窮人、大學生深圳“薅羊毛”住房攻略

昨晚的直播，做個記錄分享。

借著經濟面臨的困難形勢，我反而要講一下窮人、年輕人在深圳的機會。注意，這里說的“窮人”是個中性、相對概念，實際上在能夠買得起房的人，沒有窮人，只是簡略表述只能上車可售保障房的人群。

我認為自2023年以來到未來的2-3年里，對于留在以深圳為代表的一線城市的中低收入的窮人、大學畢業的年輕人，可能會是一個未來很多年難得一見的“機會窗”。并且，它未必能夠持續很久。這個過程會產生一個階段性結果：相當一部分窮人、年輕人群體，在深圳的生活成本，將沒有你想象的高/或者說會顯著降低，如果你利用好政策給到的“福利”的話。

我將之命名為：窮人、大學生深圳低成本薅羊毛生活攻略。

首先，談一下原則與現實。

2018年尤其是2022年之后，深圳在租房買房問題上的政策跟隨全國大勢，出現了革命性的變化。2021年至今，深圳陸續推出大規模保租房、公租房，以緩解年輕人、窮人在深圳的立足成本。尤其是上個月，保租房首次以6折價格面向家庭配租。再從2022年底開始，深圳大規模推出可售人才房，并一直持續到現在。今年初，政府又開建了10幾個配售保障房，最近又開始推共有產權房。預計到明年后年，深圳將有大量的低價、可售型保障房繼續出現在市場上，無論是規模還是類型，在大城市中深圳都是非常“激進”的。

從原則的角度說，我個人的看法沒有改變過——我不贊成深圳以及大城市推出太激進的可售住房保障政策。政府有責任提供“住有所居”，但未必有責任（也做不到）保障人們都能買得起房。那是一個太過于宏大、美好的社會理想，推行這種理想的大型經濟體都失敗了。長期看，這樣的政策太“左”了（尤其是配售保障房），注定無力持續。

但人都是現實主義的動物，有這樣的機會，不用白不用。我也主張窮人、年輕人利用好這樣的政策機會窗，讓自己在深圳的生活成本更低，從而可以存下更多錢。穿越歷史看，這樣的政策福利機會是有周期的，在2000年代之前有，但在2000年代以來的15-20年里，是很少的，我們那一代所經歷的青年階段，在租房買房問題上幾乎是一個完全市場競爭的階段。所以，今天的福利機會重現，更值得重視和把握。

其次，這樣的機會窗不會太長久。

誠然，深圳增強保障房兜底有其歷史與邏輯基礎，（2022年之前）長期低于5%的住房保障率實在太低，增強有理由。但基于三個非?，F實的理由，我判斷這個可售型保障房的持續性不會太長久。

第一個理由，房地產市場的深度調整若持續下去，將可能階段性改變政府的規則設計。參考當年香港的“八萬五”故事，如果房地產深度調整，那么，政府繼續增量供給會帶來更大的資源浪費，可售型保障房增量供給將會愈發缺乏理據。由此，政府可能會調整為“存量優化”策略，比如通過收購商品房轉為保障房，或者直接貨幣補貼，而不再增加新增供應。游戲準則的改變，會對可售保障房的未來供應帶來重大影響。

第二個理由，經濟困難若持續下去，可售保障房將面臨財政難以支撐的挑戰。當前的經濟困難已經對地方政府財政的收支平衡造成了嚴峻挑戰，如果未來趨勢不能扭轉（看起來大概率困難），那將勢必嚴重制約政府向社會供給可售保障房、保租房的能力。因為現在的保租房、可售保障房，都是通過與商品房混建來得以實現，實質是開發商-買房人承擔了最終成本。以目前開發商的群體境遇，已經喪失了配建能力——這些跡象已經顯示出來，比如各地政府今年開始出讓的土地，都已經在紛紛取消保障房配建。

第三個理由，基于以上兩者，未來某個時刻關于保租房申租、保障房申購的條件可能會收緊。目前所有的保租房、各類型可售保障房，對于補助對象的申請條件有一個共同的條件：對申請人收入財產均無要求。這意味著在當下時期，它的福澤范圍很大，只要你無房，基本上就有機會去申請。持續下去，未來在理論上是非常有可能會出現一種情況的：“現金千萬吃保障”。比如一個家庭提前5年賣了房，等你的保障房/保租房，因為沒有收入財產劃線，所以他很有可能會滿足條件。是以，未來政府無論是出于財政壓力，還是出于對潛在丑聞的擔憂，政策必在某個時刻收緊。

其三，把握好低成本薅羊毛的生活策略。

讓我們來認真算一下，假如你在深圳覺得生活越來越吃力，或者假如你的孩子剛剛來到深圳找到了工作，或者是未來1年他畢業想留在深圳。那么，這個歷史少見的反向薅政府羊毛的階梯策略，我認為作為家長是值得看看的。

第一步：先去申請保租房。這都不需要你是深戶，你只需要滿足深圳核準類入戶的條件+1年社保就可以（深圳入戶條件也很寬松）。最新的消息是，深圳在11月20日首次推出面向家庭的保租房（以前都是針對企業的），租金為市價的6折，項目為安聯尚璟府、電建洺悅鵬著、龍光玖瑞府、安居鳳桐苑、等六個商品房小區，以65平米算，月租大概1500左右。1500塊可以住商品房小區，以單項支出占比20%（舒適區）內，小兩口月收入如果能到1.5萬塊就可以非常舒服，有機會可以存下更多錢。唯一折騰的就是，離上班地方可能會比較遠。

第二步：再去申購可售保障房。保租房住個2-3年，努力工作、努力攢錢。然后去申請可售保障房，類似這周正在申購的鴻榮源珈譽府，2萬多塊/平米、首付20來萬、月供5-6千，就能買一套屬于自己的房子（使用公積金組合，月供收入比也偏合理）。未來幾年可能沒有共有產權房了，但是有配售型保障房，價格也不會貴。反正也別想著靠房子漲價賺錢了，就是個住，一直住。這個過程還是要繼續努力工作、努力攢錢，再等個幾年，手里錢多了，就把貸款全結清。

記得：這個過程一定要確保，不要買房子（無房是最重要的一個申請條件），任何類型的房子都不買，不窮也得裝窮，反正就是拼命省錢攢錢。遇到合適的，能早結婚就早結婚，生不生娃無所謂，因為結婚就沒有年齡限制，但你若是單身，申請這些房子得滿30-35歲才行（30歲都得排后面），太不友好。

總結下來就是：月租1500、首付20萬，如果把握的好，就有希望會是這么個成本。

當然有人說，如果未來房價都不漲了，還買房子干啥，一直租就是了。喏，回到上面第一步，一直租保租房也很OK。但是很早前回答解釋過這個問題，《》，需求的多樣性如同天上繁星，有人租有人買，全看自己的生活追求。

我個人對這些毫無興趣，在原則與理念上，我也反對激進的保障房思路，還是老問題，因為最終很可能這些寶貴的住房資源流不到應該被保障的人群手里。但是在現實中，我能夠體會到年輕人、窮人在深圳生活的不容易。所以，八仙過海各顯神通，不要講那么多的理念，誰能搶到就誰賺到。之所以寫這些，是因為我們的保障房政策這幾年變化太頻繁了，政府對外的宣講完全達不到廣而告之的目的，許多人別說對這些形形色色的保障房分不清，連一些基本的概念和信息都搞不明白。權當我是在做一點普及，希望有點幫助。

具體人才、安居、共產、配售這四類可售型保障房的細致比較，回頭找時間再說了，就先寫到這吧。之前幾日建了一個“《朱羅紀》共有產權房交流群”，目的是減少信息差，目前還有效，有需要的童鞋可以掃碼加群。備注清楚：共有產權房入群，必須要同步關注微信公眾號才可。

樓市交流，加微信號：budao2000。