中國第四代住宅，是噱頭還是創新？

有的人還沒住上房子。

但中國的第四代住宅，已經來了。

今天堂主想給大家聊聊我們樓市現在正主推的四代住宅產品。

為什么是現在推，以及他是啥樣的？

作為中國的第四代住宅，到底是真材實料呢？還是徒有虛名呢？

先來講第一個問題：

前不久，南沙推出一個盤子：82至125平空中花園住宅，空中花園占比從0突破至40%，陽臺占比從20%上升至25%。

這是廣州推出了首個第四代住宅產品。

堂主發現，從今年開始，各地都在主推第四代產品。

瘋狂到什么程度呢？在賣地的時候，都會說明是這是第四代住宅地塊，好讓開發商來搶。

那有沒有開發商來搶呢？有、而且是民企！

比如徐州，9月份的時候推出了該市官方首個認定的第四代住宅地塊，最終民企吉云以4.58億元成交。

說個值得提醒的點，徐州在這塊地賣給民企之前，今年還沒有一塊地是民企拿的。

之前也給大家講過很多次，現在拿地的大頭，主要就是國營房企和城投。

中指數據顯示2024年前11個月，拿地面積最多的前4公司是保利發展、滁州城市建投、石家莊城發投集團、中國鐵建。

你再看看這張圖，不管是拿地金額還是拿地面積，現在在土拍市場上，大部分就是靠城投公司和國營房企。

可能大家對這些沒什么感覺，但你要知道，之前拿地最多的企業可是民營房企。

現在不是了，這幾年在土拍市場很少看到民企的影子。

原因也很好理解，就是民營房企是一個個都在喊窮，沒錢，加上這幾年樓市下行，扛不住退市解散的也不在少數。

那么問題來了，為何民企愿意去拍徐州的第四代宅地？

如果你去看了其他城市，包括廣州的首個第四代住宅，

你會發現現在市場上的第四代住宅的特點就是：集合”空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅。

再細分來看，具體的點就是“贈送空中園”林以及“提高半敞開空間的占比”。

半敞開空間是什么？兩個字：陽臺！

在我個人看來，第四代產品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面，實則就是三個字：去公攤。

從2015年后建的房子，其公攤都大多都去到了20%-30%之間，也就是你買個100平的房子，實際到手的是七八十平的房子。

現在好了，推出的第四代住宅產品，給你空中花園，提高你陽臺的占比。

那陽臺的占比能提高到多少？我看了廣州規劃和自然資源局在今年土地推介會的公示，陽臺占比是可以提高到20%-30%。

你再想想，現在的新房的公攤率是多少？是不是也是在20%-30%？

因此本質就抓到了，其實就是提高得房率，以此來平息買家對于公攤的糾結。

這里拿一張廣州首個第四代住宅的效果圖來看，

其實一眼就能看出，所謂的第四代住宅的“空中花園”和“垂直植被“，都是放在陽臺上。

說白了，就是現在出臺個文件，允許開發商把陽臺往外建大一些，同時允許高度高一些。

通過提高20%-30%的占比，抵消掉公攤率，使得整體得房率能有100%、乃至更高。

這便是第四代住宅的本質，當然這只是堂主的一家之言。

那么該如何看待第四代住宅呢？

首先，現在用得房率去吸引購房者買房，本來就是個偽命題，還不如直接取消公攤。

其次，推出這個第四代住宅，個人覺得并非是從買房者角度，更多是從開發商角度去推動的。

這點你結合我前面說到的徐州今年首個民企拍下的第四代住宅地塊就能理解了。

現在大多數房子是在“7090”政策之下建起的的，

啥是“7090”政策呢？就是90㎡以下的戶型，必須占到整個樓盤的70%以上。

“7090”政策出臺于2006年，此后到現在18年的時間里，包括了一線城市在內，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照這個標準建的。

不過到了現在，這個政策已經正式推出了歷史舞臺。

2023年上半年，深圳市規劃和自然資源局發布了關于停止執行《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》，

今年上海18年“7090”政策落下帷幕，廣州也一樣

總的來說，現在各城市都允許更多大戶型住宅進入市場。

放寬90平限制有什么作用呢？

有兩個作用。

一是就是在產品設計上，給開發商更大的權限。

這點在當下樓市行情來說很重要，你看現在大頭都是城投和國企在拿地，懂的都懂，其實更多是完成任務指標，托住土拍市場，進而穩住土地財政。

但這肯定不是長久的，于是放開產品規定，比如樓層更高一些，陽臺更大一些，這樣就能吸引更多開發商。

說白了。大陽臺并不是剛需，鼓勵開發商偷面積是真的

二是配合未來主線的樓市底層”保障房和市場房“的雙軌制。

保障房方向和市場房方向——這是樓市走向的底層邏輯，我認為起碼五年時間內不會改變的。

90平以下走保障房，而這種第四代住宅就走市場房。

概括總結就是：以后牛馬住保障方向的小戶型房子，有錢人就住市場指導的大房子。

回歸到現實世界里，這種四代住宅產品有沒有缺點？

你別說，還真有一個現成的例子，就是珠江新城金碧華府。

這小區是許老板20多年前開發的第一個豪宅小區，堂主上下班會經過，每次看到金碧華府，你能發現這個樓盤保養得真的很差。

在路邊就能看到陽臺下方臟兮兮的，以至于跟周邊其他保養得很新的小區外觀對比，這個整個小區看起來就老舊許多。

為什么呢？因為大陽臺種的都是植物，業主要澆水，澆灌的水流到陽臺外墻，有很明顯污漬，真的很影響第一印象。

而且你得打理吧，不打理就雜草叢生

于是金碧華府還有另外一個稱呼：廣州最貴的“養草房”。

想想這可是幾千萬房子的雜草，頓時感覺我還不如一根草。

那能不能解決呢？能，就是讓物業去定時清潔。

可那問題來了，物業費要不要上漲？

現成的例子擺在這，顯然這種的物業維修，以后肯定是很貴的

當然了，第四代住宅的用戶畫像，也不是你我這類的打工人，

不過話又說回來，第四代住宅大戶型產品的推出，對現有得房率只有百分之七八十的房子，肯定不是利好，若想要買房的話，議價權會更多。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見