沒等到漲房價，先等來了漲房租！

圖片來自i南山官方小程序。

”房子只是消費品，租房同樣能過這一生。”這是公司里一個正在計劃結婚買房的朋友的觀點。

近些年來，社交媒體上抱怨房價太高的聲音此起彼伏。而在這一輪的樓市調控中，人們的思想也開始逐漸轉變——

房子的投資屬性被剔除，居住屬性開始不斷被重視。

上周央媽也發布了二季度貨幣政策報告，報告中有關樓市調控周期的節點，央媽亦給出了明確的標準——租售比。

在筆者看來，租售比這一指標開始被重視，正好也對應了人們對房子居住屬性逐漸強調的變化過程。

畢竟，如果房子真的只是用來居住，那租房顯然就能夠滿足絕大部分的居住需求。

而在深圳長達3年的樓市下行周期中，伴隨著房價的下行，房租卻在不斷水漲船高。如今，我們或許正將迎接房價調控周期的最后一關。

漲房租？深圳早已“搶跑”

早在2023年，深圳就掀起了一波漲房租的熱潮。6月，早已在深圳推行的統租加速，一紙文件，就把白芒村統租事件送上各大新聞熱搜。

而在那次白芒村統租事件中，公眾尤為關注的一點，便是當時微棠公寓對當地城中村租房的價格提升。

筆者曾經實地前往做過調查，以白芒新村為例：

彼時村內的農民房單間（空房）租房價格大約在1000元左右，最低可能在800元。而一房一廳的價格則在1500元附近。

相較之下，村內的一些私營公寓的租房價格，則在此價位的基礎上增加了200-300元不等，管理費等雜費也高出100-200元左右。

當然，這樣的公寓整體裝修更好，也會配置空調、洗衣機等部分家具。

當時，微棠公寓在當地向房東給出的征收價格，則達到66-68元/平，這一價格已經比村內的私營公寓房租價格更高了。

這就意味著，如果當時的統租改造能夠成行，日后落成的微棠公寓價格只會在66-68元/平的基礎上更高。

也就是說，諸如微棠公寓這樣的，帶有官方背景的集中式公寓，本身模式和其他市場房屋租賃企業并無本質不同。但是，

他們都客觀上提升了租賃價格（相應地也提供了更加優質的租賃環境和管理服務）。

除了安居微棠，還有其他掛以“安居”之名的市場化集中式公寓品牌。

去年2月，由深圳市安居集團有限公司全資控股的，深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司成立，法人代表正是周柏新。

今年5月，安居樂寓品牌正式發布，而安居樂寓正是截至發布時，官方宣稱其已覆蓋深圳9個行政區，布局109個社區。

除了集中式公寓外，大量的保租房同樣對租金水平產生了沖擊。

深圳的保租房分為企業保租房和社會保租房。前者由官方審定的企業名單內的企業申請，用于解決企業員工的住宿問題。

而后者，則由市場化的房源租賃企業申請，經過審核后確定。社會保租房的最主要特征則是其租金水平為片區租金價格的9折。其中，片區的租金價格主要依據為深圳市官方發布的租金指導價。

而我們把目光看向社會保租房的名單，我們會發現名單內的項目全部來自集中式公寓。

圖中僅為2024年南山區保租房房源，但其他區的社會保租房房源同樣來自市場化集中式公寓品牌

來自機構方面的租金數據水平追蹤同樣證明了這一觀點。

根據克爾瑞長租的監測，各城市機構化長租房供應量都處于上漲明顯階段。其中，尤以一線城市為甚。目前，深圳和上海的集中式公寓規模均已突破26萬間，其保租房比例均超過40%。

今年上半年，深圳的集中式公寓租金坪效開始呈現上漲趨勢：

上半年深圳集中式公寓租金坪效為3.65元/天/㎡，較2023年增加1.7%，較2021年增長10%。

伴隨深圳猛推保租房和市場化集中式公寓的大方向，深圳市整體的租金水平上升也就并不讓人意外了。

租金的上漲，結合自2021年以來深圳房價的一路下探，雙向奔赴之下，深圳整體租售比的提升也在意料之中。

“租售比”成樓市健康與否的官方標準

過去，有關深圳樓市健康與否的討論一直在持續。

有人說，開發商都在85折賣房，甚至在85折的基礎上再疊加一些花樣百出的促銷活動，這是樓市不健康的體現。

也有人說，現在深圳樓市，大多數民營房企全倒了，基本只剩下央國企還在苦苦支撐，這才是樓市不健康的表現。

現在，央媽告訴你，樓市健不健康，別的不需要看，只需要看租售比。

那么，現在深圳的租售比是多少呢？

根據很多市場數據來看，少部分熱門小區的小戶型已經回升到2%，大部分小區的租售比則依然停留在1-2%的水平范圍內。

我們姑且以2%計算，每年的租金上漲1.2%，租售比達到3%需要差不多35年！

當然，央媽也說了兩個前提：

1）既定的購房成本

2）能夠保持年均租金的上漲

關于第一點，當下的購房成本顯然還有繼續降低的空間。一個是LPR在美國降息預期下有望繼續降低，從而降低購房利率。

另一個則是當下無論是新房還是二手房，都處于以價換量的階段，整體的房價下行顯然還會持續一點時間。

也就是說，實際的調整周期肯定不會到35年，官方市場也不可能容許我們出現當年日本那樣的長期低迷。

今年4月，高盛國際投行機構曾對我國房價見底的時間進行了預測，其預測參考了美國和日本的房地產發展歷史：

美國房地產市場在經歷2008年金融危機后，用了大約三年時間見底。日本則經歷了長達十七年的調整期。

而高盛并未給出定論，只是說中國本輪房價已經下調了40%，但只跌了一半，未來還將會繼續下跌40%。

如果考慮央媽，以租售比為基準，那我們直接看深圳租售比最高的地區——羅湖。

羅湖區在上一輪上漲周期中，一直被認為跑輸大盤，所有人買房都在往西買。那自然在這一輪的下調周期中，羅湖區也將會率先調整到位。

按照央媽口徑，這一輪房價下調的終點就是租售比重新回到一個合理的區間。

根據大咖深房團的統計，8月以來羅湖的大部分片區掛盤價依然呈現下跌姿態，僅泥崗、寶安南、萬象城片區有小幅上漲。

而在上漲的小區中，我們可以選取上漲幅度最低的凱悅華庭（掛盤價環比上漲3%）作為參考。目前，凱悅華庭在貝殼上有6套放租，租金水平從4700-5300元不等。

這就是說，凱悅華庭小區的平均租售比大約在2.6%。

已經非常接近3%。

從央媽的口徑來看，未來租售比將會提升至3%以上，租賃住房總的收益率也將高于多數資產回報率。

當然，這個收益率和資產回報率的比較也有一個前提——長期保持1.2%的房租年均上漲率。

現實中，將有以下幾種情況會對租售比的上漲產生阻力：

一、租售不同權。

目前，深圳樓市租售不同權的情況，主要體現在教育資源的不均上。

現在深圳的中小學入學，依然采取積分制。在學校劃定的學區范圍內，租房和買房的積分累計速度完全不同。在一些熱門學校的學區里，想要孩子確保進入學校，只能買房，甚至要提前好幾年買房。

二、資產回報率中的持有成本

深圳房產的持有成本，目前來看主要以物業費為主。長期來看，房產稅則是懸在頭上的一把利劍。

第二點還好說，雖然長期來看，房產稅會對租金和房價都產生一定影響。但目前業內普遍認為房產稅并不會馬上在深圳落地。

過去幾年，深圳開始著手政治租房市場亂象，推出保租房，鼓勵集中式公寓，間接提升了市場租金水平。

而伴隨著房價的持續下行，將租售比拉升至合理水平的最后阻礙或許只剩下平衡區域教育資源，和合理改善入學積分制度上。

這也將是本輪深圳樓市調控周期的最后一關。