“不得封閉使用”，南京新房方向變了...！

　　2025年南京樓市將繼續(xù)百花齊放！

　　分化會持續(xù)拉開，主城核心區(qū)會被進一步聚焦，一些成熟、高潛力板塊如河西中-南部新城-雨核-軟件谷-燕子磯，新的一年會有少量好地補倉，遠(yuǎn)郊新城片區(qū)供應(yīng)量還是太大，買房人要慎重！

　　低密宅地將成為主流，上一代豪宅隨著 低密疊墅、類別墅產(chǎn)品的沖擊價格或面臨承壓，不排除會迎來補跌；外圍區(qū)域產(chǎn)品自住可以，投資慎重，房價能否穩(wěn)住主要看資源落地的速度和人口導(dǎo)入；主城核心剛改產(chǎn)品在新房供應(yīng)量減少情況下，或能逐步企穩(wěn)價格回彈，困頓局面會慢慢打開。

　　其中主城幾幅低密地，要引起重點關(guān)注 。 從進展看，有的地塊規(guī)劃已出，有的已經(jīng)確定合作房企作，還有的基本敲定入市時間：

　　金基城東G02、龍江金基G16、老門東中堃G10、小行金基G12、綠城鼓樓濱江G51、頤居安德門G79、江心洲中堃G50、奧體建設(shè)永初路G11、江核杭州濱江G23、以及本月要競拍的麒麟科創(chuàng)園G98和小桃園G96。

　　這些地塊作為各個片區(qū)的優(yōu)質(zhì)供給，存在幾個共性點：

　　1、容積率在1.5以內(nèi)，最低只有1.01，低密改善占主流；

　　2、主城核心區(qū)/潛力板塊，周圍新房斷檔，好項目稀缺；

　　3、樓面價都有不同程度的回調(diào)，可以讓房企大膽放手做產(chǎn)品；

　　下面就具體一塊來看看。

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　　老門東中堃G10地塊

　　近日，中堃老門東G10地塊規(guī)劃方案出爐，效果圖同步曝光。

　　這塊地關(guān)注度高一是地段核心，二是產(chǎn)品稀缺，三是本土房企操盤，有一定口碑；

　　這幅地塊位于城南歷史城區(qū)門東地區(qū)，緊鄰地鐵3號線武定門站。地塊體量較小，用地面積為10926.19㎡，容積率僅1.2，是城中難得一見的優(yōu)質(zhì)低密度地塊。

　　這也2024年上半年南京土拍zui火的一塊地，25輪競價，溢價率達到20.42%，最終被中堃置業(yè)以4.6億斬獲，成交樓面價35084元/㎡。

　　這塊地體量不大，容積率1.2，限高12米，總建面約2.88萬方 （其中地上建筑面積約1.31萬方，主要功能為住宅、物業(yè)用房及其他配套用房等；地下建筑面積約1.57萬方，主要功能為配建停車庫、人防設(shè)施及相關(guān)配套輔助設(shè)施。）

　　規(guī)劃顯示，項目將打造5棟4層住宅及相關(guān)配套，也就幾十套房子，猜測會有頂?shù)总S，加上低密，靠近秦淮河、夫子廟等主城核心地帶，未來居住舒適度較高。

　　此外，片區(qū)上一次出讓土地要追溯至2017年，中冶錦繡瓏灣現(xiàn)房，距今已有7年；附近二手房雅居樂長樂渡聯(lián)排別墅，產(chǎn)品也較為久遠(yuǎn)。

　　中堃G10地塊的入市，將為主城高端改善提供更多選擇。

　　從效果圖看，外立面以灰色為主色調(diào)，與老門東的整體風(fēng)格相得益彰，再搭配以大面積的玻璃，古樸中不失現(xiàn)代感。頂層打造有挑空露臺，上面種滿了綠植，且已注明“不得封閉使用”。

　　價格方面，有猜測說單價預(yù)計突破8萬/㎡。參考區(qū)域內(nèi)目前在售的越城天地，均價6.9-7.4萬/㎡，G10地塊單價破8也是有可能的。

　　中堃置業(yè)在南京名氣雖不如金基大，但創(chuàng)立的中堃置業(yè)的人正是金基前總經(jīng)理徐波濤徐總，其首子江心洲的Garden19丨賢坤花園，低密洋房，實景準(zhǔn)現(xiàn)發(fā)售，5.84萬/㎡的銷許均價，11月一次性推出全部房源，市場反饋較高，目前僅剩少量房源在售。

　　有了Garden19丨賢坤花園大賣后，中堃置業(yè)在主城知名度打開，收獲一眾老業(yè)主擁躉。截止當(dāng)下已有三幅地在握，分別是老門棟G10和江心洲G50，企業(yè)有持續(xù)深耕做強做大的決心。

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　　金基瓏樾府

　　前段時間，鼓樓龍江金基G16公布案名為：金基瓏樾府。

　　地塊體量較小，容積率1.5，計劃打造3棟樓，分別是2棟16層小高層、1棟8+7層洋房，共86套房，帶大露臺，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了人工湖景。

　　戶型面積約147、180㎡，已經(jīng)流出▼

　　這個盤根本不愁賣，地緣客非常多，距離（在建的）地鐵9號線“管子橋站”約400米，放風(fēng)價6.5萬/㎡，預(yù)計在年后3月份一次性全推。

　　據(jù)悉，金基瓏樾府所在地塊于2024年7月拿地，是當(dāng)時爭搶最激烈的地塊之一，競拍了41輪，最終被金基拿下，成交樓面地價32570元/㎡。

　　該項目位于鼓樓龍江片區(qū)，是龍江片區(qū)近7年首次推出住宅用地，項目附近有蘇寧廣場、中海環(huán)宇城、新城市廣場等，配套相當(dāng)完善。

　　龍江也是南京優(yōu)質(zhì)教育資源扎堆的地方，從幼兒園到高中一應(yīng)俱全，周邊有鳳凰花園城小學(xué)、芳草園小學(xué)、銀城小學(xué)、漢江路小學(xué)、鼓樓實驗學(xué)校、金陵匯文、二十九中等。省人醫(yī)、省中醫(yī)等三甲醫(yī)院，機關(guān)事業(yè)單位眾多，從項目到這里都不遠(yuǎn)。

　　除此之外，兩個月前，位于紫金山腳下的金基G02地塊規(guī)劃也公布，定位低密高端洋房社區(qū)。

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　　金基城東G02地塊

　　地塊位置優(yōu)越，距紫金山約900米，且緊鄰地鐵站。項目占地面積約68364㎡，容積率僅約1.1，限高18米，規(guī)劃31棟4-5層低密山景房，金基的產(chǎn)品向來不便宜。

　　產(chǎn)品打造第四代住宅，效果圖驚艷▼

　　戶型上，項目為兩梯兩戶，主力建面約165-405㎡。

　　其中，平層戶型建面約165㎡、185㎡、230㎡，頂躍戶型建面約257㎡、325㎡，底躍戶型建面約283㎡、381㎡、405㎡。

　　園林方面，項目采取九宮格，打造“三軸五園十六院”的景觀體系，實現(xiàn)戶戶觀景。

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　　鼓樓濱江G51地塊

　　G51地塊在今年11月28日土拍中，歷經(jīng)2輪競價，被綠城摘得，成交樓面價約20165元/㎡。 前段時間傳出消息，該地塊將由綠城和金基合作開發(fā)。

　　地塊緊鄰金基皓樾府、江望潤府，占地約3.7萬方，容積率僅1.05，建筑限高24米，可做洋房，也可以做疊墅。綠城、金基兩家房企本身就自帶光環(huán)，又是實力派房企，這次兩家首次聯(lián)手，究竟會給市場帶來怎么的產(chǎn)品，外界都很期待。

　　地塊臨近在建的地鐵5號線“方家營站”，緊靠拉薩路小學(xué)方興校區(qū)，交通出行便利，醫(yī)療、商業(yè)等功能配套齊全，一線濱江景觀資源豐富。

　　板塊內(nèi)近10年來僅出讓5幅住宅用地，其中濱江核心區(qū)僅出讓2幅地塊 （江望潤府、金基皓樾府） ，板塊內(nèi)新房供應(yīng)一直十分稀缺。

　　據(jù)悉，除了本地塊外，未來3年鼓樓濱江暫無可出讓的住宅用地。

　　此前區(qū)域內(nèi)，多個商品房開盤均受到熱捧，二手房也是主城少有的堅挺板塊，地緣改善需求旺盛，自住+學(xué)區(qū)置業(yè)家庭眾多。此次金基+綠城聯(lián)手，相信會給鼓樓新房市場注入新活力。

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　　金基小行G12地塊

　　該地塊在2024年6月30日土拍中，被南京堯智匯科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司底價摘得，樓面價約19311元/㎡，是小行片區(qū)首次推出的低密度住宅用地，容積率只有1.2，目前規(guī)劃還沒出。但由金基打造，產(chǎn)品差不了。

　　地塊一路之隔即萬科朗拾二期，仁恒城市星光、南師附中雨花臺學(xué)校，與河西隔著一條鳳臺南路，近地鐵10號線“小行站”，軟件大道、雨核等商圈、產(chǎn)業(yè)配套可以共享，接棒越秀天和，承接來自河西、南部新城的高端客群外溢。

　　這塊地優(yōu)缺點明顯，缺點緊挨著高架，城市界面不如雨核靜謐，優(yōu)點金基開發(fā)，自帶光環(huán)效應(yīng)，周邊仁恒、萬科、越秀等房企已進駐，生活氛圍逐漸形成。

　　區(qū)位上，到河西、軟件大道都不遠(yuǎn)，小板塊內(nèi)沒有安置房，且南師九年一貫制學(xué)校就在北側(cè)，后期上學(xué)會非常方便。項目適合在河西、軟件大道城南一帶工作，有強烈的書包需求，且預(yù)算五六百萬左右的家庭。

　　所以2025年你會看到，金基會有四家新盤制霸南京，豪宅市場占比半壁江山，東南北都有分布。

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　　頤居建設(shè)安德門G79地塊

　　時隔6年，城南安德門等來宅地上新。

　　此次出讓的G79，由安德門組團地塊中的地塊三、四組合而成，總建面約77713.99㎡，容積率僅為1.478，大概率做洋房。

　　項目地價不高，拿地價僅19302元/㎡，未來房價預(yù)計在4萬/㎡左右。

　　地塊緊靠1號線、10號線交匯點安德門站，華為、中興、vivo等通訊產(chǎn)業(yè)集中，客群純粹，計劃在今年二、三季度入市。

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　　河西永初路奧體建設(shè)G11地塊

　　競價47輪，競價時長超50分鐘，最終被南京本土國企奧體建設(shè)以總價17.4億、樓面價43888元/㎡收入囊中，創(chuàng)造了南京土拍歷史上的第二高價地。

　　這是這么多年，河西南第一次拍1.01超低密度的土地，建筑限高35米，可打造河西不可多得的聯(lián)排和新一代洋房住宅的極致組合。

　　地塊距地鐵S3號線“平良大街站”僅約450米，交通便捷。5月份投用的小米集團華東總部、在建的阿里巴巴江蘇總部都在項目附近。這些將與北側(cè)的河西金融城共同為地塊提供豐富的高凈值客群，未來房價充滿想象。

　　目前地塊暫未傳出動態(tài)，上市時間待定，如果上市也要在奧體建設(shè)河西被動G88項目之后了。

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　　江心洲中堃G50地塊

　　G50地塊，就在中堃的GARDEN19|賢坤花園北邊，樓面價3.07萬/㎡，與隔壁賢坤花園地價相當(dāng)。 目前賢坤花園已經(jīng)全部推出，半數(shù)房源單價超6 萬/㎡，網(wǎng)房顯示130套房已經(jīng)賣了1110多套，只剩最后12套。

　　而G50地塊容積率，比賢坤花園（容積率1.5）還要低，只有1.05，未來會帶來舒適度更高，更純粹的院墅產(chǎn)品。

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　　江核隧道口濱江G23地塊

　　此前杭州濱江在南京開發(fā)過濱江嘉品，在浦口城南中心。

　　這塊地本身的素質(zhì)也不錯，位于江核中央商務(wù)區(qū)，一路之隔即為2024年5月底開業(yè)的山姆會員超市，西側(cè)為東方萬匯城綜合體商業(yè)，周邊還有虹悅城、金盛田等多個綜合體商業(yè)，生活氛圍濃厚。

　　容積率只有1.6，限高60米，地價17209元/㎡，可以打造洋房+小高層產(chǎn)品。 濱江集團作為杭州一哥，被 譽為豪宅專家，之前的城南中心的濱江嘉品，交付品質(zhì)也是非常不錯的。

　　除了這塊地，濱江核中核G13地塊，規(guī)劃圖已出，G13地塊容積率2.8，網(wǎng)傳戶型建面約140㎡，168㎡，188㎡，具體等開發(fā)商公布。

　　兩塊地都將由杭州濱江來設(shè)計，其中濱江G13地塊將率先啟動。

　　從效果圖來看，G13地塊共規(guī)劃6棟樓，首層全部架空設(shè)計，中央景觀帶濱江特色藍寶石水景，南側(cè)立面配大面積落地窗，戶戶帶露臺，辨識度很高，高層能看到浩瀚的長江。

　　2022年11月10日，江北核心區(qū)G13地塊經(jīng)過1輪競拍，最終被新居建設(shè)以13億元底價拿下，樓面價為22666元/㎡，該地塊未來售價不限價。2023年6月，濱江集團集團競得江核G13地塊35%權(quán)益，將合作開發(fā)該地塊。

　　濱江G13位置極其優(yōu)越，是江北核中核寶地，北側(cè)是七里河大街，東側(cè)是濱江風(fēng)光帶，距江邊400米，濱江操刀+四代宅+江景資源，這塊地具備較大競爭優(yōu)勢。

　　此外本月要出讓的麒麟科創(chuàng)園G98，和鼓樓小桃園G96，容積率都在1.5以內(nèi)，最低只有1.25，其中G98項目，大概率為區(qū)域內(nèi)中科系及附近工作的青年人才提供，小桃園G96不出意外應(yīng)該還會是金茂拿。

　　客觀說，好地段的好房子，以前遙不可及，但在2025年低密產(chǎn)品會陸續(xù)登場，有些項目價格可能還不高，如果你有換房改善需求，今年真的可以好好選了。