房價何時見底

作者｜畢亞軍

中國房價怎么走，可能是全國人民，甚至全球財經界最關注的事之一。

今年5月，房價在一系列組合拳之下有點蠢蠢欲動的時候，北京大學國家發展研究院副院長徐高教授曾說，他擔心未來幾年房價會暴漲。

目前看來，他的擔心一定是多余了。

相比之下，徐教授的領導北京大學國家發展研究院院長姚洋教授所強調的可能才更是事實，房地產市場復蘇的前提是：房價跌到位。

“不是老百姓不買，而是價格沒跌到位，不敢買?！?/strong>

?????相比之下，房價繼續跌一跌，可能也才是大概率事件，讓房價跌的因素也應該是大于讓房價漲的因素。

比如，短期的收入問題，大規模二手房拋售問題；長期的人口問題，需求問題；再比如，即便不少地方的房價已經跌了不少，但其租售比，依然是買房不如租房劃算，而現在大家對房子的觀念也在改變，本來要買房，改而租房不買房的也越來越多了。

如果還要跌，底大概在什么地方呢？有一個思路值得參考：市場的先知先覺者，什么時候開始離開市場的？

比如，李嘉誠就是個不錯的觀察對象。如果我們不認為自己比他更懂市場，也找不到比他更被市場證明過的其他人，那相信他，可能比相信自己，相信其他人靠譜。

如果以李嘉誠為參照來尋房價的底，那2013年到2015年就是值得重視的兩個時間點。因為李嘉誠就是從2013年開始大力拋售內地房地產項目，然后在2015年賣到所剩無幾的。至今時不時被提及的“李嘉誠跑了”，就是發生他已經賣到所剩無幾的2015年。

李嘉誠之所以從2013年就開始拋售，是因為他在那個時候就認為，內地的房價已經高到風險區了；到2015年幾乎傾囊而出，則意味著他認為2015年的價格已經是風險巨大了。????????

這也意味著，如果不考慮此后的經濟與收入增長，那2015年的水平可能是房價企穩的一個點，如果更糟糕一點，2013年的水平也應該是底了。

正常情況下，此后的經濟和收入增長是不能不考慮的，但：

???????????????????????1、考慮到市場總是漲的時候漲過頭，跌的時候跌過頭，再加上此后經濟增長的也有來自房地產的因素，所以即便考慮后面的經濟和收入增長，這個增長是要大打折的。

2、經濟增長也有個地區、城市，以及可持續問題。如果地區、城市經濟增長已經難持續了，那此后的增長可能真的就是可以不考慮的。

折個衷，那可能是，狀況好一點的地方，房價回到2015年可能是底，糟糕一點的，回到2013可能是底。

還有一個指標，就是看李嘉誠什么時候回來重新做地產？

前些天李澤鉅在財報會上說，如果香港和內地出現了投資機會，他們可以隨時調配巨額資金參與。

相信他們對內地房地產市場也一定是高度關注，如果他們重新開始拿地，那可能也是底到了。

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