房票安置快速掃貨，鄭州樓市大逆轉？

地盤說

這才是，眼下鄭州樓市去庫存的熱切期望？

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

參與房票安置的幾個樓盤賣瘋了。

近日，大家被“鄭州城發集團要在2024年年底前，完成6萬套商品住宅回購目標任務”的消息刷屏了。

中介都在傳，官方尚未證實，但鄭州地產圈普遍猜想，這大概率和房票安置有關。

網傳的“6萬套商品住宅回購”消息，是一則10月22日鄭州關于征收安置項目房票安置實施辦法的通知。

?網傳房票安置文件

不難看出，這其實就是2022年6月20日，鄭州發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》的修訂完善版本。

相關條款規定，“房票是被征收人重新購置房屋的結算憑證，票面金額是貨幣化安置權益量化后的金額；使用有效期限六個月；購買“以購代建”商品房時，票面足夠的，購房款不得低于房票面額的90%、不找零，票面金額不足需要補差價。”

簡單來說，待安置戶可以拿著房票在“鄭好房”所有參與房票政策的“以購代建”商品房房源中自行購買。但票面金額不足支付購房款的，不足部分被征收人可以申請貸款。

?鄭好辦“以購代建”頁面

這一舉措無疑是在為房地產市場"兜底"，變相落實樓市“止跌回穩”政策，從根本上緩解開發商的資金壓力，避免爛尾樓的出現。

當然，無法回避的是，之前房票政策發布后，由于眼下政府財政捉襟見肘狀況，不少房企難免心存疑慮，參與的積極性普遍不高。

在10月17日國新辦發布會上，住建部倪虹部長宣布將通過貨幣化安置方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造的消息，無疑讓大家吃了顆定心丸。

?房地產政策“組合拳”公布

當然，這也是對財政部關于“用好專項債券收購存量商品房用作保障性住房”的積極響應。

通過發行專項債的方式，不僅很好地解決了政府回購存量商品房資金來源問題，還能讓“以購代建”去庫存模式加速落地。

其實，關于鄭州城發集團下場收購商品住宅的消息，并非首次出現。

早在今年3月28日，鄭州市房管局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。

方案提出，2024年，鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，其中5000套通過由國資平臺鄭州城市發展集團收購二手住房，促成群眾“以舊換新”；另外5000套鼓勵以市場化方式去化。

?樓市去庫存鄭州一直在努力

這次直接收購的6萬套已建成存量商品房，直接用于“以購代建”的拆遷待安置房源，比3月份的“以舊換新”計劃一下子擴大了12倍。

這是一個什么概念呢？

據中指研究院數據顯示，截至2023年底，市內八區庫936萬m2，出清周期26.2個月，郊縣庫存837萬m2，出清周期38.3個月。

如果鄭州城發集團收購6萬套商品住宅消息屬實，這個量級幾乎是鄭州市主城區一年的一半以上的銷售面積，將會徹底解決主城區的新房庫存壓力。

鄭州市房管部門統計，2023年1-12月份鄭州市商品房銷售面積1556.07萬平米，同比增長49.92%......很明顯，鄭州樓市去庫存任重而道遠。

?2023年底鄭州樓市住宅庫存數據（自中指研究院）

壓力之下，房票似乎成了鄭州樓市去庫存新的解藥。

早在今年年初，航空港區房票安置的順利實施，為鄭州各區打了個好樣板。

眾所周知，港區樓市以周邊客群為主，在樓市下行期，與主城區一樣面臨需求不足的問題，而另一方面則是拆遷待安置對象，面臨回遷的遙遙無期。

不斷摸索的港區，最終找到了新的破局之策。

港區管委會利用45億資金，發放房票15000余張，待安置對象積極從房源超市內選購新房房源，去庫存效果非常明顯，還很好地解決了安置房品質的不確定性問題。

?港區發行的房票

據悉，惠濟區作為鄭州主城區“以購代建”的村民安置方式的試點，已率先全面啟動，相信其他區域也會陸續推進。

目前，惠濟區的正商家河寬境和附近的一個項目，已完成與政府簽訂定向安置合同，項目已全面停止銷售。

?惠濟區房票兌換現場

此外，和昌水岸花城與旭輝一江云著項目也在積極協商之中。

就在31日上午，鄭州住宅與房地產協會發出通知，號召全市房企積極參與房票安置工作，專門強調安置群眾持有的房票都有對應的資金，都能夠及時、足額予以兌付，徹底打消了大家的顧慮。

根據網傳的說法，鄭州城中村拆遷待安置數量大概在13000-15000戶之間，如果“以購代建”不限區域的措施全面落地，從根本上扭轉鄭州樓市的不利局面將指日可待。

?鄭州房協號召房企參與房票兌換活動

當然，政府優先房票安置的房源，大概率都會是剛需和剛改項目，賣得不錯的品質改善樓盤，或將不會參與到“以購代建”范圍中來。

這也無形中變相地給樓盤作了分類，把市場上相當一部分購房者擠壓到了不參與“以購代建”的樓盤，客戶的可選擇性也注定會越來越少。

或許，這將進一步引導樓市改善需求的進一步釋放。

而這種釋放，恰恰是眼下鄭州樓市去庫存的熱切期望。照這般操作，鄭州的房子很快就不夠賣了。

這或將是鄭州樓市行情轉向的開始。

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