融創(chuàng)中國（01918.HK）的化債能否成為地產(chǎn)股的拐點時刻

隨著頭部企業(yè)漸漸找到行進的方向，地產(chǎn)行業(yè)在情緒面上也逐漸迎來有效的修復(fù)。

11月20日晚間，中國融創(chuàng)（01918.HK）發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項條件獲得了滿足，公司成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。根據(jù)測算，境內(nèi)外債務(wù)重組完成后，融創(chuàng)能夠化解約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險。

截至11月21日收盤，融創(chuàng)中國當(dāng)日最高漲幅一度達到25%，截至收盤漲12%，同日包括新城發(fā)展（01030.HK）、碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）等一系列內(nèi)房股紛紛跟漲。

自金融十六條發(fā)布以來，監(jiān)管部門對房企的利好政策層出不斷，但在落地層面的執(zhí)行卻總是讓房企或者市場感到有些力不從心。而本次頭部房企的自救卻讓市場有了種“重燃熱情”的感覺。

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剛性償債壓力清零，但恢復(fù)還需時間

根據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的公告顯示，公司將債權(quán)人擁有的約百億美元的債務(wù)進行置換，發(fā)行了諸如票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券以及融創(chuàng)服務(wù)的股份。目前可轉(zhuǎn)換債券類的產(chǎn)品已經(jīng)完成上市交易，而融創(chuàng)服務(wù)的股份已轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人的賬下。

根據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的2023年中報數(shù)據(jù)，截至2023年6月30日，公司到期未償付的借貸本金合計為1101.3億元，公司于中報財務(wù)資料獲批準(zhǔn)的時間點完成了393億元的借貸續(xù)期。而隨著本次約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險化解，融創(chuàng)在短期債務(wù)方面的壓力近乎清零，境外公開市場2-3年內(nèi)無剛性還債壓力，預(yù)計將對公司的資產(chǎn)負(fù)債表帶來修復(fù)。

對于市場而言，融創(chuàng)的案例證明了債轉(zhuǎn)股對于化解民營房企危機的有效性。通過債轉(zhuǎn)股的模式調(diào)整民營房企的資本結(jié)構(gòu)，化負(fù)債為資產(chǎn)，從而實現(xiàn)可持續(xù)的經(jīng)營。對于其他身陷囫圇的房企來說，融創(chuàng)的債轉(zhuǎn)股方案或成為行業(yè)走出債務(wù)危機的表率。

截至2023年6月，融創(chuàng)未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額約為10700億元，而負(fù)債總額約為1萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率達到93.7%。對于融創(chuàng)而言，未來2-3年需要做到的事就是在實現(xiàn)“保交樓”的前提下，盡可能的重振項目銷售去化，爭取加速資金回籠和保障現(xiàn)金流，然而2023年的地產(chǎn)業(yè)無論是在銷售面積上還是在銷售金額上都算是承壓的年份，融創(chuàng)在此背景下背負(fù)的壓力并不算小。

截至2023年10月末。融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售面積為540.3萬平方米，較去年同期的1157.8萬平方米下降了一半以上，實現(xiàn)合同銷售金額約為757.8億元，而去年同期為1530.6億元。截至2023年6月，公司仍舊面臨著129億元的經(jīng)營虧損，較去年同期減虧36.6億元。對于持續(xù)承壓的地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的政策扶持勢在必得。

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房企白名單有望出爐，推動金融扶持實現(xiàn)落地

根據(jù)財新社近日的報道，目前監(jiān)管部門正在擬定50家房企的“白名單”，通過強調(diào)入圍企業(yè)的安全性來推動商業(yè)銀行對房企的融資需求，其中不乏已出現(xiàn)風(fēng)險要素的房企。據(jù)媒體報道，目前已經(jīng)有多家房企確認(rèn)了上述白名單的存在，萬科（02202.HK）、碧桂園、旭輝（00884.HK）等民企或也在榜上。該消息也成為地產(chǎn)股近日走強的催化劑之一。

結(jié)合此前的政策來看，白名單是為了推動上層政策落地而實施的具體措施。11月17日，央行、證監(jiān)會與金管局共同召開了金融機構(gòu)座談會，強調(diào)滿足不同所有制房企的合理融資需求，并對銀行支持地產(chǎn)融資的貸款提出了“三個不低于”要求。但在實際執(zhí)行中，商業(yè)銀行對于房企的貸款往往會因為各種原因而“有所區(qū)分”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心指出，在對未來市場的擔(dān)憂下，銀行會給予房企具體項目的資金平衡能力來衡量是否給予貸款，對于一些經(jīng)營穩(wěn)健的民企和國企進行斷貸或者抽貸。具有風(fēng)險傳聞的企業(yè)很難從政策中獲得資金支持。據(jù)中指院統(tǒng)計，2022年底以來，申請股權(quán)融資的房企近30家，獲得監(jiān)管部門同意的不到10家。

本次的白名單舉措上帶有了一定強制性的意味在內(nèi)，若能夠一反過往風(fēng)格，實現(xiàn)金融機構(gòu)融資支持的實質(zhì)落地，在流動性上對地產(chǎn)公司將能夠起到支撐，壓制逐漸蔓延的地產(chǎn)暴雷風(fēng)險。而若能將已經(jīng)暴雷的房企納入“白名單”，在情緒上也有望穩(wěn)定地產(chǎn)公司的悲觀預(yù)期，從而為行業(yè)實現(xiàn)探底。

然而對于出現(xiàn)風(fēng)險的企業(yè)能否進入白名單，目前是沒有一個準(zhǔn)確的說法的。自2022年“金融十六條”落地以來，白名單的傳聞就已經(jīng)在市場上出現(xiàn)，然而對于進入名單的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前仍未有一個統(tǒng)一的定論，而從監(jiān)管角度來說，對存在經(jīng)營風(fēng)險的企業(yè)給予“白名單”也有諸多不妥，因此若沒有實質(zhì)性的政策文件，這類傳聞的落地恐怕還需要觀察。

無論政策推動如何，對于投資者而言，關(guān)注的想必還是股價走勢。地產(chǎn)股久違的迎來資金密切關(guān)注，或許也與密集政策積累而來的市場信心有關(guān)。若股市是經(jīng)濟的晴雨表，那么在地產(chǎn)行業(yè)完全迎來拐點前，或許機會就已經(jīng)出現(xiàn)在部分企業(yè)中。

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