2025年第一家“退房”的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了

2025年的第一家“退房”的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了。

1月21日晚間，中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告，業(yè)績(jī)預(yù)虧、剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、退市風(fēng)險(xiǎn)警示，無(wú)一樂(lè)觀。

受此消息影響，次日（22日）中交地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)跌停，此后雖有拉升，但依舊震蕩向下，封跌停板。

掙扎數(shù)年，這家有著央企背景的開(kāi)發(fā)商終究還是撐不住了。

01

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊筑底徘徊，根據(jù)第三方咨詢(xún)機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，1—12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額38840.2億元，同比降低28.1%，全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，回到2016年水平。

這樣的大環(huán)境下，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)難見(jiàn)起色，項(xiàng)目的減值計(jì)提仍在繼續(xù)，疊加費(fèi)用化利息增加、降價(jià)促銷(xiāo)等原因，公司預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤(rùn)虧損53億元，基本每股收益虧損約7.33元/股。

53億元的虧損創(chuàng)下了新高。

要知道，2024年前三季度，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)為-15.3億元，這也意味著在最后一個(gè)季度，該公司增加了近38億元的虧損。算下來(lái)，2023年、2024年兩年時(shí)間里，中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)虧損了將近70億元。

回溯來(lái)看，2023年，中交地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，對(duì)應(yīng)-16.73億元，而2019年至2022年該指標(biāo)合共11.6億元，相當(dāng)于一年虧掉了四年的利潤(rùn)。近十年里，中交地產(chǎn)最賺錢(qián)的那年，歸母凈利潤(rùn)也只有8.1億元。

業(yè)績(jī)端的不景氣也令其蒙上了退市陰影。經(jīng)初步測(cè)算，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年度的期末歸母凈資產(chǎn)可能為負(fù)，待經(jīng)審計(jì)后的年報(bào)正式披露后，公司股票可能會(huì)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

中交地產(chǎn)也想出了應(yīng)對(duì)之策，為了保“殼”，公司決定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，且交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。

目前，關(guān)于具體交易標(biāo)的的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協(xié)議，“交易方案仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商”。倘若一切順利，中交地產(chǎn)可借此完成業(yè)務(wù)端的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

截至2024年6月末，中交地產(chǎn)在北京、濟(jì)南、青島、南京等地持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬(wàn)平方米。

02

困境下的轉(zhuǎn)型

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的動(dòng)作并不鮮見(jiàn)。相比同行，中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型其實(shí)已經(jīng)晚了一步，外界更為關(guān)注的是控股股東對(duì)其的高度支持，通過(guò)現(xiàn)金方式交易可極大補(bǔ)充中交地產(chǎn)的流動(dòng)性。

截至去年9月末，中交地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為66.4億元，而同期短債規(guī)模近323億元，其中短期借款約2.95億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約320億元，資金缺口明顯。

因缺錢(qián)引發(fā)的糾紛也在增加。

例如，四川省十一建就在近期向中交地產(chǎn)及合并報(bào)表范圍內(nèi)的子公司昆明東盛等提起訴訟，目前相關(guān)案件已被受理。

對(duì)簿公堂的原因是，四川省十一建與昆明東盛先后簽訂了項(xiàng)目總承包工程施工合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，工程竣工后雙方因工程款問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，涉及工程款共2.23億元，四川省十一建要求昆明東盛支付相關(guān)工程款及利息，要求其他當(dāng)事人承擔(dān)連帶支付工程款的義務(wù)，以及對(duì)涉案建設(shè)項(xiàng)目折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)取?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，除已披露的訴訟外，中交地產(chǎn)及下屬子公司連續(xù)12個(gè)月內(nèi)新增累計(jì)訴訟、仲裁案件金額合計(jì)約2.4億元。

中交地產(chǎn)也在努力補(bǔ)充流通資金。

去年，公司通過(guò)定增獲得融資約4.38億元（扣除發(fā)行費(fèi)用后），其中中交房地產(chǎn)集團(tuán)貢獻(xiàn)了一半份額，相關(guān)限售股在當(dāng)年7月上市流通。

另外，近些年來(lái)中交地產(chǎn)一直在向控股股東借款。據(jù)今年1月初的公告披露，其在中交房地產(chǎn)集團(tuán)的借款本金余額已經(jīng)達(dá)到155.91億元，或是考慮到中交地產(chǎn)的資金困境，相關(guān)的借款利率已經(jīng)由7%下調(diào)至3.1%。

也是因此，業(yè)內(nèi)一直有聲音認(rèn)為，倘若沒(méi)有控股股東持續(xù)“輸血”，中交地產(chǎn)恐怕堅(jiān)持不到現(xiàn)在，而如今即便是“退房”，中交房地產(chǎn)集團(tuán)也依舊給出了極大的支持。

不過(guò)有一個(gè)問(wèn)題是，即便剝離成功，中交地產(chǎn)現(xiàn)有的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)又能否支撐起其轉(zhuǎn)型后的發(fā)展。

根據(jù)財(cái)報(bào)，截至去年6月，中交地產(chǎn)共有4個(gè)出租項(xiàng)目，分別位于深圳、重慶、北京、鹽城，其中北京的華通大廈B座寫(xiě)字樓出租率最高，為100%，出租率最低的是位于重慶的商業(yè)項(xiàng)目中房·那里，只有60.6%。

這些項(xiàng)目的體量顯然無(wú)法撐起當(dāng)前的市值，保殼之后，中交地產(chǎn)將迎接發(fā)展考驗(yàn)。

記者吳典

編輯孫婉秋