案說合同法｜購房后未過戶死亡，繼承人可繼承房屋的合同權利

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【正文】

【裁判要旨】

法院在查明房屋買賣協議是雙方真實意思的表示，且不違反法律規定的情況下認定購房協議有效。由于房屋買賣行為發生在《中華人民共和國民法典》施行之前，應適用當時的法律規定。根據《物權法》的規定，即使并未取得房屋的所有權，但拆遷后的產權取得的拆遷利益是合法的。買受人去世后，其繼承人繼承房屋的合同權利。

根據《中華人民共和國合同法》的規定，出賣人有義務協助買受人辦理產權轉移登記。

【關聯法條】

《中華人民共和國勞動合同法》第47條、第87條。

【基本案情】

經審理查明，2004年8月6日，F與G簽訂賣房契約一份，約定F將自己所有的30.68平方米房屋出售給G。2007年，該房屋被拆遷，產權調換至H小區7號樓2單元301室51.4平方米房屋。在G去世后，被告A與原告簽訂房屋買賣協議，約定被告將上述房屋出后給原告，原告已經按照約定交付房款，被告A交付房屋以及房屋初始契約、回遷安置協議、發票等相關手續。上述房屋原告使用至今。F已經去世，被告C、D系其繼承人，被告A、B系G的繼承人。

【原告訴請】

原告向本院提出訴訟請求：1．請求確認房屋買賣協議有效；2．依法判令被告協助原告辦理位于H小區7號樓2單元301室51.4平方米房屋的過戶手續。事實與理由：2004年8月6日，F將位于X區30.68平方米房屋出售給G。2008年，該房屋被拆遷，回遷安置位于H小區7號樓2單元301室51.4平方米房屋。G去世后，原告與G的繼承人即被告A簽訂房屋買賣協議，約定將上述回遷房屋出售給原告，原告于當日給付房款。被告B系G的另一繼承人，F已經去世，被告C、D系F的繼承人，為此原告特向法院起訴，請求支持原告訴訟請求。

【被告辯稱】

被告A、B、C、D未出庭，亦未提供書面答辯意見。

【法院認為】

法院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款規定：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

本案案涉房屋的買賣行為發生在《中華人民共和國民法典》施行之前，因此應適用當時的法律規定。

根據本院查明的事實，F與G簽訂的賣房契約系雙方當事人真實意思表示，不違背法律禁止性規定，該契約合法有效。契約簽訂后，雙方一直未辦理房屋過戶手續，根據《物權法》第九條規定，G并未取得房屋的所有權。上述房屋在2007年被拆遷，根據《物權法》第二十八條規定，G所購房屋的物權消滅，但上述房屋被拆遷后依據簽訂的回遷安置協議產權取得的拆遷利益為F出賣給G房屋的對價。

G去世后，因案涉房屋產權并未轉移，因此，G的繼承人系繼承了案涉房屋的合同權利。因G的另一繼承人即被告B對被告A出售案涉房屋的事實并未提出異議，因此，本院認定被告A與原告簽定的房屋買賣協議有效，原告因此取得案涉房屋的合同權利。

《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規定：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權人的義務。根據上述規定，A有權要求F履行協助過戶，原告有權要求A、B履行協助過戶。

因F已經去世，原告起訴時《民法典》已經施行，因此應適用《中華人民共和國民法典》關于繼承的規定。依據《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條、第一千一百二十四條之規定，F的繼承人繼承了回遷安置的房屋所產生的權利義務，因此，原告有權要求被告A、B、C、D履行協助案涉房屋產權轉移登記的義務。

庭審后，原告同意承擔訴訟費用，此屬于原告對權利的處分，本院予以準許。

【裁判過程】

本院依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條，《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條、第一千一百二十四條，《中華人民共和國物權法》第二十八條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、F與G簽訂的賣房契約及原告與A簽訂房屋買賣協議有效。

二、被告A、B、C、D協助原告E有將位于H小區7號樓2單元301室51.4平方米房屋的產權轉移登記至原告E有名下。

案件受理費500.00元，由原告負擔。