這里沒有小陽春

今天看到一個新聞，開篇就是樓市“小陽春”行情蓄勢待發。

嚇得我趕緊看了一下數據：

1月北京網簽1.2萬套，價格同比下降7%，環比下降1.5%，價格下跌，但是成交非常活躍。

這個數據和我真實的感受是一致的。

前一段實地看了很多房。我沒有觀察到普漲。價格還是在往下走的，成交價普遍比掛牌價低，只不過，往下談價的空間小了。金三銀四小陽春，賣家在等待小陽春，心理預期有所抬高。不過不降價是賣不出去的，

北京的掛牌量突破了15萬。這里面分為兩種房子：

一種是不想降價的，掛很久也賣不出去，

一種是打譜賣的，直接掛小區最低價，迅速成交。

就拿我們小區來說，之前掛牌數從來沒有超過10套，今年突然到了20套，這好多都已經掛了半年以上。而有有些房主，價格一次性給到小區最低，沒上架就賣完了。

對于賣家來說，現在出售是一個精明的選擇，趕著小陽春成交活躍的時候出貨，因為從經濟性角度出發，

房屋是負收益資產。

房地產是一個天然的杠桿資產，首付比例20%，意味著自帶5倍杠桿屬性。

分2種情形：

1.買房滿足自住需求。

假定本金為a，貸款80%，貸款為4a，房屋總價為5a。假定貸款利率3.1%，意味著每年要支付的利息為4a*3.1%=12.4%。

在房價不變的情況下，該筆投資，相對于本金a的每年的利息成本為12.4%。

2.買房出租

假定每年租金回報率1.5%，該房屋每年的回報為5a*1.5%=7.5%，

在房價不變的情況下，該筆投資，相對于本金a的每年虧損為12.4%-7.5%=4.9%。

無論哪種情形，投資房地產，都是虧損的。

大家買房又不是做慈善，賠本的事情誰都不會做。但是算不明白的大有人在。

剛才的計算有一個基本假設：房價不會變。

房價是上漲還是下跌，本身就是個極其復雜的問題。

通常，越是大類資產，方向越清晰，合理收益率也越低。但是房地產是個特例。

房產市值超過百萬億，但是方向卻眾說紛紜，我覺得原因還是在內部。

其他大類資產、外匯、黃金、債，都是以美元為基礎定價的全球資產，而房地產，是僅局限于國內的的資產。這里面的非市場因素太多了，土地供應、人口、交易政策、學區政策，甚至一城一策，極為復雜。

以西城為例，買西城的房子，所有的中介都會強調這個房子對口XX學校，你會覺得給孩子買個學區房，用力托舉一下孩子的未來，是一筆很劃算的投資，但是，你可能不知道的是，很多很多學區房，即使提前買，進入對口學校的概率為0%，這就是政策的影響，但是這種信息的獲取成本很高。

如果按照經濟學理論來講，這屬于摩擦非常大的市場，定價效率非常低。

有人說房地產有居住屬性，所以是有長期價值的。

別跟我說居住屬性，你見過哪一種自帶5倍杠桿的東西標榜自己有居住屬性，是價值投資。

2倍杠桿的股票融券都要求資產門檻，100萬的私募基金要求是合格投資人，買個房子告訴你沒有門檻，只要5倍杠桿，沒錢沒關系，給你貸款，要提前享受大房子帶來的快樂，這是價值投資，鬼扯呢。

5倍杠桿，只能做多，搏價格漲跌，這是投機。

如果你不是專業的房地產分析專家，就思考一下，買了房，每年的成本是多少，答案就挺清楚了。

從投資角度，如果利率快速下行，使得房租回報率超過房貸成本，這才是所謂價值投資屬性。

能客觀的認識市場，客觀的看待自己的需求，對大多數人來說，并不是一個容易的事情。