土拍捉襟見肘，舊改還要加速！

2024年的第二場土拍，官方發(fā)布了公告，從具體來看，相對一般，趁熱聊聊這場預(yù)期不高的土拍。

土拍公告

時間：2024年7月1日

地塊：共有10幅，面積188.32畝，其中住宅用地5幅，純商3幅。

金額：起拍金額合計38億元

分析：從這次的土拍地塊來看，住宅用地偏少，相比于第一場14幅住宅用地，這次僅5幅，扣除兩幅100%安商，純商僅3幅，合計面積84畝。

可以說這是一場預(yù)期并不高的土拍。

從地塊來看，兩幅安商地塊，一幅位于五四北的高速邊，回購價15948元/平，樓面價僅6K，差價高達近1W。

要是放在以往這樣的地塊也是非常搶手，不過這幾年安商房回購問題，也讓這種看上去做包工頭的美差，只能留給本土國企了。

對于另外一幅100%安商，位于鼓樓的省機械研究院及周邊地塊。

這幅舊改，近期發(fā)布的土地規(guī)劃，也預(yù)示著即將上架，這也是這次最受關(guān)注的核心地塊。

從指標(biāo)來看，地塊與近期舊改一樣，分割兩幅，一幅純商，一幅安商。

兩幅地塊都是限高100米，其中純商容積率3.0，安商容積率4.05。

對于今年容積率突破持續(xù)走高，特別是安商地塊，簡單回顧一下：

宗地2022-55號：上海西安商，容積率4.35
宗地2023-52號：南湖安商，容積率5.15
宗地2023-50號：雁塔安商，容積率3.97
宗地2023-48號：屏西安商，容積率4.11
宗地2023-29號：東大安商，容積率3.97

從安商的容積率來看，和此前的舊改安商接近，同樣高達4.0左右，未來的居住體驗預(yù)計一般。

對于純商地塊，位于鼓樓區(qū)，與世歐王莊一河之隔，距離近期建發(fā)操盤的兩幅核心地塊，也僅1.5公里。

從地塊的起始樓面價來看，也僅低于此前高工地塊，屆時是建發(fā)再加碼，還是其他房企進場最值得關(guān)注。

對于這幅地塊，周邊出現(xiàn)過福州最有名的地王，即2016年陽光城以可售樓面價4.5W拿下，后來被開發(fā)成--龍庭路95號。

時隔8年后，一路之隔的純商地塊，起始樓面價2.57W，最終成交最少比當(dāng)初地王要少1W以上。

另外一幅關(guān)注度較高的核心地塊，同樣是近期發(fā)布舊改的紫陽鋼材市場周邊地塊。

地塊位于大名城背后，距離上圖的幾幅地塊也非常接近，起始樓面價僅1.6W，即便需要配建體育用房，但是定價依然不算高。

屆時這幅地塊會如何成交，同樣值得關(guān)注。

本次除了這兩幅純商外，還有一幅位于金山北的純商，面積達到40畝，給出的起拍樓面價達到1.53W。

近期金山北也供應(yīng)了幾幅，上一次兩幅地塊，一幅左海兜底，成交樓面價1.63W，一幅取消。

對于地塊而言，不在金山生活區(qū)，周邊以工業(yè)區(qū)為主，雖然隔壁的部分工業(yè)區(qū)重新建造，界面有一定更新，但是整體的生活氣息還是不高。

能用到的配套也僅僅是五號線，周邊的劃片，一個是劃片倉六小+過渡桔四，一個劃片金山小+金山中。

從土拍公告來看，沒有特別指出，大概率是倉六小的方案。

可以說整體而言，配套一般，樓面價居然高達1.53W，差不多的樓面價，已經(jīng)可以去拿下二環(huán)內(nèi)的純商。

土拍分析

從第二場的土拍公告來看，拿地房企最受關(guān)注，這幾年已經(jīng)非常兩級分化。

從住宅地塊來看，兩幅100%安商房，基本是本土國企拿下，金山北的純商，個人預(yù)計左海繼續(xù)兜底，房企在金山已經(jīng)拿地，總部大樓也在建。

鼓樓純商不出意外，幾家外來房企爭搶，至于最難猜的紫陽地塊，樓面價夠低，吸引力看上去很大，個人盲猜還是國企兜底。

對于這次土拍，有一個不同點，就是第四代住宅沒有出現(xiàn)，不懂是因為這些地塊條件有限，還是不再做限制，給出更大的空間選擇。

除此之外，就是核心地塊的上架周期。

紫陽鋼材市場：簽約期為5月28日至6月16日
省機械研究院：簽約期為5月25日至6月23日

簽約期還沒截至，地塊就已經(jīng)上架土拍，簡直稱得上福州速度。

此時不禁想到，如今的舊改是不是沒有釘子戶了？

當(dāng)然這次土拍公告的發(fā)布，也打破了之前那個因為庫存過高暫停供應(yīng)的傳聞，當(dāng)然即便官方回應(yīng)福州庫存并不高，五區(qū)去庫存僅10.47個月。

實際的樓市，大家也能感受到難度有多大，近期外圍新盤，又一次打出新低的價格，市中心的改善盤，也在持續(xù)開分銷。

雖然第二次土拍，對于庫存壓力不大，但是最少這里面透露了一些點，目前福州對土地吸金依然有依賴，不過核心地塊儲備不夠，舊改的推進還要加速。

去年底開始的鼓臺核心地塊，目前不少已經(jīng)開始預(yù)熱，伴隨著這次的兩幅地塊，后續(xù)福州的核心地塊，預(yù)計會進入新一場的廝殺。