìn)度和環(huán)境面貌都比較一般。

但里面的好房子還是有人買，價格還能穩(wěn)住。

一個很重要的原因，就是離天河近。

它能吃到那些在天河工作，但又買不起天河的購買力。

而長嶺居的位置，明顯和主城區(qū)沒什么聯(lián)系。

沒有外部流量進(jìn)來，意味著長嶺居的購房需求，需要內(nèi)部孵化。

這時候它第二個坑就出來了，長嶺居沒有產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)對板塊價值的影響非常大，能直接影響價值上限和下限。

有完善的高規(guī)格產(chǎn)業(yè)布局，就能給板塊孵化高凈值購買力。

這群購買力，能把板塊的價值下限和價值基礎(chǔ)，打牢靠。

說人話就是，遇上行情不好，內(nèi)部的標(biāo)桿盤價格也會比較穩(wěn)。

而且這些高凈值人群，還會帶動板塊的配套提升。

比如商業(yè)配套。

一個商業(yè)綜合體，是走高端路線，還是走平價路線。

綜合體周邊聚集的都是什么人，凈值高不高，起決定性因素。

高凈值人群帶動高端商業(yè)配套，而完善的配套帶動板塊上限提升。

這就是一個向上的循環(huán)。

長嶺居既吃不到主城區(qū)的外溢流量，又沒有孵化購買力的能力。

論配套，又沒法吸引高端商業(yè)進(jìn)駐，完善居住體驗。

沒有購房需求，內(nèi)部產(chǎn)品的流通性自然是死水一潭。

而讓長嶺居市場持續(xù)冰封的原因，還有一個。

就是第三個坑，謎一般的定價。

長嶺居想走改善定位，但配套明顯沒跟上，咋辦。

想了個招，從產(chǎn)品入手。

把產(chǎn)品高端化，定一個高價。

用大量的改善型產(chǎn)品，去營造板塊的改善氛圍。

和幾年前的天河?xùn)|莞莊板塊，現(xiàn)在的天河梅花園板塊，異曲同工。

但前幾年的樓市背景和現(xiàn)在不一樣，就像開頭說的，時代變了。

割韭菜，沒那么好割。

而且長嶺居旁邊，就是科學(xué)城。

科學(xué)城的住房供應(yīng)，既有優(yōu)質(zhì)的剛需產(chǎn)品，又有優(yōu)質(zhì)的改善產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)非常全面。

內(nèi)部產(chǎn)業(yè)孵化的購買力，基本內(nèi)部就消化完了。

長嶺居走高價低配的路線，更是把科學(xué)城有可能外溢的流量，給拒之門外。

一邊新房持續(xù)供應(yīng)，一邊需求寥寥無幾。

嚴(yán)重的供需失衡，就是長嶺居這個曾經(jīng)的網(wǎng)紅板塊，走向沒落的主要原因。

所以你想搞明白，自己的房子為啥變得不值錢，就考慮幾個問題。

1.配套完善度是不是不夠，而且短期很難改善。

2.未來住房供應(yīng)是不是源源不斷，稀釋了房子的稀缺性。

3.周邊是不是有性價比和潛力更高的板塊，在持續(xù)分流你的接盤俠。

如果三點(diǎn)全中，別想了，早置換早脫坑。