帶押過(guò)戶極大降低合肥二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買二手房如何降低中介費(fèi)？

從合肥市房屋交易管理中心（以下簡(jiǎn)稱交易中心）了解到，該中心聚焦存量房交易管理“難點(diǎn)”“堵點(diǎn)”，創(chuàng)新模式，激活存量房交易“一池春水”。截至目前，市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展存量房資金托管業(yè)務(wù)的銀行共13家、343個(gè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（含7個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳駐點(diǎn)）。

2023年3月以來(lái)，合肥市存量房交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)全面啟用，推行房源核驗(yàn)、房源查找、委托掛牌、合同簽約等“一站式”服務(wù)，通過(guò)房源核驗(yàn)對(duì)房屋抵押、查封情形進(jìn)行預(yù)警提示。

在資金托管方面，“銀行主導(dǎo)、政府監(jiān)管”的新存量房交易資金托管模式啟用以來(lái)，交易中心以“防范交易風(fēng)險(xiǎn)、便捷辦事服務(wù)”為目標(biāo)，不斷完善托管服務(wù)綜合考評(píng)模式，建立托管銀行動(dòng)態(tài)進(jìn)出機(jī)制，促進(jìn)托管銀行服務(wù)水平提升。同時(shí)，引導(dǎo)各托管銀行積極探索托管服務(wù)線上辦理新模式，不斷增加托管服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，方便群眾辦事。

為助力存量房“帶押過(guò)戶”工作，交易中心還制定了“托管+帶押過(guò)戶”的托管新方案，推動(dòng)各托管銀行升級(jí)改造系統(tǒng)，打通帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)銜接通道，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易達(dá)成。

中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)貸部華經(jīng)理介紹，有客戶因資金周轉(zhuǎn)需要急賣房，找到買家后，因房子還有貸款沒(méi)還清，買方又不愿意為賣方代償房貸的尾款。客戶了解到“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，按照這種模式賣方無(wú)需先歸還原有房貸就可以完成房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記，還能節(jié)省上萬(wàn)元的“過(guò)橋”費(fèi)用，大大方便了買賣各方。

此外，交易中心對(duì)辦事流程再優(yōu)化，收件材料再精簡(jiǎn)，辦事時(shí)限再壓縮，積極推進(jìn)“一門(mén)一網(wǎng)一次”工作，在7個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳設(shè)置服務(wù)窗口，實(shí)現(xiàn)房屋交易、納稅和登記“一站式”辦理。

以下文章內(nèi)容摘抄自吳哥所寫(xiě)的《合肥二手房買房寶典》(可以找吳哥免費(fèi)索要)。

二手房“帶押過(guò)戶”交易流程優(yōu)勢(shì)介紹

二手房目前有兩種過(guò)戶交易方式，一種是傳統(tǒng)的解押過(guò)戶（即房東先還清尾款再交易過(guò)戶），一種是最新的帶押過(guò)戶，區(qū)別是房東再有尾款情況下，要不要先還尾款再進(jìn)行下一步過(guò)戶手續(xù)。帶押過(guò)戶的方式操作簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)更低，未來(lái)將成為主流的操作方式。

二手房帶押過(guò)戶，目前全國(guó)各大城市都已經(jīng)開(kāi)始施行，這簡(jiǎn)直就是中國(guó)二手房交易的一大創(chuàng)新革命。極大簡(jiǎn)化二手房交易流程降低交易風(fēng)險(xiǎn)，極大提升二手房交易便利度與效率。

作者簡(jiǎn)介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區(qū)，可以幫助梳買房需求，定制化購(gòu)房方案，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房（二手房買家0.5%中介費(fèi)辦理）小區(qū)清單，助你高效安心安家合肥。

1、帶押過(guò)戶法律依據(jù)

房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓，這是《民法典》的一大“創(chuàng)新”。現(xiàn)行的《民法典》第四百零六條規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

2、帶押過(guò)戶詳細(xì)流程

帶押過(guò)戶流程是什么樣的？我們以合肥建設(shè)銀行已經(jīng)在實(shí)施的“帶押過(guò)戶”貸款辦理流程為例，主要流程如下：

（1）買賣雙方簽訂購(gòu)房合同。

（2）提交買賣雙方資料，在建設(shè)銀行辦理資金托管和二手房貸款預(yù)審手續(xù)。

目前不支持跨行辦理，只可以在原賣家同銀行辦理帶押過(guò)戶手續(xù)。若賣方為組合貸，公積金部分需自行結(jié)清。經(jīng)營(yíng)性抵押貸款不支持帶押過(guò)戶。

（3）待預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，買賣雙方一起在建行支行的不動(dòng)產(chǎn)登記延伸服務(wù)窗口，一站式完成了資金托管、買方貸款審批、簽訂銀行和交易雙方三方協(xié)議、稅費(fèi)繳納、帶抵押轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押權(quán)登記的二手房“帶押過(guò)戶”手續(xù)。貸款流程與過(guò)戶流程同步完成。

（4）購(gòu)房人抵押辦妥后放款，銀行內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)結(jié)清售房人原貸款；交易雙方正常辦理交接取款。

3、帶押過(guò)戶創(chuàng)新模式利好分析

（1）簡(jiǎn)化交易流程：傳統(tǒng)二手房交易中，解除抵押?jiǎn)栴}需要買賣雙方在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間反復(fù)辦理手續(xù)，耗時(shí)較長(zhǎng)。而帶押過(guò)戶模式下，無(wú)需先還貸解押再辦理過(guò)戶，可以直接在銀行內(nèi)部閉環(huán)完成審批流程，極大簡(jiǎn)化了交易流程。

（2）降低交易風(fēng)險(xiǎn)：在傳統(tǒng)交易中，賣方需結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，往往需要借橋資或由買方墊付，在資金成本和安全風(fēng)險(xiǎn)方面存在一定的不確定性。而帶押過(guò)戶規(guī)避了墊資問(wèn)題，減少了交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）縮短交易時(shí)間：傳統(tǒng)交易中，因?yàn)樾枰獬盅翰⑥k理新的抵押貸款，交易周期會(huì)比較長(zhǎng)，可能需要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間。而帶押過(guò)戶模式下，整個(gè)交易流程快的話可以在半個(gè)月左右時(shí)間完成（具體銀行辦理時(shí)間有差異），大大縮短了交易時(shí)間。

（4）保障合法權(quán)益：帶押過(guò)戶模式下，房產(chǎn)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)可以同步辦理，確保了買賣雙方的合法權(quán)益。未解除原抵押狀態(tài)的房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)仍然受到保護(hù)，保證了抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。

合肥買二手房如何降低中介費(fèi)？

現(xiàn)在合肥二手房采取帶押過(guò)戶手續(xù)后，也不涉及到替房東還尾款問(wèn)題，因?yàn)閭鶆?wù)過(guò)戶與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶在銀行內(nèi)部體系進(jìn)行，銀行會(huì)把關(guān)好安全關(guān)的，可以說(shuō)十萬(wàn)分之一的風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。

在買二手房時(shí)候，購(gòu)房者除了繳納相關(guān)契稅等費(fèi)用外，還需要繳納一筆二手房交易的中介費(fèi)。因?yàn)槎址糠吭词巧⒌模枰薪槿ネ扑]，去聯(lián)系房東看房，撮合買賣雙方談價(jià)交易，包括后期的過(guò)戶與貸款等手續(xù)辦理，所以需要買方或賣方支付一定的中介費(fèi)用。

那么有沒(méi)有辦法降低中介費(fèi)費(fèi)用呢？有！就是找中介費(fèi)低的靠譜二手房門(mén)店成交。

合肥除了某綠色直營(yíng)門(mén)店與某藍(lán)色加盟門(mén)店外，另外最大兩家連鎖門(mén)店是中墅地產(chǎn)與輝達(dá)房產(chǎn)（Q房網(wǎng)）。其中輝達(dá)房產(chǎn)（Q房網(wǎng)）的門(mén)店多半是直營(yíng)的少部分是加盟的，門(mén)店數(shù)量少，就很多房源沒(méi)有，導(dǎo)致房源不全。

中墅地產(chǎn)是合肥排名第二數(shù)量連鎖門(mén)店，門(mén)店分布廣，房源較多。可以說(shuō)與藍(lán)色殼連鎖門(mén)店的房源重疊度為98%左右，一般房東賣房也都會(huì)選擇在這里掛房子。中墅房產(chǎn)是加盟的多，對(duì)最低中介費(fèi)要求低一些，一般而言，比某藍(lán)色連鎖門(mén)店少1%左右沒(méi)有問(wèn)題的（比如說(shuō)找合肥買房參謀吳哥來(lái)辦理~_~）。

比如總價(jià)200萬(wàn)房子，就可以直接少2萬(wàn)元中介費(fèi)。往往二手房談價(jià)，最后買賣雙方拉扯就是為一兩萬(wàn)元的差距分歧。何不在開(kāi)始階段就選擇低中介費(fèi)的門(mén)店，這樣就直接少了2萬(wàn)元。

那么安全有沒(méi)有保障呢？可以說(shuō)99.999%是安全沒(méi)有問(wèn)題的。因?yàn)槎址拷灰捉?jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，這個(gè)交易流程是一個(gè)非常標(biāo)準(zhǔn)化成熟的交易流程，政府對(duì)行業(yè)的監(jiān)管也很嚴(yán)格，有統(tǒng)一合同模板，有資金監(jiān)管賬戶保障交易資金安全，還有完善的法律司法體系，尤其是采用帶押過(guò)戶后，風(fēng)險(xiǎn)極大降低，保障買房者賣房子的合法權(quán)益！

還有一點(diǎn)是，只要是連鎖門(mén)店成交的，成交中介費(fèi)是門(mén)店收款的，后期的房管局過(guò)戶、銀行貸款手續(xù)，其實(shí)都是總部安排專員專人負(fù)責(zé)的。大的連鎖門(mén)店每年合肥就辦理的二手房過(guò)戶貸款戶數(shù)都達(dá)到數(shù)萬(wàn)套，經(jīng)驗(yàn)非常豐富。

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