讓自己人先走

2024年6月27日，大A又一次迎來(lái)了國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。他們非常努力地護(hù)盤，把銀行股買出了歷史新高。

但滬指卻再創(chuàng)新低，成交量也只有6000多億，相比22年底直接腰斬。

包叔的好友獸爺說(shuō)，救市的時(shí)候，拉小盤股其實(shí)是最有效的，但國(guó)家隊(duì)堅(jiān)決不買小票，就只盯著中字頭的大票買，救的都是自己人。

這么一搞，場(chǎng)外資金似乎也不敢進(jìn)來(lái)。國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)本來(lái)是好事，結(jié)果卻反而加劇了市場(chǎng)的恐慌。

從足球到籃球，再到A股，國(guó)家隊(duì)有一個(gè)老毛病：

帶自己人。

現(xiàn)在，這股風(fēng)吹到了房地產(chǎn)。

三個(gè)月前，領(lǐng)導(dǎo)在保交房工作會(huì)議中提到，在商品房庫(kù)存較多的城市，政府可以以需定購(gòu)，以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

不久后，央行出來(lái)表態(tài)，將設(shè)立3000億保障性住房再貸款來(lái)支持，意味著收儲(chǔ)正式落地了。但央行的表態(tài)里有一個(gè)要求：

對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

但一視同仁，看上去有點(diǎn)難。

1

2024年7月11日，武漢安家保障性住房有限公司（下稱“武漢安家”）成立了，隸屬于武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)。

8月10日，武漢安家的第一筆收儲(chǔ)來(lái)了，他們買下了兩棟樓，未來(lái)會(huì)改造成為保障房。

兩棟樓分別屬于招商愉樾和空港中心三期。開(kāi)發(fā)商一個(gè)是央企招商蛇口，另一個(gè)是武漢本地國(guó)企。

有意思的是，這個(gè)招商愉樾的那幢樓，竟然是個(gè)寫字樓。

根據(jù)官方的信息，將會(huì)對(duì)該樓進(jìn)行改造、裝修、配置家具家電，向市場(chǎng)提供334套保障房，平均面積40平。

這個(gè)寫字樓，是招商蛇口的老大難項(xiàng)目。

2019年，招商拿下這個(gè)二環(huán)項(xiàng)目地塊，4萬(wàn)多平的住宅地塊很快就售罄了，剩下4萬(wàn)多平的商辦消化卻很困難，雖然有創(chuàng)想空間、行政公館和總裁長(zhǎng)租公寓這些概念。

武漢的商辦項(xiàng)目是什么現(xiàn)狀，包叔簡(jiǎn)單看了下。第一太平戴維斯說(shuō)截至今年二季度末，武漢市甲級(jí)寫字樓平均空置率是38.8%；克爾瑞說(shuō)，武漢商辦物業(yè)狹義庫(kù)存現(xiàn)在是2700多萬(wàn)平米，去化周期：

超122個(gè)月。

交付僅僅一年后，這棟寫字樓就出現(xiàn)在阿里拍賣網(wǎng)上，以1.4億起拍價(jià)拍賣了；后來(lái)，這棟寫字樓還掛在各地產(chǎn)權(quán)交易所上，均價(jià)已經(jīng)跌到了1萬(wàn)/平。

招商已經(jīng)為這個(gè)項(xiàng)目作為了重大虧損的準(zhǔn)備，2023年的年報(bào)中，招商蛇口已經(jīng)對(duì)招商項(xiàng)目集體存貨跌價(jià)準(zhǔn)備：

7880萬(wàn)元。

包叔問(wèn)了武漢的朋友，得到的消息是，招商愉樾寫字樓，政府可能是以每平不到6000塊的價(jià)格收購(gòu)的。

這個(gè)朋友之前曾經(jīng)算過(guò)，寫字樓改成保障房的成本其實(shí)不小。需要對(duì)寫字樓結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，是否需要加固、改造梁柱；對(duì)空間重新劃分，拆除不必要的隔墻，以適應(yīng)居住功能；還需要進(jìn)行電梯與樓梯、水電改造、公共區(qū)域裝修等等。

這些后期改造，如果要達(dá)到拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)，每平成本可能要再加：

30%。

他判斷說(shuō)，寫字樓如果改成公寓，各種成本加起來(lái)，似乎有點(diǎn)得不償失。

對(duì)于招商來(lái)說(shuō)，政府的收購(gòu)價(jià)的確低于成本價(jià)，但在現(xiàn)在的情況下，寫字樓部分小虧就是賺了。

武漢有人形容這次交易是：

變廢為寶。

被武漢安家收儲(chǔ)的另一個(gè)項(xiàng)目是空港中心三期的2號(hào)樓，位于遠(yuǎn)城區(qū)的盤龍城板塊，武漢的睡城。

原先，這里有一個(gè)宏大的規(guī)劃，包括可以比肩迪拜世界展覽中心等世界會(huì)展標(biāo)桿的國(guó)際會(huì)展中心，大體量住宅，以及商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套。甚至還包括一個(gè)足球中心。

然而，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，這些都被暫停了。

規(guī)劃沒(méi)能落地，板塊內(nèi)的房源也一直滯銷，已經(jīng)有3年沒(méi)有純新盤入市了。

包叔查了下，空港中心的武漢市昌廷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，母公司的大股東是：

武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)。

而負(fù)責(zé)收儲(chǔ)的武漢安家保障性住房，正是隸屬于武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)。說(shuō)白了，交易雙方是兄弟單位。

兄弟當(dāng)年犯的錯(cuò)，現(xiàn)在以收儲(chǔ)的名義，彌補(bǔ)了。

2

類似的事情，在珠海也發(fā)生了。

7月底開(kāi)始，珠海陸續(xù)發(fā)生了這么幾件事。

7月31日，華發(fā)股份公告，將子公司華奔公司名下所有的存量房產(chǎn)，以2.66億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給珠海安居集團(tuán)；

幾天之后，華發(fā)集團(tuán)、珠海市安居集團(tuán)與建行坐在一起，簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行向安居集團(tuán)提供200億元的銀行綜合授信支持，支持的業(yè)務(wù)中，包括安居住房業(yè)務(wù)；

8月9日，華發(fā)股份又宣布，把120億的存量商品房和車位，賣給華發(fā)集團(tuán)。

華發(fā)集團(tuán)是珠海最大的國(guó)企，華發(fā)股份是他們的地產(chǎn)平臺(tái)。更有意思的，珠海的安居公司：

也是華發(fā)集團(tuán)的子公司。

事情到這里就很清楚了，華發(fā)集團(tuán)剛從銀行拿到200億授信，轉(zhuǎn)手就買下了自家地產(chǎn)公司賣不出去的房子。

這些房子，未來(lái)會(huì)通過(guò)另一家子公司珠海安居的手，變成珠海的保障房。

這些房子的收購(gòu)價(jià)格，似乎也是按市場(chǎng)價(jià)，不打折。

最早的那筆2.66億元的交易，也是珠海安居對(duì)兄弟公司華發(fā)股份的支持。這批房子還是二手房，是華發(fā)股份為了快點(diǎn)賣掉自己手里的新房搞“以舊換新”買下來(lái)的。

從價(jià)格上看，珠海安居還讓華發(fā)股份賺了一些。有研究機(jī)構(gòu)對(duì)這次交易的評(píng)論是華發(fā)集團(tuán)既是珠海市場(chǎng)收儲(chǔ)主體，又是華發(fā)股份的大股東：

雙重身份兼顧了雙方利益。

放在平常，這樣一個(gè)完美的交易完全沒(méi)有任何可能。但現(xiàn)在，一切進(jìn)行得很順利：

以收儲(chǔ)的名義，以保障房的名義。

包叔看了下，珠海年財(cái)政收入不到500億的城市，花120億收儲(chǔ)，不知道未來(lái)還錢會(huì)不會(huì)有壓力。

3

收儲(chǔ)這個(gè)詞，是從土地收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化來(lái)的。

1996年開(kāi)始實(shí)行土地儲(chǔ)備以來(lái)，中央政府的管理一直趨嚴(yán)。不斷出臺(tái)各種法律和文件，防止地方政府收儲(chǔ)的失控，比如不允許地方政府把收儲(chǔ)任務(wù)交給有關(guān)企業(yè)或融資平臺(tái)。

土地收儲(chǔ)雖然是以增加財(cái)政收入為目標(biāo)，但從一開(kāi)始就強(qiáng)調(diào)：

公益性。

從領(lǐng)導(dǎo)和央行的安排來(lái)看，收儲(chǔ)的本質(zhì)是去庫(kù)存，是為了幫助開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)。在民營(yíng)房企深陷泥潭的當(dāng)下，很多人寄希望于收儲(chǔ)也許能幫他們一把。

但現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)收儲(chǔ)的權(quán)力下放給了地方政府，卻并沒(méi)有有力的監(jiān)管，很容易變成地方政府對(duì)本地國(guó)企的解套、資助。

收儲(chǔ)是一筆大投入，天風(fēng)證券算了下，如果要通過(guò)“收儲(chǔ)”將住房去化周期壓縮至18個(gè)月以內(nèi)，大約需要約：

7萬(wàn)億元。

從A股國(guó)家隊(duì)救市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，救市還是門技術(shù)活，活兒不好，不僅容易把國(guó)家隊(duì)套進(jìn)去，還容易站在整個(gè)市場(chǎng)的對(duì)立面。

房地產(chǎn)收儲(chǔ)也一樣。

收購(gòu)庫(kù)存房產(chǎn)，其實(shí)存在一個(gè)根本的商業(yè)邏輯矛盾——那些賣不出去的房子，真的會(huì)有人來(lái)租嗎？

當(dāng)然，政府可以通過(guò)降低租金來(lái)吸引租客，那會(huì)不會(huì)影響租房市場(chǎng)？以武漢安居收購(gòu)兩棟樓的公告里說(shuō)，這兩棟樓是定位服務(wù)于區(qū)域新青年、新市民、教育、醫(yī)護(hù)和企事業(yè)單位員工：

租賃需求旺盛。

需求這么旺盛，企業(yè)怎么自己不把這錢賺了？

珍愛(ài)包叔，順手“在看”