碧桂園“虧本”撤資萬(wàn)達(dá)商管，宇宙第一房企努力求生

文/地金君

在太盟投資集團(tuán)與大連萬(wàn)達(dá)商管前簽署投資協(xié)議后，碧桂園宣布，出售其持有的珠海萬(wàn)達(dá)商管全部股權(quán)。

12月13日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司與萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)、及珠海萬(wàn)贏訂立協(xié)議，據(jù)此，金逸環(huán)球（公司的間接全資附屬公司）有條件地同意向珠海萬(wàn)贏或萬(wàn)達(dá)方指定方出售，而珠海萬(wàn)贏或萬(wàn)達(dá)方指定方有條件地同意向金逸環(huán)球購(gòu)買目標(biāo)股份（相當(dāng)于目標(biāo)公司珠海萬(wàn)達(dá)商管的1.79%股權(quán)），代價(jià)為30.68元。

根據(jù)公告，受限于協(xié)議的條款，珠海萬(wàn)贏向金逸環(huán)球按如下方式支付：

于首期交割日，珠海萬(wàn)贏向金逸環(huán)球指定賬戶支付6.57億元（“第一筆資金”）；在二期目標(biāo)股份（即上述珠海萬(wàn)達(dá)商管1.79%股權(quán)）質(zhì)押解除后兩個(gè)工作日，珠海萬(wàn)贏向金逸環(huán)球指定賬戶支付3648.07萬(wàn)元（“第二筆資金”）；受限于協(xié)議的條款，珠海萬(wàn)贏應(yīng)在協(xié)議所述條件滿足后的三十日內(nèi)或與目標(biāo)公司就二期目標(biāo)股份轉(zhuǎn)讓予珠海萬(wàn)贏變更股東名冊(cè)手續(xù)同步向金逸環(huán)球指定賬戶支付等值23.75億元的美元（“第三筆資金”）。

碧桂園表示，出售事項(xiàng)完成后，集團(tuán)將不再于珠海萬(wàn)達(dá)商管（大連萬(wàn)達(dá)商管子公司）擁有任何權(quán)益。但此次出售事項(xiàng)，集團(tuán)預(yù)期累計(jì)錄得其他綜合虧損約1.6億元。

但是，為什么碧桂園會(huì)在此時(shí)選擇“虧本”退出萬(wàn)達(dá)商管的“朋友圈”呢？

根據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)，碧桂園曾于2021年8月和其他二十余名投資者，共同參與了珠海萬(wàn)達(dá)商管上市前的融資，總投資金額達(dá)到380億元。

自投資人2021年入資以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預(yù)估）為293億元，平均年增長(zhǎng)約12%。2021年稅后利潤(rùn)為53億元，2022年為75億元，2023年（預(yù)估）為95億元，年增率達(dá)34%。過(guò)去三年，該公司共計(jì)上繳稅收約100億元，對(duì)股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預(yù)估）85億元。

然而，時(shí)至今日，珠海萬(wàn)達(dá)已四次遞表港交所，但仍未成功上市。雖然于12月12日，太盟投資集團(tuán)與大連萬(wàn)達(dá)商管簽署了新投資協(xié)議，商定在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管再投資。但匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為，珠海萬(wàn)達(dá)商管今年已經(jīng)不可能上市了，尤其是當(dāng)這份新的投資協(xié)議簽訂時(shí)，該公司未來(lái)會(huì)有新的變化，按照香港聯(lián)交所規(guī)定，公司股權(quán)發(fā)生重大改變以后需要一年才能上市。

要知道，如果今年年底珠海萬(wàn)達(dá)商管仍然無(wú)法上市，按照原投資協(xié)議，該公司不僅需要在2024年第一季度之前回購(gòu)上述21.17%股票，還需按每股回購(gòu)價(jià)格為年化8%收益率來(lái)補(bǔ)償投資者，該筆資金總計(jì)超過(guò)400億元。

由此來(lái)看，碧桂園雖然是“虧本”清倉(cāng)珠海萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)，但在此時(shí)撤資可謂是明智之舉。碧桂園也在公告中提到，集團(tuán)正積極化解階段性流動(dòng)壓力。由于集團(tuán)僅于目標(biāo)公司持有少數(shù)權(quán)益，公司認(rèn)為進(jìn)行出售事項(xiàng)能提前鎖定較為合適的交易價(jià)格和退出路徑，以規(guī)避未來(lái)退出時(shí)點(diǎn)與金額的重大不確定性，有效保障公司戰(zhàn)投股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值，將對(duì)公司有利。

對(duì)于撤資后的資金處理，碧桂園方面稱，由于集團(tuán)正積極尋求整體方案以全面解決當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，該出售事項(xiàng)下，第一筆資金將用于解決二期目標(biāo)股份質(zhì)押相關(guān)債務(wù)，并解押二期目標(biāo)股份。金逸環(huán)球根據(jù)協(xié)議收到的目標(biāo)股份出售款項(xiàng)凈所得將用于境外重組。

言外之意，碧桂園所面臨的流動(dòng)性壓力，早已走到無(wú)法忽視的地步。

比如債券兌付。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，碧桂園出售萬(wàn)達(dá)股權(quán)的交易款用于兌付“22碧地02”的本息。據(jù)悉，“22碧地02”是碧桂園2022年12月發(fā)行的一筆公司債，規(guī)模為8億元，由中證金融、承銷商中信建投聯(lián)合創(chuàng)設(shè)全額信用保護(hù)憑證，發(fā)行票面利率4.88%。

值得一提的是，該筆債券當(dāng)時(shí)的抵押物正是珠海萬(wàn)達(dá)商管的股權(quán)。于12月13日，“22碧地02”迎來(lái)了付息日及回售行權(quán)日。在此之前，碧桂園曾多次為這筆債券的兌付與投資者進(jìn)行了溝通，但基于當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，碧桂園沒(méi)有爭(zhēng)取到投資者的繼續(xù)持有。

不過(guò)，碧桂園還是足額支付了該債券回購(gòu)部分的本金及利息。公告顯示，“22碧地02”本次回售登記期有效回售申報(bào)數(shù)量為800萬(wàn)張，回售金額為8億元（不含利息）， 撤銷回售數(shù)量為0張，撤銷回售金額為0元；本次撤銷回售后，剩余未回售債券數(shù)量為0張。“22碧地02”將于2023年12月14日于深圳證券交易所摘牌。

雖然碧桂園還是在最后一刻避免了境內(nèi)債違約情況的發(fā)生，但這個(gè)“宇宙級(jí)房企”早已負(fù)債累累。

眾所周知，恒大背負(fù)著2.4萬(wàn)億高額欠款，碧桂園實(shí)際也有高達(dá)1.4萬(wàn)億的債務(wù)情況。通過(guò)財(cái)報(bào)可以看到，截至2022年年底，碧桂園的總負(fù)債高達(dá)1.43萬(wàn)億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他借款共有612.05億元，這些短期債務(wù)無(wú)疑給公司帶來(lái)巨大壓力。

到了2023年上半年，碧桂園總借貸為2579億元，較去年底有所降減，一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約為785.87億元。但其現(xiàn)金總額約1306億元，較去年底減少11.5%，凈負(fù)債率也由2022年年末的40.0%上升至50.1%

此外，截至上半年末，碧桂園共有總現(xiàn)金余額約1305.69億元，同比減少169.81億元。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1011.15億元，受限制現(xiàn)金約為294.54億元，顯然難以覆蓋債務(wù)支出。

與此同時(shí)，截至2023年6月30日，碧桂園凈虧損489.32億元，相當(dāng)于上半年每天虧損約2.7億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損、負(fù)債高啟的碧桂園而言，如何快速實(shí)現(xiàn)銷售回款，成為當(dāng)前能否度過(guò)危機(jī)的最大挑戰(zhàn)。

然而，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度整體放緩，哪怕是碧桂園也無(wú)法繼續(xù)維持下去。12月6日，碧桂園披露了2023年11月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，11月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約61.1億元，去年同期合同銷售金額約260.1億元；歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約58萬(wàn)平方米，去年同期為322萬(wàn)平方米。

值得一提的是，在經(jīng)歷虧本退出萬(wàn)達(dá)商管、債券兌付等情況的時(shí)候，碧桂園也在通過(guò)高管降薪等方式“節(jié)流開(kāi)源”。

相關(guān)公告顯示，結(jié)合行業(yè)和公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要，碧桂園執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執(zhí)行董事陳翀主動(dòng)提出降低薪酬請(qǐng)求，并已于11月1日與公司簽訂董事服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議及補(bǔ)充委任函，將作為董事的最新年度薪酬調(diào)整至12萬(wàn)元。

在此之前，楊惠妍、莫斌、楊子瑩、陳翀的年薪分別為37萬(wàn)元、300萬(wàn)元、200萬(wàn)元、37萬(wàn)元。可以看到，碧桂園董事、總裁莫斌年薪降幅最大，但另外三人均為楊氏家族成員，其中，楊子瑩為碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍的妹妹，陳翀為楊惠妍的丈夫。

事實(shí)上，近兩年碧桂園高管薪酬發(fā)生多次調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年開(kāi)始至今，發(fā)生薪酬調(diào)整涉及到的高管包括公司總部副總裁、職能中心總經(jīng)理及以上高管、區(qū)域總裁等，薪酬下降約86%。

除此之外，還有消息稱，碧桂園創(chuàng)始人為了還債賣掉了私人飛機(jī)，楊氏家族曾向碧桂園提供了3億美元的無(wú)息借款，但即便如此，債務(wù)仍然難以清償。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，目前最重要的是保持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。公司已采取了一系列措施來(lái)降低流動(dòng)性壓力，包括出售資產(chǎn)、尋求新的融資渠道以及與債權(quán)人進(jìn)行談判以重組債務(wù)等等。這些措施可能會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度需要根據(jù)公司的具體情況和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)判斷。

柏文喜表示，我們可以認(rèn)為碧桂園目前處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，但仍然需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和公司的經(jīng)營(yíng)情況。未來(lái)碧桂園需要繼續(xù)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和成本控制，推動(dòng)債務(wù)重組和強(qiáng)化銷售與融資，并積極尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)模式優(yōu)化調(diào)整。同時(shí)，公司也需要與債權(quán)人和其他利益相關(guān)方進(jìn)行積極的溝通和合作，以尋求更好的解決方案來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的挑戰(zhàn)。

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