海淀的房價體系，可能要變了

2025年的第一個工作日，北京土拍就開始卷了。這一天拍賣的，是海淀朱房村的0029和0030地塊。

這是北京第三宗不限價地塊，也是海淀第一塊不限價地塊。前兩宗，豐臺二環的萬泉寺和昌平北七家，雖然早早掛出，但都毫無波瀾地成交了。

于是，朱房村承載了全村人的期望。中原首席分析師張大偉說：

這是決定2025年北京樓市的兩塊地。

朱房村的地塊素質優秀。和五環僅有一河之隔，更重要的是規劃里，地塊的東側就是醫院和學校。再加上北邊營業多年的清河萬象匯，配套幾乎就在小區門口。

二十年前，華潤就曾在這里拍出了一宗地王，溢價率51%，也就是現在的清河橡樹灣，價格從當年的8000一平已經漲到了14萬一平。

這次，華潤也來了。兩宗地塊共有8家房企報名。為了確保預算，華潤還拉來了兩個朋友，中鐵和招商。

剛開拍，這個聯合體就果斷舉牌。后來更是變成了無情的舉牌機器，半個多小時里，熬走了一個又一個競爭對手。170多輪后，他們終于以91.52億的價格拿下0029地塊：

溢價率17.3%。

第二場0030地塊，距離鐵路更遠，地塊素質略勝一籌，競爭更是激烈。金茂和建發每當局面陷入暫停，總會有人舉起手中的號碼牌。一來一回，一個小時過去，拍到了247輪才分出了勝負。

這種氛圍，真的久違了。最終，建發以90.4億的價格拿下0030地塊，溢價率25%。

算下來，0029地塊樓面價8.9萬，0030地塊樓面價9.5萬。

要知道，2022年北四環學府公館的樓面價也只是8萬。兩個月前，功德寺地塊的樓面價也只有7.1萬。

朱房村8.9萬和9.5萬的樓面價，意味著未來售價最保守也在12萬以上。雖然大家都知道，這是一場提振信心的土拍，但也沒想到會來得這么生猛。以至于有人寫小作文：

五環外取消限購的小道消息，該不會是真的吧？

自去年下半年以來，一向吝嗇的海淀變成了供地大戶，已經有6個新房項目了，保利嘉華天珺、海開頤海澐頌、綠城、越秀的功德寺項目，以及今天的朱房村。

結果一出，幾乎全海淀的新房銷售都在自發宣傳，言語中都是感謝。

這哪里是對手，分明是友軍。

前不久，交付兩個多月的中海匯德里傳出來有了第一套成交，76平的兩居，640萬。而房子的原值是660萬。

也就是說，永豐北破發了。這是2024年海淀樓市最大的新聞。

很快，匯德里業主就出來辟謠，經過匯德里全體業主確認，此房屋未完成成交。

他們解釋，破發的新聞并不屬實。后來雙方解約了，房子現在還在掛牌中。而且，即使640萬成交，加上稅費和中介費，買家的總付款也高于原值，678萬。

但匯德里隔壁的幸福里潤園，成交大多保持在8.2萬，但也有著急賣的業主，成交單價降到了7萬多。南邊的幸福里，已經游走在破發邊緣了。

海淀的次新改善似乎沒有以前香了。

永豐北的新盤，保利嘉華天珺吹風價也從9萬降到8萬5，后來又降到了8萬。前段時間傳出的低樓層最低7萬7，均價是8.3萬一平。

就在土拍前一天，保利嘉華天珺剛拿到預售證，擬售均價8.8萬左右。價格公布后，大家爭議不斷，很多人覺得，這個價格有些突然。

今天之后，態度可能有變化了。畢竟，這個價格還不到朱房村的地價呢。

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