十萬億收儲(chǔ)化解房地產(chǎn)困局

今天有一則不起眼的新聞：【超32個(gè)城市發(fā)布存量房收儲(chǔ)細(xì)則， 多地收儲(chǔ)項(xiàng)目已投入保障房運(yùn)營】

自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超過32個(gè)城市發(fā)布了“收儲(chǔ)”的細(xì)則。貴陽、長春、保定等10多個(gè)城市收購商品房項(xiàng)目落地，籌集保障性住房超過15萬套。此外，很多地方還在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下成立收購工作專班，70多個(gè)城市公開發(fā)布房源征集公告。

十萬億收儲(chǔ)化解房地產(chǎn)困局

1月12日，黃奇帆在“第4屆企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)”上提出，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，也沒有像日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因，不必自亂陣腳。

對中國房地產(chǎn)目前經(jīng)歷的調(diào)整階段，從需求端來說，中國的城鄉(xiāng)融合從宏觀上會(huì)為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)，未來還存在釋放剛需的空間。

而對供給端的庫存過剩，他提出中國可能會(huì)推出總規(guī)模高達(dá)十萬億元的政府收儲(chǔ)計(jì)劃，并能將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，以解決中低收入人群的住房問題。

關(guān)于收儲(chǔ)如何施行，政府可以“6折”價(jià)格收購開發(fā)商的庫存，開發(fā)商用收到的錢還債，最終會(huì)到達(dá)供應(yīng)商和員工手中。政府將收儲(chǔ)來的房子用于公租房。 大約占未來房地產(chǎn)市場的20%。由于政府六折拿房，租賃比可以到4%， 后期可以將其打包成REITs產(chǎn)品。

黃奇帆指出，政府收儲(chǔ)不僅有助于去庫存，還能同時(shí)緩解房地產(chǎn)相關(guān)的三角債問題。預(yù)計(jì)2025年中國房地產(chǎn)市場將止跌回穩(wěn)，進(jìn)入新的發(fā)展階段。

從這個(gè)講話中我們可以得出幾個(gè)結(jié)論。

房地產(chǎn)市場處于供需失衡狀態(tài)，供給大于需求。

我國存量住房面積約350億平米。

人均住房面積超過30平米，與歐洲國家相比差不多，高于日本和韓國。

2024年全國商品房代售面積是7.5億平米，按照均價(jià)1萬計(jì)算，庫存7.5萬億。

我國存量住房市值/GDP回落至國際中位數(shù)水平，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場似乎沒有泡沫，但是，我國人均GDP只有發(fā)達(dá)國家的1/8-1/3，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場仍有很大泡沫。

泡沫從吹起到破滅意味著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過程已經(jīng)完成。

泡沫意味著資產(chǎn)的錯(cuò)誤定價(jià)。如果想要延緩泡沫破滅的過程，經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法就是人為干預(yù)供需。

利用專項(xiàng)債和保障性安居工程補(bǔ)助資金支持保障房收儲(chǔ)，擴(kuò)大專項(xiàng)債使用方向，用于化解存量商品房和土地庫存，以減少商品房市場供給，平衡供需，緩解開發(fā)商流動(dòng)性壓力。

很多城市已經(jīng)啟動(dòng)收儲(chǔ)工作。

關(guān)于收儲(chǔ)能有多大成效，取決于收儲(chǔ)的規(guī)模。

從房地產(chǎn)存量規(guī)模看，真要是有10萬億收儲(chǔ)，基本上托底沒問題。

但是上漲的邏輯，仍然不存在。