縮水1000畝！2025南寧樓市巨變在即

錢包大縮水的時代，土地供應也縮水了。

昨天，南寧市國土資源出讓服務中心官方公眾號發布《南寧市2025年度國有建設用地使用權“招拍掛”公開出讓計劃》。

仔細核算，2025年的“住宅、商服、其他”用地竟然比2024年減少了1000畝！

出讓計劃重點提及“住宅用地減量提質、商服用地適度配置”。

這意味著2025年南寧樓市，從量到質，都要變！

2025年南寧土地出讓計劃，主要包括兩大板塊。一是以住宅為主的“住宅、商服、其他”的經營性用地。二是以產業為主的“工業、倉儲”產業用地。今天我們重點要討論的是第一類。

開篇就劃重點——住宅用地減量提質、商服用地適度配置。

大V君不辭勞累把各區域的經營性用地做成一個總表，有點長，可點開查看長圖。

再根據每個城區情況，做個從城區出讓面積排行表，可看到2024年南寧經營性用地計劃出讓75宗，共2500.331畝。

翻看2024年資料，南寧經營性用地出讓中僅僅住宅用地就達到2500畝，商服及其他用地面積1000畝。

這意味著2025年經營性用地縮水1000畝！

分析2025年經營性地塊特征，發現地塊面積跨度2.69—134畝，住宅用地為主。

而且很多地塊都是50畝以下的小地塊，這一區間段竟然有47宗！100畝以上土地只有7宗。

南寧的大盤時代，再見了。

一個以新區大面積開發的時代也過去了，迎來了一個以城市更新為主的“土地碎片化”供應時代。

地塊的教育配套，卻有了更明確的要求和占比，總畝數達到416.1。特別是含教育配套建設的地塊達到了7塊，這意味著有更多地塊會“引進名校”。

再仔細對比每個區域，就發現一些很有趣的現象。東部、西部和南部的整體供應相對均衡，唯獨北部（武鳴區）缺席。武鳴都撤縣設區10年了，還沒有洗腳上田“進城”？

【1】東富青秀，進入“鳳嶺東”時代

單就城區看，青秀無疑是王者，供應數量達到474.85畝。從地塊集中度可以看出，青秀進入“鳳嶺東時代”（新仙葫時代）。林里橋、三岸一帶都是傳統的仙葫開發區管轄，如今在城市整體向東的春風沐浴下，終于迎來了區域發展組團爆發。

特別是三岸還有一些江景地塊出讓，這個曾經誕生地王的新貴區域，有沒有可能迎來新一輪的爆發？

值得注意的是，青秀有多個地塊“正在調整規劃，擬調整為商業用地或者教育用地”。這些地塊集中在東盟商務區、三岸和埌東。

調整后的地塊更具“含金量”，且集中在傳統的青秀核心區域。

青秀區“東富”的稱號，名不虛傳！

興寧區一直以來重點向東發展“興寧東”，與青秀區的鳳嶺北為鄰。從計劃出讓土地情況看，2025年興寧土地出讓重點依然在興寧東，特別是與鳳嶺北接壤區域。

也得益于城市更新和三街兩巷的改造，興寧區核心區域在人民路、解放路一帶也有住宅、商業地塊出讓。這核心區寸土寸金，預計會有地王出現。

【2】西鄉塘+高新區，西貴CP組團爆發

得益于城市更新，西鄉塘和高新區在2025年迎來了爆發。很多地塊集中在城市中心區域。

最為明顯的是，西鄉塘將上架兩個百畝大盤，這是南寧火車站區域整片改造初步出的碩果。

在陳東村改造區域，還有“鐵學商湖”百畝優質地塊上架。

高新區也是城市更新的重點區域，2025年土地計劃出讓8總共253畝，可謂打了一個“翻身仗”。

仔細看高新區地塊，多位于廣西大學或心圩江周邊，科教高素質群體聚集，還有地鐵、湖景、商業等高配資源。

10年前，靠近廣西大學和心圩江的瀚林華府代表城西，單價率先突破萬元，從此江湖有了“東富西貴”的說法。

2025年，隨著華宏云墅“第四代住宅”的上市，多總優質地塊的供應，南寧樓市再現“東富西貴”格局？

【3】煙火新江南，異軍突起

江南區也是本輪城市更新的大贏家，今年土地計劃供應13宗，共446.3畝，在量上能和青秀平起平坐。

重點供應區域在白沙大道、江南大道等傳統老江南區域，福建園、平西路、亭子、亭洪等煙火氣很旺的片區在列。

不但有煙火氣，不少好地塊還位于一線江景前排。15、16、17宗地塊可謂是江南白沙大道最好的“風水寶地”，必將引發多家房企爭搶。

經開區在傳統的大江南范疇，這次擬出讓土地3宗，共76畝。擬供應地塊在老城范圍內，也是煙火氣很旺的區域。

【4】五象新區多塊“壓箱底”好地上架

去年青秀、高新區是南寧土地市場上的主角，五象相對低調。今年五象新區一狠心，就把多個壓箱底的好地塊拿上架。

五象總部基地核心的58號地塊，在五象世茂中心附近，原來是廣西斐訊科技產業發展有限公司的地。2014年，斐訊以總價約1.2億元，拿下了該地塊，計劃建設30層以下的商務寫字樓作為企業總部。

后來母公司上海斐訊通信借殼上市失敗，廣西的斐訊通信南寧產業基地也胎死腹中。這地塊預計是政府管理部門收回后重新再上架。

還有57號地塊，在平樂大道與玉洞大道的“五象天王區”范圍內，附近就是未來悅、建發央璽。這地塊勢必引發多家企業競逐。

五象湖西也在發力，2025年上架了兩宗地塊，合計超100畝。以前五象湖西多有流拍或流掛現象發生，今年會不會一改頹勢，重新點燃五象信心？

今年，邕寧區的公示地塊列表中，有商業、教育、工業用地，沒有住宅地塊出讓計劃。

真正缺席參與南寧土地市場的是武鳴區。

2015年2月16日，武鳴撤縣設區獲國務院正式批復，根據有關文件，給予武鳴撤縣設區5年過渡期（2016—2020年）。如今10年了，武鳴還沒有列入到南寧市區整體土地出讓計劃中。

“北缺”，真是個遺憾。

仔細研讀2025年南寧土地出讓計劃，你可以看到從土地源頭上對樓市做了重大調整，我們的買房觀也要隨之調整。以下這幾點建議你要細看。

建議1：買房要找優質人口多的區域

在城市新區大發展時代，我們買房看規劃，哪里是政府規劃發展的重點，就往哪里買房。

如今，不一定了。因為“人房地錢”構建房地產發展新模式已經到了。以人定房、以人定地、以房定錢。只要人口多的區域，給到的房、地和建設配套的錢就會多。

這也就是西鄉塘、高新區、江南在今年土地供應多的原因。人多，是量變。人口素質高，是質變。

哪里的人口素質高？政商科教區域，一一對號入座。

建議2：減量提質時代，抓緊重新配置資產

去年以來，你一定經常聽到“消化存量、優化增量、提高質量”這句話。在去庫存的大背景下，樓市會有很大的分化。

土地供應減量，今年縮水1000畝，數量上是縮減了，但土地素質卻又很大提升。去年開始，南寧新開閘的土地，在規劃設計條件上給到很大的寬松，不但低容積率低建筑密度，還有后期房子做“第四代住宅”高贈送的特點。

2025年，將有更多“第四代住宅”出現，以前很多高密度高容積率的房子去庫存更加困難，成交價將走低。是時候果斷優化配置資產了。

建議3：剛需買房看學區，改需買房看資源

去庫存時代，房價分化嚴重，如何捍衛你的資產？

對于剛需而言，重點看學區。有優質學區的房子，流動性更活躍，也才能更保值增值。對改需而言，就思考如何讓自己過得更爽。商業配套只是便于工作和社交，山水景觀、人文資源永遠是城市的稀缺資源。