再率先邁進(jìn)一步，聊聊重慶公租房改革！

2024年8月，重慶發(fā)布了最新的《重慶市公共租賃住房管理辦法》，由此開啟了重慶公租房以“租轉(zhuǎn)售”為重點(diǎn)的改革進(jìn)程。

2025年，重慶公租房的改革探索仍在持續(xù)推進(jìn)。

最近，重慶市公租房在全國再率先一步打破戶籍限制，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口與本地城鎮(zhèn)戶籍人口享有同等申請(qǐng)資格。也就是說，最渴望得到城市住房保障的農(nóng)民工群體也終于被納入了公租房的保障范圍，這無疑是一大進(jìn)步。

據(jù)悉，2025年重慶計(jì)劃將分配2.5萬套公租房，為更多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供居住保障。

重慶公租房一直以來都備受關(guān)注，既廣受贊譽(yù)，也飽受爭(zhēng)議。今天我們?cè)倭牧闹貞c公租房此輪的深化改革。

PART.01

重慶是我國內(nèi)地最早大規(guī)模建設(shè)公租房的城市，也是公租房建設(shè)得最多的城市。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前重慶一共建成58.3萬套公租房，保障了140余萬人的居住需求。重慶公租房規(guī)模和保障人數(shù)在全國均遙遙領(lǐng)先。

也正是得益于天量的公租房，重慶此番才有能力在全國率先打破戶籍限制，將農(nóng)民工等農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口也納入公租房的住房保障范圍。

重慶公租房一直走在全國前面，由于很多時(shí)候超前于全國性政策，這也導(dǎo)致了重慶公租房出了一些問題。

2010年6月8日，重慶印發(fā)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》。這是內(nèi)地第一個(gè)政府公共租賃房的管理暫行辦法。該辦法規(guī)定，承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購買居住的公共租賃住房，但不允許公租房上市交易，只能由政府回購。

然而在兩年后，2012年國家正式發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》，卻是不允許公租房銷售的，這種情況頗讓人意外。

總之，重慶公租房最初設(shè)計(jì)的租轉(zhuǎn)售的方案，因此被徹底打亂了。這不僅影響了一些人的購房計(jì)劃，也深遠(yuǎn)了重慶樓市，我們對(duì)此曾有過分析重慶公租房計(jì)劃轉(zhuǎn)配售型保障房出售！深度聊聊重慶天量公租房。

因?yàn)榉N種原因，在很長時(shí)間里，重慶公租房都并未再進(jìn)行改革嘗試。直到2024年《重慶市公共租賃住房管理辦法》出臺(tái)，標(biāo)志著重慶公租房開啟新一輪的改革試點(diǎn)。

PART.02

去年8月，重慶公租房新管理辦法出臺(tái)，改善了過去公租房存在的一些重點(diǎn)問題，我們簡(jiǎn)單回顧梳理一下新辦法所調(diào)整的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

一是申請(qǐng)收入標(biāo)準(zhǔn)的改變。

以前申請(qǐng)收入標(biāo)準(zhǔn)由政府直接公布，新辦法明確以統(tǒng)計(jì)部門每年公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為設(shè)置基準(zhǔn)，更精準(zhǔn)地保障中低收入住房困難家庭住房需求。

2024年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2023年的47435元提高到了49778元。根據(jù)新辦法，今年重慶公租房申請(qǐng)收入標(biāo)準(zhǔn)為：3人及以上家庭，人均收入不高于本市上年度的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，即4148元；2人家庭不高于1.1倍，即4563；單身人士不高于1.2倍，即4978。

二是公租房分配方式的調(diào)整。

以前針對(duì)騰退房源是采取搖號(hào)方式。過去，很多人反映自己苦等多年多次搖號(hào)都搖不中，而有人一次搖號(hào)即中，很不公平。

新辦法增加了按序輪候配租方式，申請(qǐng)人排序首先按申請(qǐng)年度先后來排，申請(qǐng)年度越早的排序就越靠前。同一年度申請(qǐng)的，國家和我市明確規(guī)定的優(yōu)撫對(duì)象、見義勇為等優(yōu)先對(duì)象，排在普通保障對(duì)象前面。這兩部分人的內(nèi)部排序，分別通過公開搖號(hào)一次性確定。

小區(qū)的房源情況、輪候排序情況，都將在政府網(wǎng)站公布公示，申請(qǐng)人可根據(jù)需求選擇合適房源，更公開透明。

三是租金進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

新辦法規(guī)定，公租房租金3年調(diào)一次，原則上不超過同地段、同品質(zhì)房屋市場(chǎng)租金的60%。

事實(shí)上，重慶過去的暫行管理辦法曾規(guī)定公租房租金兩年調(diào)整一次。不過因?yàn)榉N種原因，實(shí)際上重慶各公租房項(xiàng)目租金至今都從未調(diào)整過。

目前重慶公租房租金在8-11元/㎡.月。熱點(diǎn)公租房小區(qū)比如民心佳園的月租金也僅為11元/㎡.月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)下市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。

目前，重慶公租房租金調(diào)整的前期各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)過程中。

2024年底，重慶公租房管理局已經(jīng)公布了各公租房項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，為重慶公租房租金調(diào)整做好了前期鋪墊工作。

如果按周邊市場(chǎng)租金60%來設(shè)定新租金標(biāo)準(zhǔn)，大部分小區(qū)租金會(huì)微漲，也會(huì)有個(gè)別小區(qū)租金微降。調(diào)整后的公租房租金更能反映出不同小區(qū)地段差異，有助于改善公租房申請(qǐng)冷熱不均的局面，也可以為后續(xù)公租房租轉(zhuǎn)售提供一定的定價(jià)參考和銷售支持。

預(yù)計(jì)2025年，重慶公租房將會(huì)有新的租金標(biāo)準(zhǔn)公布。

在重慶公租房此輪改革中，最受關(guān)注的，是公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售的改革探索。

PART.03

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，我國開始著力探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）發(fā)布，我國開始大力推行配售型保障房，著力構(gòu)建住房雙軌制。

很多人認(rèn)為配售型保障性住房就是當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)不然。

我國早期推行的經(jīng)濟(jì)適用房曾飽受詬病，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是不成功的。其關(guān)鍵點(diǎn)在于，我國過去的經(jīng)濟(jì)適用房并未封閉管理，滿五年后通過補(bǔ)交土地金，就可以上市正常交易，因此成為了部分人牟利的工具，滋生了大量腐敗現(xiàn)象，違背了政策初衷。

配售型保障房是作為新屋種而登上歷史舞臺(tái)。根據(jù)文件，配售型保障房購買后實(shí)行封閉管理，不能上市交易，特殊情況由政府回購。這是政策設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，這也和當(dāng)年重慶公租房最初的設(shè)計(jì)頗為相似。

值得一提的是，2022年12月，當(dāng)時(shí)剛升任重慶副市長不久的董建國履新住建部副部長，分管住房保障司、住房公積金司、市場(chǎng)監(jiān)管司。董建國曾在重慶先后擔(dān)任過重慶房地產(chǎn)管局房改處處長、重慶規(guī)劃和自然資源局局長、重慶農(nóng)村土地交易所總裁等職，他在重慶33年的工作履歷中有28年和住房土地相關(guān)。

董建國履新住建部副部長，我認(rèn)為不僅是高層對(duì)其個(gè)人工作的肯定，一定程度上也是高層對(duì)重慶過去在住房保障領(lǐng)域工作的肯定。

在全國著力探索配售型保障住房的新形勢(shì)下，重慶率先試點(diǎn)探索將部分公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售，也就合情合理了。

PART.04

我們來回顧一下重慶公租房試點(diǎn)“租轉(zhuǎn)售”的推進(jìn)情況。

重慶公租房首批次“租轉(zhuǎn)售”選擇了民心佳園和美麗陽光家園兩個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，首次正式申購時(shí)間是去年9月2日，民心佳園平均售價(jià)為5820元/㎡，美麗陽光家園平均售價(jià)為4560元/㎡。

2024年9月29日，重慶第二批3個(gè)公租房試點(diǎn)項(xiàng)目正式申購，空港佳園均價(jià)4920元/㎡，碚都佳園均價(jià)5360元/㎡，幸福華庭均價(jià)4060元/㎡。

民心佳園等小區(qū)本來受外界的關(guān)注較高，但因?yàn)橹挥谐凶馊瞬庞匈Y格購買，雖然外面有不少人對(duì)項(xiàng)目感興趣，但卻并無購買資格。而對(duì)于已經(jīng)承租的人來說，因?yàn)橥馊藳]有資格購房其租住的房子，而且公租房租金很低，所以承租人購買欲望并不強(qiáng)烈，或者也并不急于購買。

截至去年年底，重慶公租房5個(gè)項(xiàng)目8萬多套房源共迎來約800戶購房人，認(rèn)購率約1%，這個(gè)認(rèn)購率可能并不如外界預(yù)期。

2025年1月13日，重慶第三批3個(gè)項(xiàng)目正式申購，九龍西苑均價(jià)3660元/㎡，城西家園均價(jià)3490元/㎡，幸福華庭均價(jià)3810元/㎡。

第三批試點(diǎn)的三個(gè)項(xiàng)目和以往不同，前兩批次5個(gè)公租房項(xiàng)目都只針對(duì)承租人員申購自己承租的房源，而第三批次三個(gè)公租房項(xiàng)目都有部分未分配房源，這部分房源對(duì)已經(jīng)租住在小區(qū)的承租人優(yōu)先申購，之后對(duì)所有符合條件人員開放申購，根據(jù)申購時(shí)間先后順序確定房源。

將部分未分配房源直接轉(zhuǎn)售，這是重慶公租房“租轉(zhuǎn)售”改革深化的又一步。不過，因?yàn)檫@三個(gè)項(xiàng)目相對(duì)偏遠(yuǎn)冷門，受關(guān)注度并不太高。目前重慶8個(gè)公租房項(xiàng)目共11萬套公租房共約1100多戶購房人，認(rèn)購率仍在1%左右。

目前，還是有不少承租人在等待自己租住的小區(qū)納入試點(diǎn)。今年，重慶一定還會(huì)有更多的公租房小區(qū)加入到租轉(zhuǎn)售的試點(diǎn)之中。

重慶公租房改革試點(diǎn)探索，還將繼續(xù)，我們也將持續(xù)關(guān)注。