西安一開發(fā)商破產(chǎn)疑云， 一個成立5天的小公司拍下2.41億大單

昔日房價的暴漲，使得房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中每個人的心態(tài)都發(fā)生了變化。法院和破產(chǎn)管理人代表法律的天平，似乎一頭栽進(jìn)了利益一方。

“我公司開發(fā)的樓盤主體已建成，卻被違規(guī)破產(chǎn)重整，違規(guī)拍賣，股東們甚至連知情權(quán)都沒有，其中里面的違規(guī)操作，使企業(yè)遭受滅頂之災(zāi)!”西安普眾實業(yè)有限責(zé)任公司股東馬秀琴講述自己的遭遇時情緒激動、憤憤不平。

云溪東境228套房被拍賣

項目主體已封頂，因停工被法院違規(guī)破產(chǎn)重整

馬秀琴是西安普眾實業(yè)有限責(zé)任公司（簡稱“普眾公司”）的股東，2002年她投資創(chuàng)辦了這家公司，開發(fā)樓盤辛辛苦苦將四棟樓主體建成后，因資金問題暫時停工。誰知道突然被法院違規(guī)破產(chǎn)重整，使她所有的心血和投資付諸東流。

近期馬秀琴介紹，普眾公司開發(fā)的“鼎翰名苑”項目2008年開始立項，2011年開工建設(shè)。項目規(guī)劃分為一期和二期，一期總建筑面積78120平方米，其中住宅649套，商鋪64套，其他用房6套，車位360個。2012年該項目辦齊了商品房銷售所需的“五證”后開始售賣一期的房子，當(dāng)年年底一期項目主體工程封頂。

“普眾公司是我一手創(chuàng)辦的，建設(shè)鼎翰名苑過程中因資金不足，引進(jìn)陜西誠興建設(shè)投資有限公司和楊文英、問劍玲夫妻的資金，沒想到卻是引狼入室。”馬秀琴回憶著這些過往，后悔地說：“楊、問夫妻成了公司大股東后，他倆指定楊雄當(dāng)公司法人管理公司日常經(jīng)營，后來楊雄卻因非法吸收公眾存款等，被判了4年，楊、問夫妻在此時抽逃公司資金外逃，項目在2016年初全面停工。”2017年西安房價暴漲的同時，一些人受利益驅(qū)使，串通施工單位西安市高陵區(qū)建筑工程有限公司（簡稱高陵建司）給西安灞橋法院遞交一份普眾公司的破產(chǎn)申請。

2017年9月14日，灞橋法院裁定受理高陵建司對普眾公司的破產(chǎn)申請，并指定陜西豐瑞律師事務(wù)所（簡稱豐瑞律所）當(dāng)普眾公司的破產(chǎn)管理人。普眾公司就進(jìn)入了疑云重重的破產(chǎn)重整程序。

馬秀琴說，管理人豐瑞律所是在法院受理破產(chǎn)重整當(dāng)日指定的，而且在法院指定管理人之前，豐瑞律所就已經(jīng)提前介入了。從此，馬秀琴及其公司的命運被徹底改變。

申請破產(chǎn)的“債權(quán)人”核查后發(fā)現(xiàn)不是債權(quán)人

一份來自彭宏偉的《情況說明》上寫著：他因普眾公司欠他債而臨時保管普眾公司的公章，2017年9月12日上午，豐瑞律所張凱、普眾公司臨時負(fù)責(zé)人劉鳳莉及一穿警服的誘騙他在有關(guān)普眾公司的破產(chǎn)材料上蓋章。

灞橋法院的一份裁定書顯示：“本院于2017年9月12日通知了普眾公司，該公司出具書面證明表示對重整申請無異議。”馬秀琴說并非如此：“所謂的普眾公司無異議是因為他們當(dāng)時根本沒有通知我們這些股東，而是直接去看守所找楊雄簽字，甚至至今我們股東也沒收到任何通知和資料。而且作為破產(chǎn)重整依據(jù)的楊雄《談話筆錄》也讓人懷疑有假。”經(jīng)查看，楊雄在看守所關(guān)于普眾公司破產(chǎn)的《談話筆錄》上，連談話人的人名和簽字都沒有，不知道是誰與楊雄談的話，誰讓楊雄同意了普眾公司破產(chǎn)。

更奇怪的是，高陵建司以拖欠工程款之名申請普眾公司破產(chǎn)，普眾公司被裁定破產(chǎn)重整后，灞橋法院確認(rèn)的普眾公司債權(quán)人名單中卻根本沒有高陵建司。申請破產(chǎn)的債權(quán)人消失并沒使破產(chǎn)程序停止，而法院確認(rèn)的破產(chǎn)重整申請人，卻變成了豐瑞律所。

馬秀琴說：“高陵建司是施工單位，項目沒完成也沒有最終結(jié)算。按照工程進(jìn)度我們當(dāng)時已經(jīng)超付進(jìn)度款了，并不欠工程進(jìn)度款，法院在受理高陵建司的申請時也沒有對所謂的欠款進(jìn)行核查，也并未經(jīng)過民事訴訟程序確認(rèn)欠款的真實性。一筆未經(jīng)確認(rèn)的欠款就能使我公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，這合法嗎？”

2018年8月30日，灞橋法院的另一份破產(chǎn)重整裁定顯示：破產(chǎn)重整申請人從高陵建司變?yōu)榱素S瑞律所。法律規(guī)定破產(chǎn)重整程序的提出只能是債務(wù)人、持股6個月以上的股東、債權(quán)人，但普眾公司竟然是由破產(chǎn)重整管理人來申請破產(chǎn)重整，顯然不符合法律規(guī)定。

破產(chǎn)時凈資產(chǎn)近 - 3億，算管理人報酬時產(chǎn)值7億

讓普眾公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的決定到底是不是過于草率呢？

促使普眾公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的重要文件——關(guān)于普眾公司的審計報告，同樣也疑點重重。審計報告顯示：普眾公司截止2017年9月14日的資產(chǎn)為1.45億元，負(fù)債4.34億元，凈資產(chǎn) - 2.89億元。但在2020年6月17日豐瑞律所提請確定管理人報酬的報告中，卻赫然寫著普眾公司可供清償財產(chǎn)的總價值為7.24億元。

-2.89億與7.24億之間相差超10億元，為什么會有這么大的差距？

一位審計工作從業(yè)者查看報告后向我們解釋：這份審計報告中寫著的資產(chǎn)為1.45億元的根據(jù)是當(dāng)時項目的已投入資金，負(fù)債4.34億元就是公司運營、項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的外債，所以得出了凈資產(chǎn) - 2.89億元的結(jié)論。但關(guān)于當(dāng)時已建成部分的實際市場價值到底是多少，審計報告上并沒顯示。而豐瑞律所提請報酬的報告上寫著可供清償財產(chǎn)總價值7.24億元，則是根據(jù)當(dāng)時已建成的房屋售出后可得到的預(yù)期收益來計算的。而灞橋法院受理破產(chǎn)申請時，顯然沒有對普眾公司進(jìn)行資產(chǎn)評估。

“確定我公司破產(chǎn)時不去評估建好的樓值多少錢就說我公司資產(chǎn) -2.89億，要管理人報酬時又按房子能賣7億多來算財產(chǎn)價值，也就是說是管理人妙手回春，一番操作使本來負(fù)債近3億的公司變成了價值7億多？我公司到底值多少錢全由他們說，仿佛就是砧板上那塊魚肉。”馬秀琴對此非常不滿。

馬秀琴還說，管理人接手普眾公司時，項目的主體已經(jīng)封頂完工，僅剩下一些安裝和裝飾工程了，但在重整前審計時，并沒有評估建成樓的主體到底價值多少錢、公司是不是真的資不抵債需要重整。而進(jìn)入破產(chǎn)程序后只是剩余安裝裝飾工程干完，這些房子價值就發(fā)生了翻天覆地的變化。被裁定破產(chǎn)時，正是西安房價飛漲的時候。目前，公司的資產(chǎn)和收益被侵占，留給企業(yè)的只是一堆償還不完的債務(wù)。

之前的鼎翰名苑改為如今的云溪東境

馬秀琴曾向陜西省財政廳反映審計報告不客觀全面、弄虛作假等問題，卻在2024年1月16日收到回復(fù)：相關(guān)審計報告在灞橋法院委托的破產(chǎn)重整案件中，已由管理人作為證據(jù)使用進(jìn)入司法程序，你所反映的問題應(yīng)通過訴訟等法律途徑解決，我廳不予受理。

管理人豐瑞律所項目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人則在接受采訪時表示：他們委托衡興公司對普眾公司賬目進(jìn)行專項審計，至于審計報告是否存在問題，她作為非專業(yè)人員不好回答。作為管理人是受灞橋法院指定，在破產(chǎn)重整中嚴(yán)格按照法院的規(guī)定和要求執(zhí)行，不存在違規(guī)違法問題。

一個成立5天的小公司拍下2.41億大單

另外，法院的裁定還顯示鼎翰名苑項目房屋共649套，已售574套。照這樣計算未售的房屋應(yīng)該是75套，最后這些財產(chǎn)被拍賣后，拍賣的房屋卻有228套。馬秀琴不解：多出來的153套房到底從哪來的？

根據(jù)“阿里拍賣網(wǎng)”上的司法拍賣信息，普眾公司的228套住宅在2021年8月28日9點被管理人整體打包拍賣，拍品名稱“西安市灞橋區(qū)紡渭路云溪東境（原名鼎翰名苑）228套住宅”，面積共2.42萬㎡，起拍價2.41億元，每平米單價9960元，保證金共700萬元，競價時間8小時。在競買快結(jié)束時僅一人在15：41出價，最終成交價與起拍價相同，但競買人是誰并未顯示。

最高法《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》規(guī)定：起拍價由法院參照評估價確定，未作評估的參照市價并征詢當(dāng)事人意見，起拍價不得低于評估價或者市價的70%；網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競價時間應(yīng)當(dāng)不少于24小時；保證金數(shù)額由人民法院在起拍價的5%至20%范圍內(nèi)確定；拍賣成交的，以買受人的真實身份自動生成確認(rèn)書并公示；余款繳納期限以拍賣公告為準(zhǔn)。

筆者隨機在該拍賣網(wǎng)上查看幾十個不同地區(qū)、不同品類、起拍價1元至10億元的拍品，高于1000萬元的均有評估報告，拍賣公告中的余款繳納期限均在成交10日內(nèi)，拍賣成功的均公示了包含競買人真實身份信息的網(wǎng)絡(luò)競價成功確認(rèn)書，保證金、競價時間等也都符合法律。

但反觀此次拍賣，不僅沒有評估報告，且競價時間僅是法律規(guī)定最低限度的1/3、保證金700萬元也不足最低限度的1206萬元，管理人豐瑞律所并沒公示競買人信息與競價成功確認(rèn)書。另外，并未直接公告余款繳納期限，而是特立獨行地在公告后附了一份《網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置債務(wù)人財產(chǎn)的補充協(xié)議》，其中顯示2022年2月28日前支付完畢，交款時間跨越半年之久。馬秀琴質(zhì)疑：“這些不合法或與不符合司法拍賣習(xí)慣之處，仿佛是在為誰量身定做。”

“央廣網(wǎng)”2021年9月22日發(fā)文《西安普眾破產(chǎn)拍賣2.4億元簽約成功，云溪東境重獲新生》，其中提到當(dāng)月18日舉辦的簽約儀式上，豐瑞律所與陜西潤亞佳創(chuàng)置業(yè)有限公司（簡稱潤亞公司），在灞橋法院陳學(xué)義院長、王毅副院長、主審法官李文萍的監(jiān)督指導(dǎo)下，在灞橋區(qū)政府的介入支持下，就云溪東境228套房源按照法定程序通過阿里拍賣平臺成交事宜，簽定了拍賣確認(rèn)書及相關(guān)補充協(xié)議。

經(jīng)查詢，買受人潤亞公司成立于2021年8月23日，注冊資金100萬元，經(jīng)營范圍為代理銷售、信息咨詢服務(wù)等。一個僅成立5天的小公司就拍下2.41億元的網(wǎng)拍大單，打包買下228套房，這其中有沒有什么秘密？

可供清償財產(chǎn)7億元

根據(jù)一份2021年的《西安市商品房銷售明碼標(biāo)價表》，云溪東境的房屋售價為每平12800元。目前，在“鏈家網(wǎng)”與“貝殼網(wǎng)”公示的該項目參考房價約13600元每平，而筆者2024年7月31日咨詢的多位中介均表示，該房屋目前依然沒有房產(chǎn)證。8月7日，一自稱是云溪東境售樓部人員致電筆者稱目前房屋手續(xù)齊全，均價13000多元。

對破產(chǎn)重整中存在的問題，馬秀琴曾多次向有關(guān)部門反映，至今仍沒有結(jié)果。

馬秀琴感嘆：“遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠破產(chǎn)條件，但是被破產(chǎn)了。破產(chǎn)申請人不夠資格，但是還是申請破產(chǎn)成功了。競買人的信息應(yīng)該公開但是并未公開，保證金也沒有交夠就開始競拍了……”，我覺得我遇到了一群吹黑哨的裁判，只因為房價暴漲，他們的黑哨就此起彼伏。