大祥法院踐行“三會”機制 打通物業糾紛堵點

近年來，為妥善化解物業服務合同糾紛，大祥法院持續深化落實“抓前端、治未病”，通過踐行“三會”機制，大力加強訴前調解，以“開好會”代替“開大庭”，全力推動物業糾紛訴源治理取得積極成效。

開展民情懇談會 將心比心守護民心

物業糾紛不僅是幾百上千塊錢的“小案件”，更是涉及群眾居住安寧的“大民生”。如果不從群眾的問題最深處、感受最痛處著手解決矛盾，一味追求結案了事，只會導致以案生案、以案生訪，這也是物業糾紛廣泛發生、不斷再生的根本原因。故而，“小案件”不僅要依法辦，更要用“心”辦。

為了解業主對物業服務的真實想法和切實感受，大祥法院積極邀請社區人員，深入某小區開展民情懇談會，聽民情、察民意。

“小區消防通道一直被占用，樓道垃圾遍地都是，物業也不管”“物業不允許搭線充電，還大聲罵人”“物業費繳納和使用票據經常不公示，大家心存疑慮”。懇談會上，法官謝蔚一邊耐心傾聽業主們訴說對物業公司的不滿，一邊仔細記下他們的爭議焦點。

與此同時，社區人員也在一旁開始介紹：“小區業主和這家物業公司合作有好幾年了，平時雖然也有小矛盾，但大都已經解決了。由于疫情等因素的影響，許多業主連房貸都斷供了，更別提繳納物業費了，物業公司也不好過”。

“業主和物業公司各有難處，也都各有不足，宜以溝通促調解，為彼此解心結。”確定好解紛思路，謝蔚首先解答業主提出的問題：“消防通道的暢通與小區衛生的整潔，既需要物業的努力，更需要大家的積極配合?！薄?飛線'充電既不合法，更危及樓棟業主的生命財產安全，物業制止是職責所在，但他罵您的行為確實不文明，應該給您道歉?！薄皹I主享有充分的知情權，物業公司應當將收費標準和使用情況定期公示?！彪S后，謝蔚還邀請業主代表參與接下來的調解。

召開物業公司座談會 以司法服務助企發展

除了與民生民心緊密相連，物業糾紛還與企業生存發展息息相關。欠繳物業費的人數越多、時間越長，物業公司就越沒有能力提供維修設施、清除垃圾等服務，從而導致更多的業主不滿而選擇斷繳物業費，這也是物業糾紛矛盾不斷擴大、深化的直接因素。

為深入了解和幫助物業企業解決發展難題，大祥法院召開物業公司座談會，面對面向物業公司代表們問計問需。

“希望法院幫我們及時追回物業費?！薄跋Ｍㄔ航o我們開展法律培訓，提升工作人員的法律素養。”“公司目前經營比較困難，希望法院靈活運用法律手段，降低對公司正常經營的干擾?！弊剷?，物業公司代表熱烈而坦誠地提出自己的需求和建議。與會院領導簡少凡不僅對此給予肯定答復，并且就該院涉企案件的“綠色通道”、“送法進企”活動、善意文明執行理念及舉措等內容進行詳細闡述，得到物業公司代表的一致好評。

組織爭議協調會 情法交融化解糾紛

在充分了解雙方的爭議焦點和需求想法后，大祥法院趁熱打鐵，為物業公司和業主組織爭議協調會，為彼此架起溝通的橋梁。

協調會上，謝蔚先是向左邊的物業公司代表開“槍”:“物業公司作為服務者，應當提供高質量的服務，服務不到位，業主當然不買賬。”隨后他又向右邊的業主代表開“腔”：“物業公司也有難處，提供服務需要資金，員工生存需要工資，他們答應即刻解決大家反映的問題，你們也應依法依約繳納物業費?！?/p>

眼看業主代表的態度逐漸松動，謝蔚又添了一把火：“基于物業公司服務不到位且給業主們造成諸多不便，依法依情應當給受影響的業主們減免部分物業費?！币姶耍瑯I主代表終于放下最后一塊心結，紛紛表示愿意接受調解，并承諾繳齊拖欠的物業費。至此，該小區涉160多戶的物業糾紛案件在承辦法官用心用情的努力下得到圓滿化解。

案后，針對物業公司存在的費用支取不透明、消防安保監管不嚴和環境衛生服務有待加強等問題，該院聯合市場監管局、消防、公安等部門發出6份司法建議，助力提升物業服務水平，優化企業營商環境與居民居住環境。

三年來，大祥法院積極延伸審判職能，堅持把非訴糾紛解決機制挺在前面，選派4名經驗豐富的法官專門進行訴前調解，共化解涉物業糾紛2800余件。接下來，大祥法院將不斷健全“三會”機制，通過強化與行政機關、鄉鎮街道、人民調解組織、行業協會、仲裁機構等部門的聯動，進一步深化一站式多元解紛機制的建設，聚焦為物業公司減壓紓困，推動糾紛源頭化解，不斷做實為大局服務、為人民司法。