30多城住房以舊換新叫好不叫座？房價何時觸底是最大疑慮

《南方都市報》2024年4月15日

如今住房也可以“以舊換新”了。今年3月底4月初，河南鄭州、江蘇無錫相繼發(fā)布房子以舊換新政策引發(fā)各界關(guān)注。據(jù)南都記者不完全統(tǒng)計，去年以來，全國已有30多座城市發(fā)布了類似政策。

但南都記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多城推出以舊換新政策后卻“叫好不叫座”，其背后既有政策設(shè)計本身的局限性，也與公眾對房價何時觸底方面的擔(dān)憂有關(guān)。

廣東東莞中心城區(qū)。南都記者 曾奕靜 攝

各地住房換新方法不同，鄭州國企收購舊房作保障房引人注目

南都記者關(guān)注到，關(guān)于房子以舊換新，各地的操作流程、優(yōu)惠措施各不相同。

“為進一步……促進做好存量房和新房置換工作……助力居民從‘住有所居’向‘住有宜居’的生活方式轉(zhuǎn)變……發(fā)起‘以舊換新’省心購倡議。”2023年8月底，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會發(fā)布房子以舊換新倡議。

淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會的工作人員告訴南都記者：“這只是一則倡議，通過兩家機構(gòu)聯(lián)手，解決群眾賣舊房難、買新房難的問題，凡在淄博具有出售自有住房、購買新房意愿的群眾，均可參與以舊換新。按常理講，買新房的定金是不退的，但在此次活動中，如果客戶沒有完成新舊房屋的置換，可以退定金。”

南都記者也從淄博市財政局獲悉，此項活動并沒有政府介入，更沒有財政資金介入，屬于房企、協(xié)會倡導(dǎo)活動。而且，淄博并非“第一個吃螃蟹的人”，其他城市在此之前已有行動。

今年4月2日，無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司也發(fā)布了商品房“以舊換新”公告：凡在梁溪區(qū)范圍內(nèi)擁有自有商品住房的居民（居民個人征信正常，無不良貸款記錄，且有權(quán)處理該套舊房），在活動有效期內(nèi)，均可參與以舊換新，置換房源須一對一，即一套存量二手商品住房置換一套新房，存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%。

換言之，對于在無錫梁溪區(qū)內(nèi)有房、且有改善性住房需求的購房者，城發(fā)公司將幫助鎖定指定小區(qū)新房源，鎖定后城發(fā)公司先收購意向購房者的老舊住房，舊房可以抵最多60%的新房購房款，首批次名額200名。

此外，無錫的“以舊換新”還有諸多限制。比如，舊房必須位于梁溪區(qū)內(nèi)；舊房須提前還清貸款；置換購房者需繳納1萬元的意向金，但無論成功與否皆可退還。

鄭州最近發(fā)布的住房以舊換新試行方案也引發(fā)社會各界關(guān)注。根據(jù)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》），2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中，通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購，在方案試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套，收回來的舊房用于保障性租賃住房供應(yīng)。凡是在2024年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。

計劃全年完成1萬套，規(guī)模可謂不小。《方案》還明確，市住房保障局、市財政局、市資源規(guī)劃局、市商務(wù)局、市金融局、市稅務(wù)局各有分工，但具體的細(xì)則尚未發(fā)布。

“我們現(xiàn)在都很關(guān)注鄭州，想看看他們怎么完成全年1萬套房子的以舊換新。”淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會的工作人員告訴南都記者。

遍布城區(qū)的二手房交易門店。南都資料圖

住房以舊換新叫好不叫座？社會公眾仍在觀望中

用舊房換新房，很多人為此叫好。

南都記者關(guān)注到，“叫好”的原因主要有兩方面：一則短期內(nèi)，“以舊換新”政策有望通過一二手房聯(lián)動，有效提升樓市活躍度，盤活存量房；二則當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨新房與二手房競爭加劇、循環(huán)降價的困境，導(dǎo)致市場循環(huán)受阻。對于市場存在的大量改善性需求，以舊換新可以讓老百姓得到實惠。

但從南都記者采訪情況來看，多個城市推出“以舊換新”政策后，住房成交量不如預(yù)期。據(jù)知情人士透露，淄博倡導(dǎo)房子以舊換新以后，咨詢量很大，但實際成交量不多。

據(jù)江蘇南通“海安發(fā)布”微信公眾號消息，在推出以舊換新政策后，截至4月2日，江蘇海安商品房以舊換新活動報名累計超過400組，其中，已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。

“以舊換新”政策為何叫好不叫座？南都記者了解到，其背后既有政策設(shè)計本身的局限性，也與公眾對房價何時觸底方面的擔(dān)憂有關(guān)。

以無錫市梁溪城發(fā)公司發(fā)布的商品房“以舊換新”活動為例，其要求存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%。這一條件設(shè)置，就“卡”住了不少購房者：假設(shè)一套舊房評估后價值300萬元，擬購新房價格為400萬元，按照無錫的政策，意向購房者的舊房最多抵240萬元，折抵后購房者反而“虧”了。

對此，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康也認(rèn)為，類似政策設(shè)計不夠“普惠性”，房價應(yīng)隨行就市，才能給購房者提供廣泛的選擇。

南都記者還關(guān)注到，在當(dāng)前的購房市場上，購房者普遍關(guān)心房價何時能觸底，為此在換房中也不敢輕易出手：如果房價繼續(xù)下跌，賣掉舊房、追加投資購入新房，有可能“虧”得更多。

鄭州市民符江鵬就告訴南都記者：“以前鄭州開發(fā)區(qū)的房價在1.5萬—1.6萬元之間，現(xiàn)在也就1萬元出頭了，不知道房價還會不會跌。”而結(jié)合鄭州出臺的《方案》來看，按照指定方式參與房子的以舊換新，購房者可享受30%的契稅補貼優(yōu)惠。以90平方米的房子為例，如果房價為每平方米1萬元，按照二套房90平方米1%的契稅稅率計算，契稅需要繳納9000元，優(yōu)惠后，契稅只需要繳納6300元，節(jié)省了2700元。在房價下跌的趨勢中，2700元的優(yōu)惠力度，不足以打動購房者“出手”。

南都記者還關(guān)注到，購房者不僅關(guān)心房價何時觸底，還在觀望下一步是否會出臺更大力度的購房優(yōu)惠政策。

新舊房市場“冰火兩重天”，因城施策是關(guān)鍵

公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年4月至今年2月，全國房價跌了23%。一個新的現(xiàn)象是，近期，多個城市二手房市場漸有升溫。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，這也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創(chuàng)下近一年來成交數(shù)的最高點。相較而言，新房市場則相對冷清，據(jù)開源證券監(jiān)測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

對此，賈康向南都記者分析談道：總體來說，我國房地產(chǎn)市場有回暖跡象。在新房、二手房市場“冰火兩重天”的背景下，在市場存在大量改善性需求的基礎(chǔ)上，各地推出住房“以舊換新”政策很有必要。

“總體而言，中國的城鎮(zhèn)化還有可觀的推進空間，改善性需求的潛力釋放，是其中成長性的重要組成部分。最近，一些核心區(qū)域開始頻現(xiàn)高價地。從這個角度來看，在一些房市回暖的地方，以舊換新的政策空間很大，但對于房價觀望情緒較濃的地方，以舊換新政策作用暫時有限，但也會跟著回暖的整體趨勢逐步發(fā)揮效能。”賈康對南都記者說，因此，各地更需考慮“一城一策”來設(shè)計政策優(yōu)惠的力度和靈活空間，同時兼顧地方財政情況，因地制宜、量力而行，從長計議。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也公開談到，當(dāng)前，部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時部分購房者仍觀望后續(xù)政策出臺落地，等待更適合的時間入場。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

不過，在清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院經(jīng)濟系副教授韓秀云看來，從去年4月至今年1到2月，全國房價整體下跌，與全國住房供大于求的現(xiàn)狀直接相關(guān)，當(dāng)前房價下跌是市場在自動調(diào)節(jié)。在韓秀云看來，各地政府發(fā)布購房補貼政策、或主導(dǎo)房子“以舊換新”，只能讓房價跌得慢一點，拉長住房回歸均衡價格的時間。

采寫：南都見習(xí)記者楊文君 發(fā)自北京

賈 康 簡 介

第十一屆、十二屆全國政協(xié)委員、第十三屆全國政協(xié)參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長，中國財政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)。曾長期擔(dān)任財政部財政科學(xué)研究所所長。北京、上海、福建、安徽、甘肅、廣西、西藏等地方政府特聘專家、顧問或咨詢委員，北京大學(xué)、中國人民大學(xué)、國家行政學(xué)院、中央社會主義學(xué)院、南開大學(xué)、武漢大學(xué)、廈門大學(xué)、安徽大學(xué)等多所高校特聘教授。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學(xué)做訪問學(xué)者一年。1995年享受國務(wù)院政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高品質(zhì)層次學(xué)術(shù)交流帶頭人。多次受黨和國家領(lǐng)導(dǎo)同志之邀座談經(jīng)濟工作。擔(dān)任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經(jīng)濟學(xué)獎、黃達(dá)—蒙代爾經(jīng)濟學(xué)獎和中國軟科學(xué)大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”、“十三五”規(guī)劃專家委員會委員、國家發(fā)改委PPP專家?guī)鞂＜椅瘑T會成員。2013年，主編《新供給：經(jīng)濟學(xué)理論的中國創(chuàng)新》，發(fā)起成立“華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院”和“新供給經(jīng)濟學(xué)50人論壇”（任首任院長、首任秘書長，第二屆理事會期間任首席經(jīng)濟學(xué)家），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經(jīng)濟學(xué)》、《供給側(cè)改革：新供給簡明讀本》以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學(xué)會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側(cè)改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017-2020年又撰寫出版《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革理論模型與實踐路徑》、《供給側(cè)改革主線上的未來財稅》、《財政學(xué)通論》等多部專著。2021年與劉薇合作《雙循環(huán)新發(fā)展格局》一書又獲評“2021年度中國好書”。根據(jù)《中國社會科學(xué)評估》公布的2006～2015年我國哲學(xué)社會科學(xué)6268種學(xué)術(shù)期刊700余萬篇文獻的大統(tǒng)計分析，賈康先生的發(fā)文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數(shù)3429，遙居第一，是經(jīng)濟學(xué)核心作者中的代表性學(xué)者。

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做學(xué)問的甘苦，如魚在水，冷暖自知，不足為外人道，但關(guān)于做學(xué)問的“指導(dǎo)思想”，我愿意在此一披襟懷：寫出一些論文或著作并不是目的，這是探索之途上的一小步，是爭取為人類的思想認(rèn)識之海中加一滴水。我深信，一切人生的虛榮浮華都是過眼煙云，而真正的學(xué)術(shù)和真知灼見，才能垂諸久遠(yuǎn)。

—— 賈 康

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