公募REITs由基礎設施擴容至商業不動產

商業不動產REITs和基礎設施REITs并行，服務重心各有側重，為市場主體提供了更加豐富和靈活的選擇，也可更好地發揮多層次資本市場的功能，協同服務實體經濟高質量發展。

文頤/文

11月28日，為貫徹落實資本市場新“國九條”要求，推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展，豐富資本市場投融資工具，支持構建房地產發展新模式，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效，中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（下稱“《公告》”），擬將商業不動產納入公募REITs試點范圍。目前，REITs底層資產以基礎設施為主。

證監會在上述文件起草說明中表示：截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額為2070億元，總市值為2201億元。從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。

《公告》共八條，主要包括以下內容：一是產品定義，商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規范和監管要求。四是強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。

從產品定義來看，商業不動產REITs通過投資商業不動產資產支持證券，獲取所有權或經營權，以租金、收費等穩定現金流向投資者分配收益。從運營要求來看，基金管理人需履行主動運營管理職責，確保資產合規、現金流穩定，并接受證監會及相關部門監管。從資產范圍來看，明確涵蓋商業零售、寫字樓、酒店等傳統商業地產，與已發行的消費基礎設施REITs共同構成公募REITs體系。

從市場影響來看，在一級市場，11月25日，兩單公募REITs項目獲受理（含首單隧道REITs），顯示政策落地加速。在二級市場，消費基礎設施REITs板塊自上市以來漲幅達44.6%，商業類資產因稀缺管理能力受到關注。

商業不動產REITs前景良好

11月28日，國家發展改革委表示，正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型；同日，證監會發布上述《公告》。

國家發展改革委的表態及證監會最新發言及文件進一步擴充了公募REITs資產類型，并新增“商業不動產REITs”大類別。此次，酒店、寫字樓等傳統商業地產被明確囊括在內，將促進存量商業資產盤活，緩解持有優質商業的房企和地方國資的流動性壓力，助力房地產新發展模式。

具體來看，《公告》明確了商業不動產REITs的定義，并對其基金注冊、運營管理、責任落實及監管職責作出了規定。《公告》明確了商業不動產REITs的產品定位，指出其是通過投資商業不動產資產支持證券取得不動產所有權或經營權，以獲取租金、收費等穩定現金流，并向基金份額持有人分配收益的封閉式公募基金。在注冊及運營管理方面，《公告》明確了基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面的要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。在管理人規范方面，《公告》壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規范和監管要求。在監管責任方面，《公告》明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。

值得注意的是，本次《公告》提出的商業不動產REITs并非一種新的資產證券化產品品類，其與已發行的消費基礎設施REITs均屬于公募REITs體系內。商業不動產REITs試點落地，標志著C-REITs底層資產邁向全門類。

從全球成熟市場發展經驗來看，商業不動產REITs的底層資產包括商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等。中國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。年內IDC、天然氣發電等公募REITs項目陸續上市，近期有首單隧道類REITs東方紅隧道股份智能運維高速REITs獲受理，文旅等業態也在發審流程中。

商業不動產REITs前景良好，審批有望提速。目前，已發行的消費基礎設施REITs表現良好。截至2025年11月28日，消費基礎設施REITs板塊總體自上市以來漲幅達到44.6%，2025年以來漲幅高達31.2%。作為以管理能力為核心的資產類別，看好商業類資產業績的韌性。需要注意的是，過去REITs的政策主要由國家發展改革委發布，此次《公告》由證監會主導，后續商業不動產REITs項目的審批提速值得期待。

考慮到政策對于REITs市場的支持，在當前“資產荒”的背景下，看好商業地產憑借稀缺的管理能力，持續表現出經營業績的韌性，走出獨立行情，繼續看好2025年年末及2026年全年REITs市場的表現。

兩個領域REITs資產分類管理

據了解，商業不動產REITs適用現有基礎設施REITs規則體系，僅針對差異點進行適應性完善。同時，證券交易所、中國證券業協會、中國證券投資基金業協會等同步修訂配套規則，各單位同步開展技術系統調整，盡快上線。

此次《公告》發布后，證監會下一步將加快推動REITs市場高質量發展，建立健全制度規則，完善REITs監管安排，優化市場生態，持續提升制度包容性和適應性，促進更好地發揮REITs市場作用。

經過五年的探索實踐，REITs市場穩步發展，功能持續發揮，在盤活存量資產、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定的成效。

截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額為2070億元，總市值為2201億元。總體來看，市場運行平穩有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

借鑒國際經驗并結合中國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業不動產REITs，可以更好地發揮REITs的功能作用，支持構建房地產發展的新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

此外，商業不動產REITs其他有關事宜，可以參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》有關規定執行，新“國九條”提出推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展。

10月底，商務部、自然資源部、住房城鄉建設部、文化和旅游部、市場監管總局聯合出臺的《城市商業提質行動方案》提出，支持符合條件的商業地產項目發行不動產投資信托基金。

此次推出商業不動產REITs，一方面是基于政策的考慮；另一方面是基于市場發展本身的考慮，商業不動產REITs能夠盤活存量，帶動增量，促進經濟良性循環，穩定房地產市場預期，并且適配居民的財富管理需要，契合當前宏觀經濟形勢以及市場各方的需求。

商業不動產和基礎設施兩類資產在經濟發展中發揮不同的作用，兩者在資產屬性、管理體制、風險收益特征等方面存在差異，商業不動產更加商業化和市場化。為了進一步契合相關資產特質，提升制度適配性，證監會推出商業不動產REITs試點，并進行分類管理。

由此看來，在監管的引導下，商業不動產REITs和基礎設施REITs將形成“兩個產品、兩個試點并行”的局面：一方面，繼續發揮基礎設施REITs盤活公共基礎設施的作用；另一方面，通過商業不動產REITs精準對接商業綜合體、寫字樓等盤活需求，為房地產行業健康發展提供有效的金融支持。兩個領域REITs服務重心各有側重，有利于充分發揮制度優勢，為市場主體提供更加豐富和靈活的選擇，更好地發揮多層次資本市場的功能，協同服務實體經濟高質量發展。　

（作者系資深投資人士。文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。）

本文刊于12月06日出版的《證券市場周刊》