重慶買(mǎi)房，老破舊千萬(wàn)不要碰

每個(gè)城市的購(gòu)房邏輯是不一樣，大家不要用其他城市的購(gòu)房邏輯，來(lái)套用重慶，因?yàn)橹貞c確實(shí)有點(diǎn)特殊。

在房產(chǎn)TZ界，有個(gè)流派叫“老破大”，信奉大面積低單價(jià)的邏輯，大的底層邏輯是只要我建倉(cāng)的成本足夠低，牛市來(lái)臨的時(shí)候，所有的房子都能漲價(jià)，那我面積更大，總的獲利肯定更多。

我曾經(jīng)也是非常信奉這個(gè)流派的，在上一輪牛市中也分享了一些紅利，但我的選籌是房齡10年的老房子，最近和一些朋友交流，感覺(jué)他們對(duì)“大面積，低單價(jià)”流派是有誤解的。

純粹的為了降低成本，擴(kuò)大面積，買(mǎi)入極老的房子，我是覺(jué)得有問(wèn)題的，特別是在重慶。

接下來(lái)說(shuō)下理由，供參考：

01

重慶不缺老破舊

經(jīng)濟(jì)學(xué)最永恒簡(jiǎn)單的一個(gè)道理叫“物以稀為貴”，房子也是商品，也會(huì)遵從這個(gè)邏輯。你的房子未來(lái)能做到保值增值，它一定要有某種稀缺性，是城市、地段、配套、產(chǎn)品力等各種原因所綜合的稀缺性。

我們回看數(shù)據(jù)，重慶從03年開(kāi)始，新房市場(chǎng)，商品住宅成交就已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)方，一直到22年才降回1000萬(wàn)方以下（二手房成交體量占比大幅提升）。

這些是很多人詬病重慶，說(shuō)天量供應(yīng)的由來(lái)，確實(shí)重慶以前有“萬(wàn)畝地票”的ZC，重慶很多年確實(shí)也長(zhǎng)期霸榜全國(guó)成交體量第一。

怎么定義房子房齡偏老了，按市場(chǎng)目前的流通性來(lái)看，一般15年+以上的房子就可以稱(chēng)之為老房子了，流通性就會(huì)相應(yīng)差一些。

那就是09年以前的房子樓齡就超過(guò)15+了，而這些房子并不少，還有加上20年以前的一些老房子。

還有一點(diǎn)比較特殊的是，重慶是山地地形，土地稀缺，主城區(qū)人口又多，致使我們核心區(qū)的房子很多都是筒子樓，且容積率極高，3T8戶，4T12戶的房子，超高層，一抓一大把，居住體驗(yàn)并不好。那你如果再疊加樓齡偏老，這些老房子的生命周期是極短的，關(guān)鍵還不稀缺！

那為什么上海、北京的老破舊，大面積低單價(jià)邏輯可以呢？

恰恰是因?yàn)樗麄?strong>稀缺，上海北京核心區(qū)的老房子不會(huì)像重慶修的這么高密度，樓層要矮一些，且很多還是純板式結(jié)構(gòu)，數(shù)量不多呀，稍微翻新一下也極其容易，但享受的是核心區(qū)的城市配套。

舉個(gè)例子，讓大家有直觀感受：

重慶的加州花園是比較出名的，早期還算重慶的富人區(qū)了，16年左右我還專(zhuān)門(mén)去TZ考察了，沒(méi)得具體數(shù)據(jù)了，當(dāng)時(shí)模糊我記得價(jià)格應(yīng)該在六七千的樣子，這個(gè)房子高峰期到過(guò)9000（還是在周邊有諸多利好，新光天地商業(yè)開(kāi)業(yè)、軌道通車(chē)等），漲幅不到30%，現(xiàn)在又跌回去了，單價(jià)不到6500。

絕對(duì)是大幅跑輸重慶大盤(pán)的，因?yàn)橥瑫r(shí)期很多次新或者新房是翻倍增長(zhǎng)的，翻兩倍的都有。

02

配售型保障房加碼

重慶絕對(duì)是雙軌制的典范城市，公租房、保障房一直都做的不錯(cuò)的。

重慶對(duì)保障房的供應(yīng)，可是全面出擊，滿足大家的剛性住房需求。

第一是，重慶的公租房不少，超50萬(wàn)套。而近期重慶很火的一件事情是民心佳園等公租房可申購(gòu)，平均售價(jià)僅5820元/㎡，位置是相當(dāng)不錯(cuò)的。那試問(wèn)，你的老破舊如何與之比價(jià)格？

第二是，重慶加快開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，今年第一批收了4207套。近期，重慶嘉寓房屋租賃公司今年第二批收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目簽約，共7個(gè)已建成項(xiàng)目，裝修改造后可提供2600余套保障性租賃住房。看照片，位置裝修都還不錯(cuò)。那試問(wèn)，你的老破舊如何與之比租金？

第三是，重慶也在加快配售型保障房供應(yīng)，今年計(jì)劃是有7個(gè)項(xiàng)目，7000多套的供應(yīng)，比如石橋鋪的九龍宸曦新房，位置不錯(cuò)，外立面、園林、戶型設(shè)計(jì)也可以，價(jià)格只賣(mài)8000。那試問(wèn)，你的老破舊如何與之比品質(zhì)？

此外，大家還要考慮人口的問(wèn)題，供給關(guān)系的問(wèn)題，人口的趨勢(shì)大家明白，未來(lái)的年輕人可能長(zhǎng)大自帶3套房，我們給他留一套，外公外婆一套，爺爺奶奶一套，你覺(jué)得他會(huì)買(mǎi)你的老破舊嗎？然后就是你現(xiàn)在買(mǎi)來(lái)15年+，你再持有10年+，這房子如果質(zhì)量差點(diǎn)，都快成危房了，未來(lái)極有可能成為傳家寶。

綜上，重慶的老破舊真的不是很建議大家碰，特別是TZ，極容易踩坑，當(dāng)心成為燙手山芋，自住也不是很建議。重慶TZ還是建議大家多看看次新房，或者新房，因?yàn)橹貞c房?jī)r(jià)本來(lái)就很低，這樣也能實(shí)現(xiàn)大面積低單價(jià)。