廣州，向前看，長路漫漫亦燦燦

今年上半年，廣州GDP最終定格為14297.66億，成績不錯，但增速卻有點低，只有2.5%。

該增速在一線城市中墊底（深圳5.9%，北京5.4%，上海4.8%），更談不上追趕重慶（6.1%）了。

很多人要問了：在賽道比拼上，未來廣州的增長點在哪里？派隊覺得是南沙。

作為廣州未來發展核，南沙無論是定位、還是發展空間或者未來產業布局上，都匯聚眾多資源、政策傾斜力度大，妥妥的廣州大腿，無疑廣州最受寵的區域。

回頭看，廣州已過萬重山；向前看，長路漫漫亦燦燦。

這一期，我們談南沙。

廣州最年輕的區、最受寵的區

真正的廣州大腿

南沙，是廣州最年輕的區。

之所以說年輕，主要有三個方面：

一是“年紀”不大，成立時間并不長。

南沙以前屬于番禺的領地，1990年6月，南沙經濟區管理委員會成立，開始大開發的步伐；2005年4月，國務院批準設立南沙區，這時才有真正的南沙，當然了領地都是番禺那邊劃過來的。

二是新區、城市面貌、基礎設施等比較新。

三是南沙人口結構年輕化，年輕人多。七普公報顯示，在2010-2020年十年間，南沙的14-35周歲青年有28.4萬人，占全區常住人口33.55%，10年間，增速達到了147%，增加了16.9萬人。

首次將“打造青年發展型城市（縣域）”寫入區政府工作報告就足見南沙對年輕人的重視。

此外，南沙聚焦“青年”，加大對他們的創業支持力度，建設港澳青年創業就業試驗區，也發布過“大灣區青年活力之城”的三年行動計劃，打響了青年爭奪戰。

說起廣州哪個區最受寵，很多人會第一時間會想到南沙。它說第二，沒人敢說第一。

簡單來說，它獲得的支持力度和政策傾斜是廣州其他區沒有的，國家、省、市層面均有。

第一、市級管理權限，基本都給到了南沙，審批自己搞定。

第二、稅收優惠，最大莫過于“雙15”稅收優惠政策。

第三、今年國家兩次大政策傾斜。今年，國家發改委印發實施《促進國家級新區高質量建設行動計劃》，三次點名南沙——支持南沙科學城承擔綜合性國家科學中心建設任務；支持廣州南沙積極打造國際消費中心重要承載地；支持廣州南沙開展外籍“高精尖缺”人才認定標準試點；國家發改委、商務部、市場監管總局放寬市場準入，其中就包括在南沙實施外國人144小時過境免簽政策及游輪免簽政策。

派隊梳理發現，南沙，真正的廣州大腿，扮演的角色真的太炸裂：

廣東省唯一的一個國家級新區、粵港澳全面合作示范區、廣州唯一的自貿區、全國首個“國際化人才特區”、全省首個未來城市綜合實證試點、首批廣東省營商環境試點、全國首批跨境貿易投資試點等。

它也是廣州唯一的自貿區，是廣東自由貿易試驗區面積最大的片區。

試問，廣州有哪個區能這樣集萬千寵愛于一身，恐怕也只有南沙了。

灣區之芯，中國的南沙

世界的南沙，從這里走向世界

如此高能的南沙，對廣州乃至大灣區意味著什么？

對廣州而言，它是面向2049戰略中兩洋南拓主陣地，廣州未來發展核、活力創新軸的關鍵節點、高質量發展的主陣地和新引擎，它是廣州的未來！也是未來的廣州！

南拓作為廣州長期戰略，南沙的角色定位一直很清晰——帶動廣州南拓，實現外聯內通、走向“深藍”的核心支點。

對大灣區而言，南沙是大灣區的地理幾何中心，屬于“灣區之芯”。

南沙區位優勢非常明顯，東面與東莞隔江相望，西邊則和中山、佛山接壤，北部則是南拓的中繼地帶番禺，南面則是珠江出海口、波瀾壯闊的伶仃洋，是廣州融入100公里黃金內灣的橋頭堡。

南沙要做的就是一是串聯，通過交通路網來串聯，打造大灣區“半小時交通圈”，推動環內灣區域率先實現一體化。二是引領，聯動東莞、深圳、中山環伶仃洋戰略板塊與重大交通樞紐，承載國際制造、航運、貿易功能。

目前，南沙通過萬頃沙支線聯手深中通道串聯珠江口東岸；通過南沙全民文化體育綜合體，擴大影響力與話語權；通過即將開建南沙站，來加強灣區的串聯能力，從地理幾何中心開始向功能樞紐中心轉變。

作為立足灣區、協同港澳、面向世界的重大戰略性平臺，同時是粵港澳全面合作示范區，南沙距香港38海里、澳門41海里，非常有地緣優勢。

南沙是中國的南沙，所言非虛。

對全球而言，南沙是世界的南沙，通過南沙港、南沙郵輪母港等載體，鏈接世界，讓南沙廣州貨物賣全球。

南沙港已經成為南沙串聯全球的重要貨運港口。

我們來看一組數據，截至2023年底，南沙港累計開通190條集裝箱班輪航線，其中156條外貿航線通達全球120多個國家和地區的310多個港口。

南沙港碼頭，圖源：廣州南沙發布

南沙國際郵輪母港則成為南沙串聯全球，尤其是東南亞的客運港口。

南沙國際郵輪母港是廣州唯一的郵輪口岸，亞洲規模最大的郵輪母港綜合體之一，航線幾乎覆蓋了整個東南亞，是國內東南亞航線最多的郵輪港口。

圖源：南沙國際郵輪母港官微

南沙國際郵輪母港所在的南沙口岸還入選免簽入境13個郵輪口岸之一，還是廣東省外國人144小時過境免簽政策的入境口岸。

目前也對國際航行船舶開放，意味著會有越來越多的外國人來南沙旅游、交流或進行商務活動。

可以說，南沙是廣州的南沙、大灣區的南沙、中國的南沙、世界的南沙。

不一樣的寶藏南沙

竟然藏著這么多的“礦”

如果深挖一下，我們發現，南沙還是一個寶藏區，藏著不少“礦”。

1）土地資源豐富。

據南沙官方披露的數據，南沙現狀建設用地超200平方公里，開發強度僅25%，低于廣州的平均水平（廣州開發強度超27.6%），未來可新增建設用地規模約120平方公里，具備大規模發展空間。

2）擁有豐富的生態資源。

南沙自然稟賦優良，有山、水、林、田、湖、海等各種資源，廣州少見，如此豐富的資源估計只有番禺能媲美。

比如它擁有廣州最大的濕地公園，有著“廣州之腎”的南沙濕地公園；占地約10000畝，差不多7.7個越秀公園的面積。

這里也是廣州市面積最大的濱海紅樹林濕地，每年有超200種、近10萬只候鳥從北方來此越冬，堪稱候鳥天堂。紅樹林面積達198.18公頃（2023年數據），共發現紅樹植物13科15種，占廣東省紅樹植物種類的62.5%，萬頃沙鎮為南沙區紅樹林主要分布區。

忘記說了，南沙的人均公園綠地面積也是全市第一，達23.51平方米（來源：南沙新區報）。

3）海洋資源。

南沙作為廣州離海最近的地方，是廣州唯一的出海大通道，全區海岸線195.13千米，海域面積337.78平方千米，占廣州海域總面積的88.26%，擁有海島11個。

也就是說，廣州海域將近9成在南沙，也這樣說，廣州有海的地方只有南沙。

正因為擁有了廣闊的海岸線，南沙的海洋資源十分豐富，比如適合發展海洋經濟。

所以，南沙就擁有主打貨運的華南地區最大、功能最齊全的綜合性樞紐港區——南沙港區，通達全球400多個港口和城市。

擁有主打客運的亞洲最大、功能最全的郵輪綜合體之一的南沙國際郵輪母港，落地外國旅游團郵輪入境15天免簽、外國人144小時過境免簽；同時也擁有華南地區最大的造船基地、中國三大造船基地之一的龍穴造船基地。

生態南沙，發展空間大，也就有了經略海洋的底氣。

穩健前行，厚積薄發

騰飛中的南沙，到底有多炸裂

如今的南沙正在快速騰飛。

經濟方面，自1993年廣州南沙經濟技術開發區設立以來，南沙的經濟發展有了長足的發展（盡管對比廣州其他區而言，還是不太搶眼）。可以用穩健前行，厚積薄發八個字來概括。

穩就是每年都能按既定目標來走，穩健增長。從最開始GDP不到10億，如今已突破2300億大關。

2023年，GDP為2323.54億，增長4.3%，不僅GDP，各個指標的發展勢頭都不錯。

2323.54億，其實放在廣州并不差，可以列入第二梯隊（番禺、白云、海珠、南沙，第一梯隊為天河、黃埔和越秀，其余為第三梯隊）

人口方面，看數據，南沙人口增長對比廣州而言，可能并不搶眼。比如2010-2020年十年間，南沙人口增量58.67萬人，比白云、番禺、天河、花都要少，但比黃埔、增城、荔灣、海珠還要多。

在過去的十年間（2013-2023年），南沙的常住人口從62.51萬人增長至96.79萬人，足足增長了34.28萬人，增幅超50%，無論增量還是漲幅，均居全市第一名。要知道，2005年建區之初，只有10多萬人。

值得一提的是，南沙增加的不少都是優質人口，包括生物醫藥、科創、汽車、高新技術等人才，有量也有質。

交通方面，南沙對外銜接通道不少，派隊數了一下，足足有19條，含地鐵、城軌、高鐵、路橋等。

以軌道交通為例，就已建成了4號線、18號線、22號線，廣深港高鐵、南沙港鐵路等；目前在建或推進的就有深江鐵路、南珠中城際、廣珠澳高鐵及地鐵15號線、18號線南延線、22號線南延段、26號線等等。

今年要通車的深中通道萬頃沙南沙支線、開建在即的南沙站，在建的獅子洋通道，都讓南沙的交通戰略地位逐步提升。

得益于交通路網的完善，南沙的對外通勤連接度增強了。

《2023年廣州市交通發展年度報告》數據顯示，南沙與大灣區城市（含廣州）日均出行量89.2萬人次，同比增長15%，具體可以看下圖：

營商環境方面，南沙在國家新區營商環境評估中排名前三。

南沙屬于首批廣東省營商環境試點，雙15%稅收優惠、港澳居民個人所得稅優惠、針對總部經濟、商貿服務業、軟件業等專項政策。

雙15%，簡單來說就是個人所得稅15%優惠和企業所得稅15%優惠。港澳居民個人所得稅優惠，在南沙工作的港澳居民，超過當地稅負的部分可予以免征。

可以說，南沙最適合企業創業、工作的區域，尤其是港澳企業和港澳同胞。

配套方面，南沙也下了功夫，畢竟要吸引人、留住人。

從目前來看，南沙城市界面、教育資源、醫療資源都有了日新月異的變化。以教育資源為例，就有廣州市教研院、華師附中、執信、二中、廣附、鐵一、廣州外國語學校等優質教育品牌。

綜上，南沙是一座充滿經濟活力、宜商宜業的城市。

下海上天的南沙，聚焦未來

發力三大類型的產業

經濟行不行，主要看產業！

南沙產業非常豐富，派隊梳理了一番。

第一種，是傳統產業，代表就是先進制造業，包括汽車、造船；裝備制造產業、海洋產業等。

南沙的汽車產業主要集中在黃閣。2004年廣汽豐田落戶黃閣，已帶動黃閣形成年產值超1800億的汽車產業。

廣汽豐田汽車基地

順便提一句，黃閣不僅只有汽車，還有人工智能、生命健康等新興產業，目前已經聚集228家“四上”企業，高新技術企業63家、科技型中小企業117家、省級專精特新企業23家、專精特新“小巨人”企業2家。（數據來源：廣州南沙發布）

黃閣還擁有亞洲最大的沙仔島汽車滾裝船碼頭、廣汽豐田生產線、廣汽科技館等獨特的工業、汽車文化資源，還有國家首批開發利用無居民島大虎島。

龍穴造船基地

造船主要集中在龍穴造船基地，這是中國三大造船基地之一，也是華南最大的造船基地，主要生產高端豪華客滾船、客運船、科考船、集裝箱船等。

第二，是包括人工智能、生物醫藥和新型儲能半導體。

南沙的人工智能產業已形成規模，集聚了L4級自動駕駛領域超級獨角獸小馬智行以及聯想懂的通信、百度云途騰、云從科技等代表企業，累計引進、培育人工智能企業500多家，其中獨角獸企業2家，未來獨角獸企業8家，累計估值超750億。

其中，小馬智行、云從科技還入選了2024福布斯中國人工智能科技企業TOP50”榜單。

生物醫藥方面，南沙也不遑多讓，目前有超400家生物醫藥企業，形成生物谷、健康谷、廣東醫谷等生物科技產業發展集聚區。

新型儲能半導體則有芯粵能、芯聚能、晶科電子、聯晶智能、南砂晶圓，年產值規模超300億的融捷集團系列項目，以及產值規模超70億的巨灣技研電池工廠加快建成，廣汽豐田氫燃料電池乘用車示范項目“南沙氫跑”。

南沙是廣州半導體與集成電路“一核兩極多點”的兩極之一，地位不可小覷。

第三，未來產業，即“一箭一星一院N基金”商業航天產業。

一箭即運載火箭，中科宇航打造的力箭系列運載火箭；一星：即衛星，吉利航天旗下的時空道宇打造的未來出行星座衛星；一院：廣東空天科技研究院；N基金：南沙商業航天天使創投基金、空天同航基金、廣州產投商業航天專項基金等。

力箭一號遙三運載火箭

南沙的產業，真可謂是上天入手。

南沙重點發力區域

新盤熱盤推薦

說起南沙重點發展區域，主要有幾個——慶盛、南沙灣、橫瀝島、萬頃沙。

慶盛有兩大王牌，一是香港科技大學，二是廣深港高鐵，在廣州境內，只有慶盛一個站點。

這里屬于科技創新應用型高地，重點培育人工智能、新能源汽車研發與制造等戰略性新興產業。先行啟動區之一的慶盛樞紐區塊加持，能享受雙15%政策。

慶盛的項目可以重點關注越秀·天悅云啟，毗鄰香港科技大學（廣州），小高層，超9成產品朝南，目前在售約89-169㎡躍級臻品。

越秀·天悅云啟效果圖

南沙灣則是南沙基礎設施最完善、商業配套最成熟、文體氛圍最活躍的區域，成熟度高。可以重點關注中國鐵建·花語上城、中國鐵建·海語熙岸和星河·東悅灣 。

中國鐵建·花語上城效果圖

其中，中國鐵建·花語上城即將推售建面約98-140㎡三至四房；中國鐵建·海語熙岸在售建面約139-260㎡四至五房；星河·東悅灣在售建面約87-207㎡江景三至四房。

橫瀝島作為投資超1000億的國際金融島，則是目前為止含“金”量十足的區域，配套也是頂級的——中山大學附屬第一（南沙）醫院、中大光華口腔醫院、IFF永久會址、廣期所、大灣區商業銀行、港澳保險服務中心、國際風險投資中心，還有規劃中約18萬㎡地下綜合空間商圈。

要想置業橫瀝島，可以考慮中國鐵建·南沙開建·西派尊府，一線南向江景，最近的親江距離只有60米，不可多得封藏藝術品。在售建面約278-370㎡環幕行宮。

中國鐵建·南沙開建·西派尊府效果圖

中國鐵建·西派瀾岸在售建面約105-261㎡中庭瞰江正席；星河·江堤春曉在售建面約99-133㎡瞰江奢宅，都是可看江的項目。

未來想象空間比較大的還有萬頃沙，未來會成為產業+城市服務功能+超級樞紐的復合中心。

產業不用說了，有科創生物醫藥、汽車、芯片半導體等，關鍵有南沙科學城坐鎮。

南沙全民文化體育綜合體項目

城市服務功能主要是萬頃沙最南端的二十涌，有為2025全運會服務、集文化、旅游、體育和國防教育等功能為一體的南沙全民文化體育綜合體項目。在《南沙新區國土空間總體規劃（2021-2035年）草案中，這里要打造成灣區文體綜合服務中心。

超級樞紐主要指南沙站，即將動工，規模將超白云站，規劃14臺29線，引入南沙港鐵路、深茂鐵路、廣中珠澳高鐵、肇順南城際、中南虎城際，貫穿地鐵18號線、15號線和4號線復線等。

目前，南沙正在抓緊深化“深中通道”片區（選址深中通道萬頃沙支線15涌、18涌出入口附近）的規劃設計，作為南沙港后方產業腹地，未來重點發展健康研發智造及高端醫療服務業，與深圳、中山等周邊城市產業差異化發展，打造“廣深產業融合示范區”。

可以說，萬頃沙未來的想象空間也會非常大，屬于不可估量的潛力股。

在此置業可以考慮星河·畔月灣，目前在售建面約79-128㎡精裝三至四房。

廣州未來發力靠南沙。作為廣州最大的增量區域，未來，南沙的想象空間在哪里？

1、交通的串聯作用。作為兩洋南拓的橋頭堡，未來南沙借助南沙站、獅子洋通道、深中通道萬頃沙支線等載體，來增強廣州在珠江口東西兩岸的互聯互通，不斷夯實大灣區的樞紐中心地位，做大大灣區功能中心地位，只有這樣才能增強廣州在黃金內灣的話語權。

2、南沙布局了不少高能級產業，比如人工智能、生物醫藥和新型儲能半導體，還有運載火箭、衛星等未來產業，不少已形成規模，這些都可為廣州做增量。

3、南沙作為集國家、省、市、區等復合功能于一體的區域，有政策、稅收優惠、資源、人才等助力，還能借助香港、澳門這兩個超級聯系人，“走出去”開拓國際市場，亦可把產業、資金、人才“引進來”賦能發展經濟和產業，非常有文章可做。

4、目前南沙常住人口不足百萬人，“十四五”期間人口目標為120萬人，人口增長還有非常大的空間。

5、作為大灣區的地理幾何中心，南沙開發強度僅25%，這意味著有大量的可開發土地，有足夠空間來發展產業。同時也有不少可做增量的舊改，發展空間很大。

如此南沙，值得期待。