物業十字路口，誰是優等生？

對物業行業而言，2023年是個十字路口。

這一年，面對行業史無前例的大分化，有人向左，有人向右，只有極少數能繼續向前。

這一年，行業正在跟規模紅利時代說再見，而進入一個新時代，保利物業把它定義為“高質量發展時代”。

重新定義增長，并做出戰略和戰術的調整以適應新的變化和新的競爭，是2023年及以后許多年頭部物企最重要的事情。

而高質量發展，不約而同成為頭部物企的戰略選擇。

01

高質量發展，是物企們的一次認知升維

最近，各大物企們陸續發布2023年業績。

數據層面上，在2023年這樣分化的市場下，巨頭們表現可圈可點：

不管是營收利潤，還是規模，普遍也都實現了雙位數的增長，這一定程度上體現了物業行業的韌性。

下面這個圖大家可以看下。

如圖所示：

在規模增速上，頭部物業企業的在管面積同比增速大致相當，碧桂園服務依舊保持在30%以上的增速；萬象生活、保利物業、中海物業這三家增速相當；萬物云因為沒有披露，在管面積目前數量不明，招商積余增速最低，降到了10.9%。

而在營收規模的增速上，萬象生活、招商積余、中海物業則都在20%上下的水平，接著是保利物業和萬物云，在10%左右；最后是碧桂園服務，營收增速則是個位數。

這意味著，無論是管理規模還是從營收規模，大家都在降速，回歸到常態。

各大巨頭在資本市場的表現也反應了這種變化。

最直接的表現是，TOP6家企業中，業績發布當天跌多漲少。只有保利物業一家，在發布財報以后獲得了市場的認可，股價一度大漲超過10%。

而這，或許是一個信號，市場的邏輯徹底變了。

變化的背后，有客觀原因，也有主觀因素。

客觀原因眾所周知，比如2023年物業行業還未徹底與地產脫鉤，關聯性雖然減弱但風險依舊；行業并購降溫，規模高增長難以為繼；行業持續分化等等。

而主觀因素無非兩點，一個是情緒（所謂信心），一個則是認知。

首先是信心。資本對物業行業的信心仍在重建中。

2023年，上市物企PE均值約11.3倍，且多數物業的PE都下探到10倍以下。這與2020年前后，動輒50倍以上的PE形成天壤之別。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達九成。

其次是認知。最典型的是頭部企業對市場的最新判斷。

比如，碧桂園服務業績會的主基調是反省和調整。碧桂園服務認為，從2023年開始，碧桂園服務希望從外延式的增長向內生式增長轉型，將往期的經驗與教訓，通過投后管理沉淀下來，向高質量發展去轉型。

比如，萬物云是一貫延續“朱式風格”。董事長朱保全在業績發布會上說，大股東開發商不可能再回到大開發時代。物業公司需要有擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心，而2023-2025年是物業行業的分水嶺。

而作為大物業的開創者，保利物業的業績會依舊是著眼行業。保利物業的管理層認為：（物業依舊）是不錯的行業，強現金流和抗周期性強，在整個經濟大環境有壓力的情況下，仍然保持了不錯的增長。而這些頭部企業為代表的市場主體率先引領行業從高速增長向高質量增長轉型。

發現沒有，規模之王碧桂園服務，開始談穩健、獨立和高質量發展了；

科技公司萬物云則開始聚焦行業變化，希冀在變化中完成從“此岸”到“彼岸”的進化；

而大物業領先者保利物業，除了依舊高質量發展，也表達出對行業的堅定信心。

02

巨頭重新定義增長

經過2023年的持續洗牌和深度調整，行業迅速地跟規模紅利時代告別，進入了大物業的2.0時代——高質量發展時代。

高質量發展時代的典型特征是要重新定義增長，這是一個既要又要還要的時代，各方面都要好，都要均衡。

這意味著，增長不能只圍著規模做文章。

保利物業認為，“外部大于內部，盈利大于規模，回款大于營收”，實現企業的可持續發展。這些是高質量發展的標尺。

也就是說，保利物業不僅率先開始走高質量發展的道路，在什么才是高質量發展的這個問題上，也給出了三個錨：1、外拓；2、利潤；3、現金流。

1、更市場化的增長；

業態上，住宅增量的天花板已經非常清晰，所以大部分有實力的物企們，除了提高第三方外拓的增長比重和速度，也都把目光聚焦到了非住業態的拓展。

以保利物業為例。

截至2023年底，保利物業在管面積達到7.2億平方米。其中，來自保利系的面積占比僅35.3%，第三方面積占比達到64.7%。第三方占比高于關聯方。

而在收入占比中，保利物業來自第三方的物業管理服務收入約41.69元，較2022年同期增長約27.6%。

同樣滿足這個特征的，還有中海物業。

2023年，中海物業獨立第三方在管面積占比同比增加7.7%至40.5%，達到了1.62億平米。

2、更有質量的增長；

2023年，保利物業的利潤增速（24%）跑贏收入增速（10%），意味著保利物業2023年的盈利能力的改善成果更加顯著。

而利潤的增長得益于保利物業整體毛利率、凈利率的持續穩步提升。2023年，保利物業的整體毛利率達到了19.8%，在TOP6中排名第三。

就利潤結構來看，毛利占比達到50.2%的物業管理服務業態，毛利率為14.59%，同比提升0.4個百分點；其次是社區增值服務，毛利率為38.37%，同比提升6.42個百分點；最后是非業主增值服務，其毛利率也從18.25%增至18.69%，提升0.45個百分點。

同樣利潤增速依舊大于營收增速，且利潤增速在20%增長以上的，還有中海物業、萬物云等。

3、更安全的增長；

2017年任正非就曾在公開場合表示：我們（華為）要的是有利潤的增長、有現金流的利潤。

熟悉財務準則的同學們都知道，利潤與現金流并不一定等同。

利潤反映的是公司經營結果“應該是什么”；而現金流反映的則是公司經營結果“實際是什么”。

簡單理解就是，有利潤不代表一定有現金流，而現金流才是維持公司正常運轉、生產經營的命脈。

換句話說，只有創造現金流才是真正創造公司價值。

物業本身是個強現金流的行業，但2023年這個預期由于規模增速放緩+物業費收繳率的下降等因素，導致市場開始提高對物業公司現金流指標的關注。

萬物云年報數據顯示，2023年全年經營獲得所得現金流量凈額為25.86億元，盈余保障倍數為1.3倍。

而保利物業的數據更為亮眼。截至2023年末，保利物業的現金及現金等價物約為人民幣 110.12 億元，較2022年同期增加約 22.9%；經營活動所得現金凈額約為人民幣 24.16 億元，較 2022 年同期增長約 63.9%。

但關鍵是，2023年萬物云的營收體量是331.8億元，而保利物業只有150.62億，只有萬物云的一半不到，保利物業的含金量更高。

03

誰能走進新時代？

時代的轉變是殘酷的。上兩個時代的優等生們目前都遇到了困難：

彩生活被剔除恒生指數，往日榮光不再；

碧桂園、雅生活，增收不增利，還遇到一些整合和經營上的問題；

而牌桌上的大玩家只有這么幾個了：保利物業、中海物業、華潤萬象生活、招商積余等這些頭部企業。

這些公司有幾個共同點：

1、抵制住了資本的誘惑，沒有盲目并購與擴張；

2、資產質量優良；

3、經營質量一流。

但在高質量發展的時代里，這些曾經在上兩個時代里的優勢，在當下已經不能算作優勢，而是這些頭部物企們進入到新時代的基本技能。

在高質量發展時代，物企只能在更高的維度和戰略下去開啟新一輪的廝殺和比拼。

以保利物業為例。

保利物業認為，物業行業的高質量發展，包括了以下3個方面：

1、服務：

物業服務的本質，一定是對人的服務，以人為本，就是服務最初的原點和最終的目標。

保利物業認為，在過去房地產增量開發和物業內生化時代，品質對地產和物業來說是一種改善需求，有更好，不是至關重要。但是在房地產開發縮量和物業市場化競爭時代，品質變成了一種剛性需求，沒有品質，就沒有未來。

因此，提供高質量的服務，回歸服務的初心，推動服務和質量踏上新的臺階，始終是保利物業的戰略立足點。

今天的物業行業，不缺規模、不缺市場，也不缺資金，缺少的是引領行業繼續前進的標準。

而這也是保利物業一直在努力的方向：

在標準化方面，2022年保利物業率先提出從“現澆式”到“裝配式”，把老師傅的know-how經驗萃取提煉成標準化的產品手冊，比如公建3C、國資4T、全域5G；

在集約化方面，2023年，保利物業將產品標準進一步與成本匹配，實現服務效率和品質平衡提升，保障執行上具有較高的針對性和可持續性；

在數字化方面，保利物業進一步升級400客戶響應中心和工單指揮中心，以“業務標準工單化、工單結果表單化、表單應用數據化”為手段，提升客戶的響應速度與滿意度。

2、管理:

隨著物業行業的業務模式拉通，頭部企業通過業務協同、流程優化、靈活用工等方式，逐步實現人員復用，大幅提升了運營效益。同時在成本端通過標準的管控以及集采等方式實現了在管項目的降本增效。

而保利物業在去年由于在管理上更加精細化、智能化，整體的物業費毛利率得以提升。

實際上，保利物業在管理能力上一直在進化。

比如對成本的分級分檔，所有的項目根據城市工資水平，物業費水平以及服務等級，圍繞成本的投入項做了28宮格的分類；

供應鏈管理工時化，依據服務標準匹配員工工時分級，實現服務效率和品質提升；

對項目管理片區化，以3公里為半徑建立項目片區，結合信息化技術，重構組織和業務流程，提高人員及資源的調配效率……

3、市場競爭力：

在物業行業中，住宅，商辦和公共服務三條賽道中，公共服務才是星辰大海。

一個最明顯的變化是，進入2024年，城市公共服務賽道從頭部物企的主動選擇，到兵家必爭。

而保利物業則是這個賽道里跑的最快的那一個。一直以來，保利物業堅持城市深耕的策略，主攻城鎮景區、商業寫字樓、住宅業態等拓展。

當大多數企業還在努力獲取項目和積累服務經驗時，保利物業在管的標桿性景區也已經有27個，且已經能創造上億營收：以西塘景區為核心的嘉善模式和廣州塔為核心的海珠模式，分別實現了近兩個億和5個億的收入。

2023年，保利物業新拓展單年合同金額29.7億元，同比增長7.4%；新簽約第三方單年合同金額27.7億元，同比大幅增長61%。其中單年合同金額超千萬的項目有69個，金額達到13.8億元。

在超千萬的項目之中，除了全域化等大型的公服項目之外，商辦項目的比重達到了40.6%。

結語：

或許正因為在公共服務上走得更遠，對物業行業未來走向理解也更深刻。

在物業行業轉向高質量發展時代，保利物業的優勢更加突出。

行業什么時候見底，我們還不得而知。

但一旦行業開始向常識回歸，這是屬于保利物業們的“繁華”時代。

? THE END

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文 | 村長♂