象嶼上海，補倉失利與口碑危機

近日，上海迎來蛇年首場土拍，位于浦東新區(qū)、虹口、松江和奉賢的4宗涉宅地全部溢價成交，收金159.26億元。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，上海被各家房企視作必爭之地，“補倉”力度一定程度上決定了未來的業(yè)績兌現(xiàn)。開年以來，房企們蓄勢待發(fā)，都想在土拍中占得一席之地，混戰(zhàn)中有贏家，也有失意者，比如象嶼地產(chǎn)。

在1月的土拍中惜敗保利后，此次象嶼地產(chǎn)再度不敵龍湖，補倉進程二度折戟。

4個月間，象嶼3度參拍，顆粒無收，補倉之難正高懸在這家重度依賴上海的房企頭上。

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接連錯失

對于2月20日的這場土拍，象嶼地產(chǎn)早有準備。

春節(jié)后第一個工作日，集團旗下的上海象盈房地產(chǎn)發(fā)布了三宗地塊的招標公告，其中奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊以及浦東新區(qū)20Ea-01地塊對應(yīng)的正是此輪土拍中的兩宗地，投資額度分別為18.7億元、75億元。

但從此后流出的參拍名單來看，浦東新區(qū)20Ea-01地塊的意向企業(yè)中未見象嶼地產(chǎn)身影，這宗地也被華潤+越秀聯(lián)合體收入囊中，溢價33.4%；奉賢新城10單元06-07地塊象嶼和金茂、龍湖+建華一同爭奪，最終被龍湖+建華以10.57億元、溢價16.54%的價格競得。

這不是象嶼地產(chǎn)第一次失利。

2025年1月，位于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)的01-18號地塊起拍，所處板塊配套設(shè)施相對完善，自2008年以來常現(xiàn)別墅、聯(lián)排等低密度業(yè)態(tài)。該宗地共吸引了包括象嶼地產(chǎn)在內(nèi)的4家房企參拍，但在競拍過程中象嶼地產(chǎn)卻并未舉牌，后經(jīng)51輪報價后由保利發(fā)展競得。

有機構(gòu)曾計算，這宗地保利發(fā)展預(yù)期將有13%的利潤率。

再往前看，去年12月的上海八批次土拍中，象嶼地產(chǎn)看中了奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊，與天安聯(lián)手下場摘地，但該宗地最后的贏家是貝殼旗下的貝好家。

有媒體做了個統(tǒng)計，去年6月取消土拍限價后，象嶼地產(chǎn)參拍了多宗市區(qū)地塊，例如楊浦東外灘地塊、楊浦周家嘴路地塊、靜安曹家渡地塊、奉賢附小西地塊，但都未能如愿拿下。

這也影響了象嶼地產(chǎn)的全年“收成”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，象嶼地產(chǎn)在上海共摘得三宗地，權(quán)益地價合共68.6億元，與2023年的公開市場拿地數(shù)量持平，但遠低于2022年。

該年，象嶼地產(chǎn)在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域合共摘得6宗地塊，權(quán)益地價79億元，是近年來拿地數(shù)量最多的一年。不過這6宗地均是聯(lián)合開發(fā)，象嶼地產(chǎn)多持股50%。

（制圖：吳典）

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口碑承壓

相比之下，象嶼地產(chǎn)近兩年拿地數(shù)量雖在減少，但持股比例卻在提升。

從2003年首進上海，到2009年設(shè)立第二總部，上海一直是象嶼地產(chǎn)的戰(zhàn)略要地，公司先后推出大寧悅府、虹橋嘉悅府、虹橋璀璨公館、象嶼招商公園1872等項目。

這些項目奠定了其在上海的發(fā)展基礎(chǔ)，卻也暴露了一個問題——口碑。

以位于嘉定區(qū)的虹橋嘉悅府為例，該項目于2023年3月首開，后又三次加推，合共推出房源1004套，截至發(fā)稿仍有306套房源可售，去化不足七成。

滯銷的原因之一是口碑。

互聯(lián)網(wǎng)平臺上，關(guān)于虹橋嘉悅府的吐槽帖不在少數(shù)，多名網(wǎng)友直言項目涉及虛假宣傳、減標減配、質(zhì)量堪憂，“故意隱瞞小區(qū)被公共通道一分為二的重大不利因素，美化成小區(qū)內(nèi)部櫻花大道”“裝標嚴重減配，所謂大金空調(diào)匹數(shù)只能帶動2個房間，不能同時開”“住建局已公示過的除外，還發(fā)現(xiàn)開發(fā)不久的小區(qū)公會和地下車庫等多處場所出現(xiàn)漏水發(fā)霉等跡象”……

再如象嶼路勁都匯云境，去年4月有購房者投訴，稱其所購房源與樣板房不符。該名購房者于2023年11月購房，期間多次到售樓處看樣板房洽談，選中的為104平方米樣板房戶型。后續(xù)其為置辦家具去樣板房量尺寸，但被告知實際所購房源戶型與樣板房戶型不一致，只是交付標準一致。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目自2023年4月首開，一共開盤三次，供應(yīng)了640套房源，至今仍有93套可售，兩年時間仍未完成去化。

被視作吳涇“網(wǎng)紅盤”的象嶼招商公園1872同樣詬病不斷，多名購房者反映屋內(nèi)存在多處長裂縫、地板松動、中央空調(diào)減標減配、小區(qū)整體排水設(shè)計存在隱患、兒童樂園味道很重……

接連的質(zhì)量問題無疑消耗了消費者對象嶼地產(chǎn)的信心，加之公開市場搶地失利，在上海，象嶼地產(chǎn)的存在感已經(jīng)出現(xiàn)開始減弱。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，象嶼地產(chǎn)在上海的全口徑銷售額為263.7億元，占總銷售額的79.81%，這一比例在次年降至66.97%，2024年進一步下滑，為44.38%。

（制圖：吳典）

口碑承壓之下，接連補倉失利的象嶼，上海版圖將如何演變？

記者吳典

編輯孫婉秋