2025年北京豪宅“封神榜”，從海淀開火

壹

大家有沒有發(fā)現(xiàn)，2025年春節(jié)電影賀歲檔，就一個(gè)字“絕”。

除了期待一年多時(shí)間，終于等到《封神榜2：戰(zhàn)火西岐》即將上映外，同樣具有自己IP宇宙的《唐探1900》、《哪吒之魔童鬧海》、《熊出沒·重啟未來》，以及徐克導(dǎo)演執(zhí)導(dǎo)的《射雕英雄傳：俠之大者》也已定檔。對(duì)于電影發(fā)燒友而言，就是一整個(gè)有福了。

皆因，這5部大片，要導(dǎo)演有卡司，要明星有流量，要人氣有粉絲，這也意味著賀歲檔票房大戰(zhàn)“熱火已燃”。

這邊廂乙巳蛇年電影賀歲檔票房爭(zhēng)奪戰(zhàn)大幕剛拉開，那邊廂2025年京城樓市豪宅爭(zhēng)霸賽也已啟幕。原因無他，豪宅預(yù)備役陣容太強(qiáng)大。

眾所周知，2024年北京各區(qū)在供應(yīng)“好地”方面，真的是拼了。就連濃眉大眼的海淀，也一改往日“嬌羞的模樣”，變身為“霸道總裁”，一年內(nèi)咔咔連供5宗宅地，即翠湖、永豐南、永豐北，以及功德寺兄弟連。

往日持重沉穩(wěn)的海淀，在好地供應(yīng)上都如此“霸氣十足”，其他各區(qū)自然不能“甘于人后”，于是乎一塊又一塊自帶“明星光環(huán)”的好地相繼登場(chǎng)，并最終實(shí)現(xiàn)“名花有主”。

2025年北京豪宅預(yù)備役一覽表

根據(jù)豪sir的統(tǒng)計(jì)，截至日前將于2025年登場(chǎng)的8萬(wàn)+以上豪宅，數(shù)量已達(dá)10個(gè)。然而，這一切只是剛剛開始，因?yàn)檫€有大量“準(zhǔn)豪宅地塊”在路上，包括海淀的朱房村、樹村、閔莊路，朝陽(yáng)的永安里、太陽(yáng)宮，豐臺(tái)的西郊冷庫(kù)、分鐘寺、花鄉(xiāng)，東城的永定門，亦莊的X24等。另外，再加上眾多豪宅在售項(xiàng)目，這也讓2025年北京豪宅市場(chǎng)，早已烙印了兩個(gè)字“刺激”。

貳

雖然2024年的時(shí)鐘指針尚未走完，但2025年京城豪宅的“諸神之戰(zhàn)”早已蓄勢(shì)待發(fā)。而打響豪宅爭(zhēng)霸賽“第一槍”的所在，就在海淀。

首先，元旦過后的第一天，海淀朱房雙子星地塊就將開拍。

不得不說，2025年北京土地市場(chǎng)首拍，就是一個(gè)重磅，皆因等待多時(shí)的海淀朱房?jī)勺诘兀K于要開鑼了。

其中，朱房0029地塊用地規(guī)模4.27萬(wàn)㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模約10.26萬(wàn)㎡，起始價(jià)78億元；朱房0030地塊用地規(guī)模3.93萬(wàn)㎡，容積率2.42，地上建筑規(guī)模約9.51萬(wàn)㎡，起始價(jià)72.3億元。

需要指出的是，海淀朱房?jī)煞貕K起拍樓面價(jià)均超7.6萬(wàn)/㎡，且均未設(shè)地價(jià)上限以及銷售指導(dǎo)價(jià)，最終的銷售價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況來研判，并申報(bào)備案后確定。

據(jù)悉，現(xiàn)在已有多家房企對(duì)海淀朱房?jī)勺诘亍皠?shì)在必得”，原因在于地塊周邊教育、商業(yè)配套早已成熟，同時(shí)地塊周邊的清河橡樹灣二手房掛牌價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，樓齡較新的五期萬(wàn)橡府大戶型能賣到15萬(wàn)+。好地段、二手房?jī)r(jià)格能打，自然吸引了眾多房企瞄準(zhǔn)了這兩宗地。

其次，1月海淀上新戰(zhàn)火喧，永豐上演雙雄匯。

根據(jù)豪sir了解的第一手線報(bào)，位于永豐北的保利嘉華天珺，預(yù)計(jì)在元旦過后就將進(jìn)行首期開盤，目前項(xiàng)目正在火熱排卡中。而位于永豐南的海開·頤海澐頌，則將于12月底開放售樓處和樣板間，大概率會(huì)在春節(jié)前進(jìn)行首開。這也意味著，永豐雙雄即將開始正面對(duì)決。

從產(chǎn)品供應(yīng)上，保利嘉華天珺一共1276套房，戶型為89、99、116㎡三居，126/132/170平米四居，其中99㎡三居和132㎡的四居是主力戶型，兩者相加占比超過70%。

海開·頤和澐頌一共752套房，戶型類型更加豐富，包括95、110、116、117㎡三居，123、125、138、143、149、154、164、169㎡四居，占比最多的是110㎡三居，約20%。

據(jù)悉，為了吸引海淀購(gòu)房人都到“碗里來”，銷售指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)的保利建工嘉華天珺，首開價(jià)格會(huì)有驚喜，極有可能以8萬(wàn)中的均價(jià)進(jìn)行首開。那么，銷售指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)的海開·頤海澐頌，是否也會(huì)爆出首開驚喜價(jià)，則是在兩個(gè)項(xiàng)目之間“來回橫跳”的購(gòu)房人，最關(guān)心的焦點(diǎn)話題。

再次，2025年小陽(yáng)春序曲，將在功德寺誕生。

自越秀和綠城分別拿下功德寺兄弟地塊后，關(guān)于這兩宗地的“小作文”就滿頭飛。比如，高壓線能不能入地的討論，海淀群眾打電話給12345，反對(duì)功德寺有陽(yáng)臺(tái)，以免影響之前海淀二手房的價(jià)格，以及兩個(gè)項(xiàng)目售樓處還沒建好，就有不少購(gòu)房人托關(guān)系要訂房等等。

雖然“抓馬”的劇情很多，但不難看出功德寺兩個(gè)項(xiàng)目的吸粉效應(yīng)，這也注定2025年北京樓市小陽(yáng)春行情，將由功德寺兩兄弟來點(diǎn)燃。而緊隨其后，朱房?jī)勺诘卣Q生的項(xiàng)目，也將順勢(shì)登場(chǎng)，將海淀置業(yè)熱火繼續(xù)蔓延。

一波高潮接著一波高潮，這也讓海淀眾豪宅，注定為當(dāng)“主角”而來。

叁

為何海淀樓市一上新，市場(chǎng)隨之就沸騰，皆因“珠玉在前”，成功案例不勝枚舉。

2020年，四季青雙雄一開就爆了，頤和金茂府首開熱銷50.6億元，融創(chuàng)香山壹號(hào)院首開熱銷56.2億元。

2021年，圓明天頌首開15分鐘熱銷60億。海淀幸福里以128.12億元的網(wǎng)簽成績(jī)，成為當(dāng)年北京樓市住宅以及豪宅雙料冠軍。

2022年，學(xué)府壹號(hào)院以116.53億元的網(wǎng)簽金額位居當(dāng)年北京樓市住宅TOP2，中建壹品學(xué)府公館以111.78億元的網(wǎng)簽金額位居TOP3。另外，2022年北京銷售排行榜TOP10項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目來自海淀，除了榜眼和探花外，還有排名第六網(wǎng)簽金額61.02億元的幸福里潤(rùn)園，排名第七網(wǎng)簽金額59.4億元的中海滙德里，排名第八網(wǎng)簽金額57.05億元的圓明天頌，排名第十網(wǎng)簽金額45.05億元的海淀幸福里。

2023年北京樓市銷售排行榜TOP10中，海淀項(xiàng)目占據(jù)兩席，中海富華里匯園以62.89億元的網(wǎng)簽成績(jī)位居第5，棲海澐頌以61.61億元的網(wǎng)簽成績(jī)位居第六。

2024年截至日前，香山樾位居北京10萬(wàn)+豪宅排行榜第二位，并毫無懸念將成為2024年海淀銷冠。

通過復(fù)盤可以發(fā)現(xiàn)，海淀豪宅似乎天生就帶著一股“傲嬌屬性”。也難怪，畢竟除了海淀人，全北京的改善置業(yè)人群也盯著海淀樓市的好盤。

不過，在2025年，海淀的豪宅們請(qǐng)做好“當(dāng)長(zhǎng)期主義者”的準(zhǔn)備，皆因市場(chǎng)有變化。

原因在于，“區(qū)域內(nèi)同儕林立，全北京豪宅爭(zhēng)鋒”。

此前，海淀豪宅出一個(gè)熱一個(gè)，在于“物以稀為貴”，即宅地供應(yīng)少。但2024年海淀一下子就供應(yīng)了5宗地，除了西山觀復(fù)年內(nèi)入市外，其余4宗宅地上誕生的項(xiàng)目，入市節(jié)點(diǎn)都在2025年。而2025年海淀除了1月2日朱房?jī)勺诘貙⒌菆?chǎng)外，還有“好糧要開倉(cāng)”，這也意味著海淀樓市自身就要“卷翻天”。

除了內(nèi)卷，還有外卷。皆因，2025年除了眾多地段不俗的豪宅要登場(chǎng)外，內(nèi)城新盤新地也將亮相。而在“好房子”的政策指引下，未來北京豪宅將會(huì)在陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)雨連廊、首層架空等功能空間進(jìn)行大比武，若是海淀豪宅還是老老實(shí)實(shí)“當(dāng)個(gè)本分人”，改善置業(yè)人群看到同總價(jià)、產(chǎn)品力迭新更多的項(xiàng)目，難免眼光會(huì)被吸引走。

毋庸置疑，2025年的京城豪宅市場(chǎng)，依然會(huì)“將卷進(jìn)行到底”，而海淀眾豪宅是否能再續(xù)輝煌，一切交給市場(chǎng)來驗(yàn)證。

鑼鼓敲響，好戲登場(chǎng)。且看海淀永豐雙雄的開場(chǎng)秀。

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