武漢開(kāi)始新一輪“換房潮”

新一輪去庫(kù)存開(kāi)始了！
1月6日，漢陽(yáng)高鐵功能區(qū)發(fā)放首批征地拆遷“房票”。該房票可直接購(gòu)買(mǎi)拆遷征收部門(mén)確定的“團(tuán)購(gòu)房源”和“市場(chǎng)房源”。其中，團(tuán)購(gòu)房源是已團(tuán)購(gòu)9個(gè)樓盤(pán)的商品房。
去年12月，業(yè)內(nèi)朋友發(fā)現(xiàn)，武漢三環(huán)外一些老項(xiàng)目，有大量房源集中網(wǎng)簽。
這背后藏著哪些秘密？
2024年12月，武漢新房網(wǎng)簽28331套，創(chuàng)歷史新高。對(duì)當(dāng)月每天數(shù)據(jù)再處理，12月武漢網(wǎng)簽的保障房與還建房約2萬(wàn)套。剔除這些政策性房源，12月真實(shí)新房約8000套。這是武漢國(guó)家隊(duì)“下場(chǎng)”收房的年終表現(xiàn)。
半年前，武漢已啟動(dòng)“收房”。“收房”的錢(qián)，從哪里來(lái)？
武漢能快速“下場(chǎng)”收房，主要在于兩大國(guó)家政策：
一個(gè)是保障性住房再貸款。
2024年3月28日，武漢發(fā)布保障和改善民生若干措施任務(wù)清單。
其中提到，“2024年建設(shè)籌集保租房5.1萬(wàn)套（間）”。
2024年5月，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。
支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作保障性住房。
兩個(gè)月后，武漢成立兩家保障房公司，負(fù)責(zé)籌集存量商品房項(xiàng)目。
2024年8月16日，武漢收購(gòu)商品房項(xiàng)目首單落地。簽約收購(gòu)2個(gè)項(xiàng)目，提供保租房500余套。
據(jù)人行湖北省分行數(shù)據(jù)，截至2024年12月19日，金融機(jī)構(gòu)為武漢收購(gòu)多個(gè)項(xiàng)目授信27.5億，發(fā)放貸款3.4億。這些項(xiàng)目可為武漢提供2100多套保租房。
對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)2024年12月27日第2版，介紹武漢收購(gòu)存量商品房作保障性住房的經(jīng)驗(yàn)。2025年1月，武漢表示，將推出首批4000多套保租房。
另一個(gè)是城中村改造專(zhuān)項(xiàng)資金。
2024年1月30日，全國(guó)首批城中村專(zhuān)項(xiàng)借款落地武漢的5個(gè)項(xiàng)目，專(zhuān)項(xiàng)借款授信183.6億元，首筆發(fā)放72.23億元。
2024年10月中旬，住建部、財(cái)政部、央行等持續(xù)推動(dòng)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款。該借款支持改造項(xiàng)目以房票方式購(gòu)買(mǎi)存量商品住宅，用作村民安置房。
武漢，是該政策落地的首批超大特大城市。
2024年，經(jīng)開(kāi)區(qū)郭徐嶺片區(qū)、江夏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等一批城中村改造啟動(dòng)。
武昌某城中村，一次性采購(gòu)近300套商品房，用于拆遷安置。這個(gè)城中村原計(jì)劃是準(zhǔn)備自己建房，后來(lái)改為集中采購(gòu)。
2025年，武漢將加大城中村改造和危舊房改造力度，收儲(chǔ)商品房作為保障房，利用房票安置推動(dòng)城中村改造。今年，武漢最大城中村“華安里”啟動(dòng)改造。這一個(gè)村里，2000多棟私房，住著10萬(wàn)多人，被譽(yù)為“武漢的九龍城寨”。
它的拆遷，能消化多少套存量房，又能產(chǎn)生多少套保租房需求。目前，有大型房企正與其洽談收購(gòu)存量商品房事宜。
最近兩年，對(duì)于城中村改造的安置，主要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)存量房作為回遷房。這將很大程度上加快商品房庫(kù)存去化，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡。這是2025年武漢樓市重要變量。
2025年武漢“國(guó)家隊(duì)”拿到錢(qián)，將有更大動(dòng)作。這一系列動(dòng)作的邏輯，與土拍市場(chǎng)很相似。當(dāng)?shù)夭缓觅u(mài)時(shí)，地方平臺(tái)公司/城投公司兜底買(mǎi)地。這些地并不急于開(kāi)放建設(shè)，而是完成土地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
政府收購(gòu)的商品房，一方面用銀行授信資金，快速去庫(kù)存，平衡市場(chǎng)供需。另一方面，提升保障房品質(zhì)，穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格，熨平波動(dòng)周期，快速止跌回穩(wěn)。
如果武漢的租金大幅坍塌，將反作用于房?jī)r(jià)，拉著房?jī)r(jià)一起跳水。此外，這些保租房能帶動(dòng)家電、家居等其他消費(fèi)。
另有機(jī)構(gòu)測(cè)算，武漢目前有620萬(wàn)套存量房。按照每年2%進(jìn)入市場(chǎng)流通，每年市場(chǎng)上有二手房約12萬(wàn)套。按照20%進(jìn)入租賃市場(chǎng)，約有120萬(wàn)套租賃房源。
2024年，武漢新房+政策性房源網(wǎng)簽10萬(wàn)多套。2024年武漢二手房的交易量10萬(wàn)多套。也就是說(shuō)，武漢，2024年新房、二手房累計(jì)20萬(wàn)套。全國(guó)范圍內(nèi)，2024年，超過(guò)20萬(wàn)套的房產(chǎn)容量的城市，僅有成都、上海、天津等少數(shù)幾個(gè)城市。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢這系列動(dòng)作將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提高生育率，促進(jìn)城市更新，縮小貧富差距。
2024年最后一天，上海出臺(tái)新規(guī)：支持多子女家庭納入住房保障，減輕青年群體的壓力。最近三年，上海籌集550萬(wàn)套保租房。上海模式，可能是武漢的參照樣本。
但是在收房路上，最大的障礙還是地方政府缺錢(qián)。如果財(cái)政都紅線預(yù)警，哪里有資金完成上級(jí)的收房指標(biāo)。沒(méi)有錢(qián)，怎么能完成“收房”指標(biāo)？
從房企的角度，政府收房的價(jià)格，是最大敏感點(diǎn)。當(dāng)前無(wú)非兩類(lèi)房企與項(xiàng)目，一類(lèi)是死盤(pán)，只要政府愿意收，大多愿意賣(mài)。另一類(lèi)是低流速盤(pán)。希望能賣(mài)一個(gè)保本價(jià)。如果地方政府薅房企的“羊毛”，超低價(jià)收購(gòu)，影響區(qū)域房?jī)r(jià)。
從業(yè)主的角度，當(dāng)普通人買(mǎi)的商品房小區(qū)，突然出現(xiàn)一批保障房后，或者當(dāng)項(xiàng)目旁邊，出現(xiàn)一批保障房/保租房后，這些剛需業(yè)主要做的是，盡量換房到剛改區(qū)域；剛改業(yè)主，向豪宅板塊升級(jí)。一輪向上升級(jí)的改善買(mǎi)房，因?yàn)閷?duì)資產(chǎn)保值的恐懼開(kāi)始換房。
未來(lái)幾年，房地產(chǎn)的新模式就自然形成，一邊是保障房、保租房，滿(mǎn)足城市剛需的生活需求。另一邊是，改善需求換房成功，市場(chǎng)交易盤(pán)活，新房、二手房交易加速。
這幾年政府下場(chǎng)“收房”，下的是一步大棋。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）