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再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍,萬(wàn)科絕不會(huì)爆雷。很多人只知道深圳地鐵是它的大股東(持股近30%),但卻沒明白這到底意味著什么。
當(dāng)然,我說的爆雷是公開發(fā)行的債券不會(huì)違約,要說現(xiàn)金流短缺和財(cái)務(wù)緊張,萬(wàn)科早就爆了。幾乎可以肯定,萬(wàn)科已經(jīng)拖欠了銀行和信托大筆貸款,最近更是傳出,旗下理財(cái)產(chǎn)品無(wú)法按期兌付。
我也明白大家的心情,站在最樸素的「惡有惡報(bào)」的立場(chǎng)上,它的確是該破產(chǎn)。就跟已經(jīng)爆雷的民營(yíng)房企三巨頭一樣,不能賺錢時(shí)就是你一個(gè)人的,然后出了問題就讓國(guó)家兜底。
首先要破除一個(gè)誤解。很多人以為,相較于其它民營(yíng)房企,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)得非常謹(jǐn)慎,只是不如國(guó)營(yíng)房企罷了,比如它早在2018年房?jī)r(jià)還在瘋狂上漲時(shí),就喊出了「活下去」的口號(hào)。
郁亮(董事局主席)只是喊一喊而已,他可能真的預(yù)見到了風(fēng)險(xiǎn),但并沒在意。從2015年那波房地產(chǎn)牛市開始,萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率從77%一路飚到了19年的85%,比當(dāng)時(shí)的恒大還高。
同時(shí),它還在15、18和19年成為房企拿地王,17和20年排名第二,16年排名第三,這能叫謹(jǐn)慎?
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郁亮,萬(wàn)科董事局主席
看看真正的老派頭是怎么做的。保利發(fā)展,可能是全球最安全的房企,15年合同銷售額約1500億,到去年9年時(shí)間,增長(zhǎng)了近3倍達(dá)到4222億,最高峰是21年的4900億,這波回調(diào)只下降了14%。
萬(wàn)科呢,去年銷售額3761億,較15年的2615億只增長(zhǎng)了1.4倍,但卻較20年最高峰的7041億下降了47%,完成腰斬。
真正厲害的企業(yè)和企業(yè)家,并不是看順風(fēng)時(shí)能賺多少,而要看逆風(fēng)時(shí)能少虧多少,活得久才是真本事,按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看,郁亮完全不合格,這里面可沒有什么所有制歧視,沒人逼你大肆擴(kuò)張。
說完了它的罪有應(yīng)得,再來講為什么不會(huì)爆雷。很簡(jiǎn)單,經(jīng)過一輪輪殘酷出清,再讓這種超大房企爆雷,已經(jīng)不符合當(dāng)前全力拯救房地產(chǎn)的整體利益,更關(guān)鍵的是,以權(quán)化債,就沒有不能解決的債務(wù)問題。
也就是說,不光是萬(wàn)科這種有國(guó)資背景的要救,即便是普通民營(yíng)房企,比如已經(jīng)爆雷的融創(chuàng)和碧桂園,也在全力搶救,至于能不能活過來,就難說了。
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我的看法是,除了罪惡滔天的恒大一定會(huì)被破產(chǎn)清算外,剩下的大房企(年銷售額千億以上),都會(huì)活過來,要是像融創(chuàng)孫宏斌一樣積極配合的,概率就更大了。
有了以上大背景,再加上深圳國(guó)資鼎力相助,按照債券違約的標(biāo)準(zhǔn),萬(wàn)科幾乎100%不會(huì)爆雷,無(wú)非是資金騰挪的問題,不著急的就先欠著、該展期的展期、該降息的降息,有誰(shuí)敢不賣官方面子。
本輪房地產(chǎn)調(diào)整還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,但房企爆雷潮應(yīng)該差不多了,萬(wàn)科就是最后一次考驗(yàn)。
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