從延慶到豐臺，低調的中建方程要在北京樓市“大干一場”？

半年內北京二度拿地，中建系“第九子”中建方程似乎要在北京房地產市場發力了。12月16日，中建方程+中建智地聯合體以13.54億元底價摘得豐臺區北宮鎮張郭莊村A區棚戶區改造土地開發項目FT00-0204-6028地塊。

作為一級開發商，中建方程拿地不算稀奇，但半年內兩次出手，而且從郊區的延慶一路挺進城六區的豐臺，這節奏不免引人注目。

相比“中建八子”在開發市場上的高調活躍，中建方程以往顯得低調不少。不過，自從半年前在延慶拿地浮出水面，如今再度落子，可謂動作加快。只是，相比其延慶項目的大賣，面對供應已然扎堆的豐臺市場，中建方程還能否繼續“大殺四方”？

中建方程所拿張郭莊地塊位置圖。圖/北京市規劃和自然資源委員會網站

挖角中海老將，發力北京市場

這幾年在房地產市場上，“中建八子”可謂風頭正勁。

克而瑞2025年前10月的房企銷售百強榜上，中建系就占了5席：八局旗下的中建東孚、三局旗下的中建壹品、一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖合，以及五局旗下的中建信和。

比起“中建八子”的活躍，尤其在北京市場，中建方程確實低調不少，但近來也頗有起勢的苗頭。

中建方程直屬于中國建筑，在集團內與中建八大局平級。它的前身，是中建的“建筑事業部”，2011年升級為“城市綜合建設部”。到了2014年，為響應國家新型城鎮化戰略，探索自己的城鎮化路徑，中建正式組建了中建方程，專攻城市綜合開發與運營。

目前，中建方程投資運營的30余個大型項目，分布在北京、天津、上海等十余個重點城市，批復投資總額近3000億元，涉及土地面積約178平方公里，其中實施面積在1平方公里以上的項目有24個。

但在北京房地產開發的前端戰場，中建方程不像其他中建系地產平臺那樣項目頻出。

2020年6月，中建信和聯合中建方程拿下門頭溝地塊，這也是前者進駐北京拿下的首個項目；次年，中建方程底價競得延慶一宗地；2022年，又聯手中建信和摘得門頭溝永定鎮地塊。

此后幾年，中建方程在北京土地市場暫歸沉寂。而同期，“中建八子”旗下的公司，如中建壹品、中建智地、中建玖合，卻在北京市場風生水起，打下了一片天地。

直到今年，中建方程在北京開發市場的身影，才重新清晰起來。

7月3日，中建方程以5.6億元摘得北京市延慶區YQ00-0205-0001地塊，項目定名“中建臻源府”。9月25日，項目取證推出318套住宅，目前網簽272套，車位簽約201套，去化表現不錯。

或許是延慶項目的熱銷給了信心，中建方程這回直接挺進了城六區。12月16日，北京市豐臺區北宮鎮張郭莊村A區棚戶區改造土地開發項目FT00-0204-6028地塊出讓，被中建方程+中建智地聯合體以13.54億元底價收入囊中，樓面價約2.84萬元/平方米。

半年內連下兩城，中建方程做大房地產開發業務的野心初露。

為此，中建方程還專門挖來了原中海地產北方大區分管營銷運營的高級副總經理刁鵬。刁鵬在中海歷練多年，營銷操盤經驗豐富，而中海又是北京房地產市場多年的“老大哥”。他的加盟，無疑是為中建方程在開發賽道快速起跑，加了一臺助推器。

挺進豐臺，機遇與挑戰并存

那么，中建方程能復制“臻源府”的成功嗎？

這次拿下的張郭莊地塊，原本是和一旁的一宗商業金融用地捆綁出讓的，但因無人問津，最終拆分后單獨掛牌。這兩宗地塊均由中建方程持股52%的北京中建方程投資管理有限公司進行一級開發。

甩掉了商業部分的負擔，對開發商來說，算是個利好。

張郭莊地塊規劃建筑面積約4.78萬平方米，地塊容積率僅1.5，建筑限高24米（局部30米），未來預計將建成6至11層的低密度純洋房社區。

不過，地塊也有明顯短板：形狀不太規則，朝向不夠方正，這對設計排布是個不小的考驗。

好在交通有亮點，雖然位于西五環外，但離地鐵挺近，距離已通車的14號線張郭莊站400米左右，還與在建的1號線支線張郭莊站無縫銜接，未來是“雙地鐵”配置。

業內人士認為，從操盤思路上看，該項目可以主打剛需和剛改戶型，走快速去化的路線。

但難題也很現實，過去幾年豐臺新房供應量一直很大，即便張郭莊板塊近三年沒有新增供應，但整個區域的庫存去化壓力依然明顯。

地塊旁邊在售的項目熙悅晴翠，2021年拿地時銷售指導價是6.8萬元/平方米，如今均價約5.1萬元/平方米，部分特價房單價在4.5萬元左右。再往西約3.6公里，還有中海永定玖里，成交均價約4.91萬元/平方米。不過，這兩個項目當年的拿地成本，都高于這次張郭莊地塊的樓面價。

就此次中建方程拿下的地塊來看，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，“雙地鐵”與低密規劃雖具潛力，但現狀條件與區域競爭仍使項目面臨多重挑戰，未來該項目在定價策略與銷售去化方面，或面臨壓力。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 趙琳