謝逸楓：穩住樓市！2025年樓市救市“王炸”大招要來了

文/謝逸楓

3.5會議，是新的一年決定中國經濟和政策走勢重要會議，是分析新的一年中國經濟形勢，定調新的一年宏觀政策走勢，指導新的一年中國經濟發展方向的會議。

基于2024年9.26會議對房地產政策定調為推動市場止跌回穩。到12.9的穩住樓市、12.12的持續用力推動市場止跌回穩，再到2025年2.28的穩住樓市的定調。

盤點2024年地方政策來看，支持多孩家庭和人才購房及購房落戶、財稅補貼，房票安置和住房以舊換新、公積金貸款調整、35城的專項借款等需求端政策。

盤點2024年全國和地方政策看，兩個下降、兩個展期、四個取消、四個下降、兩個收儲、一暫停、兩個新增（100萬套舊改貨幣化、4萬億白名單）、一個減稅。

2024年全國數據顯示，房地產市場處于階段性、結構性的止跌回穩，量價未全面止跌，呈現波動不穩定的狀態，總體保持筑底，依然未見底、企穩的形勢。

基于2024年房地產十大變化，變化一是房地產政策未調整到位，未到天花板，房地產政策工具箱已經完全打開，市場不止，救市不止，市場不穩，救市不停。

市場變化二是房地產政策時效斷斷續續，傳導性弱，影響房地產市場修復、影響市場止跌回暖路徑，組合拳大招政策落地機制待進一步完善。

市場變化三是房地產市場負向循環預期未全面逆轉，房地產市場止跌回穩的政策規模、力度、范圍有限，政策落地機制不完善，效果和時效差及傳導差。

市場變化四是房地產出清不如預期，庫存端和債務端及交房端出清不如預期，需要加大已經出臺的政策落地機制和擴大新增增量、存量融資力度、規模、范圍。

市場變化五是房地產市場供求關系未全面逆轉，房地產市場供求關系未達均衡預期,市場預期和入市信心及基本面未全面扭轉，點狀改善為主，總體修復緩慢。

市場變化六是房地產市場拐點未到和未見底，市場、房價見底的基礎不牢固、條件不成熟，一線城市核心區和核心二線城市核心區域的成交量已經完筑底。

市場變化七是市場八大新現象，成交放緩、持續筑底、市場分化，一二手房倒掛、量價背離、城市虹吸、年底翹尾、商業地產與住宅市場冰火兩重天。

市場變化八是債務違約的房企，增量融資困難、債務違約和逾期交房擴大、重組困難、上市退市和破產重整、停止拿地，地方國企和央國企及城投托底拿地。

市場變化九是房企轉型和多元化開發業務、投資聚焦核心區域和投資以需定投、生產以銷定產、4.0升級住宅產品、集團管理和營銷創新，庫存出清周期拉長。

市場變化十是房地產行業洗牌、市場集中度上升、地方國企和央企國企及混合制類型房企代替民企，房企銷售業績及營收和利潤下降、32家民營千億房企消失。

鑒于2024年、2025年2.28的政策基調和十大變化來看，表明2025年要穩住樓市、止跌回穩，需政策落地機制完善和政策加碼及化解債務、交樓、庫存風險

自去年12月9日的會議首次提出“穩樓市”后，本次2025年2月28日的會議接連再提穩住樓市，表明對穩樓市工作的重視，促進止跌回穩依然是重點任務之一。

為了更好實現穩樓市，更多政策有望加速落地，重點關注一線城市政策進一步放松、出臺政策打通收儲、城中村改造的堵點及后續落地形成實物量。

老漢認為，2025年地方層面來看，第一是可以擴大支持多孩家庭、人才購房、購房落戶、進城買房補貼的城市數量、規模，范圍，全方位扶持和鼓勵買房。

第二是可以擴大公積金貸款額度提高、用作首付款、降低首付和利率、異地貸款、租房提取限額提高的城市數量、規模，范圍，全面支持和鼓勵買房、租房。

2025年開年至今，全國已有超過20個城市出臺了住房公積金優化新政，主要包含三大維度，即使用范圍的擴大、用途的增多以及貸款額度的提升。

第三是提高“房票安置、住房以舊換新”的安置標準、價格評估標準，可以擴大“房票安置、住房以舊換新、35城城中村改造專項借款”的城市數量、規模，范圍。

降低“房票安置”、“以舊換新”，換購住房的稅費負擔，降低購房成本，刺激購房需求的增長。而35城城中村改造專項借款，實施貼息的措施，加大專項借款投入。

第四是可以取消剩余的住房限制政策，取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住，可以取消二手房指導價、二手房抵押過戶等限制措施。

取消僅剩北上深城市和海南及少部分措施的限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住政策（住宅和非普通住宅標準已取消），擴大四個取消范圍。

一旦地方八項房地產政策全方位的加碼，擴大城市數量、規模、范圍、力度，形成政策效應和市場沖擊波，將會成為2025年房地產市場止跌回穩的一大助力。

老漢認為，2025年全國層面來看，第一是兩個下降。可以繼續降準、降息（貨幣政策）。第二是兩個展期。繼續房企存量金融債務和經營性物業抵押貸款展期。

第三是四個下降。繼續降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款（公積金和商業）首付比例、降低存量（商業）貸款利率、降低賣舊買新換購稅費負擔?。

第四是兩個收儲。可以繼續擴大收儲存量商品房存量閑置土地的城市、規模。第五是一個暫停。繼續要求暫停去庫存周期超常規的城市，暫停新增土地供應。

第六是兩個新增。可以擴大城市更新100萬套貨幣化的城市數量（已經擴大到297個）和落實資金來源，可以繼續增加新的4萬億元房地產項目白名單的規模。

第七是一個減稅。可以擴大契稅（增值稅，取消普通住宅和非普通住宅標準，2年以上免征）優惠力度，契稅首套免征，二套140平以內1%，140平以上1.5%。

增加稅收減稅力度，首套140平以內印花稅免征，二套140平以上減半。土地增值稅的東部地區省份預征率下限再降低0.5個百分點。

二手房個人所得稅（滿五年唯一住房免征），取消個人出售非普宅 2%的個稅，調整為以 1%的標準核定征稅，效降低置業成本，居民改善性置換需求提升。

目前來看，二手房個人所得稅中，取消個人出售非普宅 2%的個稅，調整為以 1%的標準核定征稅的城市，分別為上海和江西，可以擴大到全國范圍的所有城市。

老漢認為，2025年還有什么政策推出，房地政策工具箱中，儲備著大量的政策，包括地方、全國的房地產政策，存量的房地產政策和新增的房地產政策。

第一是清理、取消住房限制措施。北上深和海南等部分城市取消住房限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導價和抵押過戶。

第二是降商業和公積金房貸首付。北京、上海、廣州、深圳和核心二線城市商業貸款二套房首付下降為15%，公積金貸款首套、二套首付為15%，認房不認貸。

第三是降利率。首套、二套商業房貸利率、公積金房貸利率、存量房貸利率分別下降30個基點，可以大大的減少購房貸款利率、下降購房成本。

第四是稅免減。契稅首套免征，二套140平以內1%/以上1.5%；印花稅首套140平以內免征，二套減半；取消出售非普宅2%的個稅，調整為以1%標準核定征稅。

房企土地增值稅的預征率3%下降為1.5%，房企所得稅的預征率最高是15％下降為10%。同時，對房企恢復開發項目的稅收，適當延緩繳納時間。

第五是住房公積金調整。降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長還款期限、試點“直付房租”、優化首套房認定標準、允許跨城貸款。

支持住房公積金代際互助（購房人的父母與子女可申請提取住房公積金支持購房人購房）購房、支持靈活就業人員權益。

第六是支持多孩家庭購房，放寬2孩到3孩家庭購房套數；農民進城和人才購房稅收補貼；房票安置和住房以舊換新的稅費免減；買房送戶口和落戶門檻放寬。

第七是項目白名單規模擴容。2025年房地產項目白名單規模新增到5萬億元（2025年），覆蓋全國各地更多的項目，加大保交房力度，恢復信心和增強預期。

第八是收儲存量商品房用作保障性、人才、安置房住房的資金規模擴大到2萬億元-4萬億元，落實保障性住房再貸款、地方專項債、銀行貸款和自儲資金。

第九是收儲存量閑置土地用作保障性、人才、安置住房、公共和基礎設施及再次出讓的資金規模擴大到2萬億元-4萬億元，落實再貸款、地方專項債、銀行貸款。

第十是城中村改造專項借款的資金規模擴大到2萬億元，100萬套城市更新貨幣化（城中村和危舊房貨幣化安置），提高貨幣安置標準100%。

第十一是庫存超30個月-36個月的城市，暫停一年到二年新商品住宅用地供應，鼓勵存量土地開發（縮短開發報建手續、分期繳納土地出讓金、免減稅費）。

允許存量土地的調整規劃，在土地用途、面積、戶型、容積率、配建、自持、限價、現房等方面。同時，地方收回存量土地調整規劃后再出讓。

第十二是全國統一把經營性物業貸款和到期房企存量金融貸款展期至2030年，讓房企大大地增加過渡時間，獲得房企發展的空間。

第十三是全國降準1.0%（分二次）、降息30基點-50基點（分二次）。

第十四是全國統一延長個人新房貸款年期（30年延長為40年-50年）和二手住房貸款年限（25年延長為30年-40年）及公積金貸款年限（30年延長為40年）。

不愿意延長個人新房、二手房、住房公積金按揭貸款期限的，可選擇申請10年、20年、30年的貸款期，提前還貸。

第十五是全國統一取消戶型90/70政策、降低中介傭金、物業管理費。

第十六是全國統一放開第三、第四套房貸限制，首付分別為25%、30%，利率分別為3.25%、3.35%。

第十七是全國統一優化商辦物業交易政策，1.全國統一把商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）納入房地產項目白名單。

2.全國統一將購買商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套、二套房貸首付比例分別下降為30%、40%。

3.全國統一將購買商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的首套、二套房貸利率下降，由4.75%-6%，分別下降為3.75%-4.5%。

4.全國統一將商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）第三、四套房貸放開，首付分別為50%-60%，貸款利率為4.5%-5%。

5.全國統一將購買商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）首套的免合同印花稅、契稅，二套的減半合同印花稅、契稅。

二手房轉讓非普宅的個人所得稅為預征1%，降低房企土地增值稅、房企所得稅，分別為預征率3%下降為1.5%、15％下降為10%。

6.全國統一將個人購買商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的限制政策取消。

7.全國統一將購買商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）貸款期限由10年延長至最長為30年。

8.全國統一允許商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）的土地和項目，改變土地用途和規劃指標的容積率、建筑密度。

用作商品住房、保障住房、安置房、人才房、長租公寓，并且稅費免減，銀行提供商業貸款。

9.全國統一將商辦物業（辦公樓、商業廣場、酒店公寓、商辦公寓、商住公寓）項目和土地，納入收儲，用作保障性住房及安置房及人才房、公共和基礎設施。

第十八是發行地方專項債4萬億元-6萬億元，用作收儲存量商品房和閑置土地的資金來源。

第十九是三道紅線、房地產貸款集中制的短期管理目標調整為中長期管理目標，同時2年-3年內暫停三道紅線、房地產貸款集中制，明確銀行信貸支持開發貸。

第二十是六大國有銀行各出5000億元（規模為3萬億元），持有房企境內外到期債券（5年計劃）和供應鏈的商票（5年）。

第二十一是其他房地產開發項目，最低資本金比例由30%下降為20%。其中保障性住房和普通商品住房項目?，最低為20%；其他房地產開發項目?，最低為30%。

第二十二是組建50萬億元中國住房銀行（通過收儲商品房庫存出租和空置土地、低息貸款、發債券的方式運營，收儲的銀行貸款、專項債由國家貼息）。

第二十三是加快推動構建房地產發展新模式，落實三大工程，形成商品房+保障房的住房供應體系，租購并舉的住房制度。