專項債回購土地,預期超存量房收儲?專家:土地可二次調規,房子空間結構卻難改

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

“如果民營房企的地塊，能以7-9折的價格被收儲，企業肯定愿意賣，即使虧錢也愿意，因為自己開發也虧錢。”

“但據我了解，（專項債收儲）這個也有額度，有的地方沒額度；而且，收儲的地塊也會被挑選，城投的土地、收儲后容易再出讓的地塊容易被選中。” 一位民營房企區域高管告訴搜狐財經。

開年以來，已有多城按下土地收儲加速鍵，公布2025年首批專項債閑置土地收儲清單，包括河南、江西、安徽、浙江、廣東等地。

此外，北京也計劃于2月18日發行13筆專項債，其中擬發行超百億元專項債用于土地儲備領域。

當中，廣東規模最大，據中指院統計，截至2月13日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等15城擬用專項債收儲161宗土地，擬收購價格超350億元。其中，惠州擬收購價格超120億元，居首位；珠海擬收購價格66.5億元，排在第二位。

自去年10月財政部明確允許專項債收儲土地，到11月自然資源部下發“242號文”，要求各地加大收回收購存量閑置土地力度，如今正加速落地。

從廣東多城公布的地塊信息看，被回購的大多數為地方國企、央企和民企所持有，絕大多數為地方國企，保利、華潤、華僑城、華發等企業有部分地塊進入名單。

搜狐財經梳理發現，廣州和中山的收儲土地清單中，出現了7宗民企地塊。其中，中山有2宗，廣州南沙區有5宗，但大多是工業用地與商業用地，而持有這些地塊的民企，也并非是房地產開發商。

如廣州南沙有2宗是工業用地，而持有的民企分別為廣州文石信息科技有限公司、廣東恒驅電機有限公司，與房企并無關聯。

這意味著，廣東這一批專項債收儲土地，受益的民營房企極少；首批專項債閑置土地收購，主要偏向于支持地方國企，例如珠海，收儲的14宗地塊都是當地國企所有，其中華發集團占6宗，珠海橫琴集團也有6宗。

“凈地”是前提，民營房企土地多質押

從廣東首批專項債收儲的土地看，半數被折價收購，折價多在7-9折之間。“這些地塊的收儲價格均低于當初的出讓價，7-9折貫徹了“土地成本與評估價，就低確定”的原則。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

中指研究院政策研究總監陳文靜也指出，預計更多城市將參考借鑒廣東省的做法，可以加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。

“民營房企也有機會，主要看地塊的位置和具體情況，比如市中心的地塊，土地款沒交清，扣掉罰金、滯納金，其實真支付的金額不高，還能再出讓。”上述房企人士說道。

但同策研究院聯席院長宋紅衛則認為：“估計民企的地塊占比不會太高，原因是大部分民企都面臨債務壓力，土地資產能抵押的早進行了抵押，或者被凍結；而國企償債的壓力相對較小，很少有暴雷的情況，因此地塊可以被回收。”

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也指出，目前來看，主要是對央國企有利，出險的民營房企受益不大。因為專項債收儲的存量土地必須是凈地，這就意味著土地不能有抵押、質押的情形，而出險房企手中的土地，大部分是有抵押的。

克而瑞也分析認為，房企手中的存量閑置土地往往存在質押、抵押等情況，而土地儲備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調配資金來解押土地，而現實情況是出險民企較難籌集足夠的資金，僅實力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調配資金來解押土地，從而變現。

李宇嘉持相同觀點，他認為目前主要是國企和城投的地塊，因為國企城投地塊資產負債關系較為清晰。但他也指出：“并非只選國企地塊，后續民企地塊符合條件，收儲將會出爐。”

針對此，方正證券將受益房企進行了排序，認為土儲專項債五年后重啟意義重大，在規模與范圍上或再獲大力支持，隨著更多低成本增量資金將進入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導路徑或為地方城投→地方國企→央企→民企。

收儲資金規模，需要1.4萬億左右

對于被收儲土地的走向，謝逸楓認為有兩個去處：一是再次出讓，獲得土地出讓金，償還專項債的本息；二是建保障性住房。李宇嘉也指出，可能暫時儲備著，可能修改規劃條件再出讓，且出讓給原企業，可能轉變用途，比如做保障房、公共用途等。

方正證券研報指出，被回收的土地可經過調規后（提高容積率、商轉住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開發建設，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

在謝逸楓看來，專項債收儲存量土地，已經正式拉開了序幕，規模正在擴大。從國內涉及的閑置土地收儲資金來看，至少需要4萬億左右。

據中國銀行證券測算，目前全國合計尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計土地價值約為3.5萬億元左右，假設未來按照平均80%折價收購和50%收購量計算，對應閑置土地收購所需的資金規模應在1.4萬億左右，大幅改善城投和房企現金流。

其次，閑置收購短期目的是控制土地供給、促進房價企穩、改善現金流，長期仍需用于投資，按照過去土地占房地產開發投資成本計算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動1萬億元新增房地產或基建投資。

克而瑞也認為，存量土地回購是行業止跌回穩的核心引擎。CRIC數據顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產生巨大影響。

但其認為真正有效落地也面臨難題，土地回收價格若低于拿地價格或不足以覆蓋房企已經進行的融資，企業接受度或會降低；而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這也是收儲過程中將面臨的一大阻礙因素。

即便如此，不少業內人士和機構均認為，專項債收儲的進展已超預期。

存量土地回購，預期超存量房收儲

自去年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超過60個城市開啟“收儲”。但相比之下，專項債收儲的落地進展更快。

中國銀行證券指出，從目前數據來看，與去年商品房收儲政策的實際執行力度有所不同，閑置土地收購規模和收購價格均略超市場預期。其認為，相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。

原因有兩方面：一是土地用途更加靈活多樣，收購后可用于新的城市規劃和產業發展，且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經驗；二是并非所有地區都有保障房需求，三四線城市住宅價格較低、供給較為充足，直接大規模收購住宅或將形成閑置資產。

宋紅衛則認為有三方面原因：第一，部分收儲的土地與房企之間達成某種協議，房企拿到收儲款后，會拿其他地塊，或者等被收儲地塊調規后，再回購，因此推進較為順利；

第二，收儲存量住房較收儲土地的難度大，土地可以二次調規，存量住房空間結構不可改變，且收儲存量住房也有一些標準的限制，比如集中度要求，面積要求；

第三，從收儲價格來看，存量住房價值評估存在較大的爭議，因為收儲存量住房后，基本會作為保障住房，對于收儲項目未來收益率有要求，如果價格太高，收儲方就會面臨虧損，如果價格低，賣方就會有抗性。

李宇嘉也認為，去年底允許專項債收購存量土地后，專項債的發行速度在加快，這是一個促進因素；而且，收儲土地對地方來講，積極性比較高，能夠穩定土地價格。

此外，收儲地塊的業主，基本上都是開發商，而且是國企和城投，如果這些地塊沉淀在他們手上，將制約其拿地開發和投融資能力，對地方政府完成經濟業績影響是比較大的，所以地方政府也很積極，通過這個難得的專項債機會，去盤活國企、城投手上的一些地，修復他們的拿地開發和投融資能力。

“但最終還要取決于專項債的發布，因為項目要審批，最終落地還取決于審批的結果。” 李宇嘉指出。

據國盛證券預計，在廣東首次大規模披露土地收儲細節及北京率先開啟專項債土地收儲后，將有更多地方政府跟進并帶來邊際提速。