三地鐵+河景，招商進(jìn)軍通州八里橋

大家?guī)?025年北京土地的第11篇推送

通州宅地上新。

北京今年的土拍地塊，真是一個(gè)比一個(gè)優(yōu)質(zhì)，各區(qū)都把自己的壓箱底的寶貝拿出來，就為了對沖市場帶來的負(fù)面影響。

對于通州來說，前有招商梨園臨鐵項(xiàng)目云璟攬閱大賣，給了通州新房市場信心，緊接著八里橋河景地塊、云璟攬閱旁邊強(qiáng)力家具另一塊地也被擺上貨架。

今兒八里橋河景地塊引來4家房企叫價(jià)，經(jīng)過超158輪爭奪，最終被招商成功拿下。

看來，今年招商是要重倉通州了。

至此，2025北京宅地成交數(shù)量來到12組，596億。

2025年北京土拍成交地圖

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：通州區(qū)八里橋片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊

拿地房企：招商 ；

成交金額： 27.082億（溢價(jià)率16.28%） ；

住宅樓面價(jià)： 3.14萬/平 ；

八里橋地塊具體位置

八里橋這塊地，算是周邊配套不錯(cuò)，但也擁有比較明顯的短板，拿地開發(fā)商怎么運(yùn)用區(qū)域規(guī)劃和現(xiàn)狀資源講好故事，非常重要。

關(guān)于今兒的八里莊地塊，關(guān)于通州新房市場，你有什么想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私底下說點(diǎn)不能說的。

先來說說地塊周邊配套。

八里橋地塊周邊，配套可謂是十分豐富了。

八里橋地塊周邊配套

首先軌道交通方面，新地塊南側(cè)直線800米就是已經(jīng)運(yùn)行的1號線八通線通州北苑站，北側(cè)直線1.7公里也是已經(jīng)運(yùn)行的6號線物資學(xué)院路站。

離地塊更近的，是在建的22號線永順站，距離地塊最近的直線距離不到200米。

22號線連接朝陽區(qū)、通州區(qū)、三河市和平谷區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)，預(yù)計(jì)明年年底建成通車。

而且未來永順站還是軌道微中心，到時(shí)區(qū)域的商業(yè)氛圍也會比較濃厚。

22號線規(guī)劃示意圖

也就是說，等八里橋項(xiàng)目入市，將會成為一個(gè)“三鐵項(xiàng)目”。

商業(yè)方面，地塊距離通州萬達(dá)直線距離只有600米，距離北投愛琴海購物公園直線也只有1公里，同時(shí)兩公里還有通州遠(yuǎn)洋樂堤港，3公里還有朝陽長楹天街，商業(yè)配套算是是分豐富。

醫(yī)療方面，八里橋地塊東北側(cè)不到500米就是解放軍總醫(yī)院京東醫(yī)療區(qū)，不到兩公里就是北京胸科醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)還有三甲醫(yī)院首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京朝陽醫(yī)院。

同時(shí)，教育方面，新地塊東南側(cè)不到1公里就是首都師范大學(xué)附屬中學(xué)通州校區(qū)，還有北關(guān)中學(xué)、潞河中學(xué)等區(qū)域內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的教育資源。

八里橋新地塊3公里范圍內(nèi)基本上囊括了通州區(qū)域最好的交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)頂級配套。

還有就是，新地塊南側(cè)就是通惠河，將來項(xiàng)目也會享受到絕佳的河景資源。

當(dāng)然，地塊也有一些不可避免的劣勢。

比如，6049地塊西側(cè)直線不到400米就是京承鐵路，雖然列車頻次不高，但是還是會有一定的噪音影響，還有就是鐵路線會對板塊形成“割裂效應(yīng)”，一定程度上阻礙區(qū)域正常發(fā)展。

此外，新地塊上方也正好在飛機(jī)航道上，噪音也不可避免，這也是通州大部分住宅不可避免的影響。

還有，6049地塊西北側(cè)是22號線的地下線路，離得比較近，估計(jì)到時(shí)候地塊西北側(cè)樓棟可能會有地鐵震動和噪音的影響。

最后，新地塊也有高壓線的影響因素，老八里橋建材市場也讓外界給區(qū)域打上“亂”的標(biāo)簽。

但整體來看，八里橋地塊“瑕不掩瑜”，沒有完美的地塊，在絕對優(yōu)勢面前，一些小瑕疵基本上可以視而不見。

再來看看地塊本身。

此次出讓的6044、6049兩塊宅地，整體來看，算是八里橋棚戶改造區(qū)域中最好的兩塊地。

兩塊地比較方正，且距離通惠河最近，河景資源絕佳。

八里橋地塊規(guī)劃圖

地塊規(guī)劃文件中也規(guī)定了：

濱水一側(cè)可采用退臺式建筑布局，形成良好的濱河景觀界面。

可以預(yù)見，兩地塊到時(shí)候南側(cè)樓棟的額價(jià)格肯定會高。

八里橋地塊規(guī)劃信息

兩地塊基本上沒什么配建，6044地塊較小用地規(guī)模只有1.33萬平，地上建筑規(guī)模3.33萬平；6049地塊較大占地面積2.14萬平，地上建筑規(guī)模5.35萬平，需要配建一處560平的社區(qū)管理服務(wù)用房和150平的再生資源回收站。

兩地塊其他要求都一致，控制高度48米，容積率都是2.5。

八里橋新地塊此次引來4家房企爭搶，不僅在于地塊素質(zhì)不錯(cuò)，還在于地塊的起始樓面價(jià)低，好算賬。

6044、6049兩塊地的起拍總價(jià)是23.29億，其實(shí)樓面價(jià)只有2.7萬/平。

新地塊周邊的新房二手房項(xiàng)目，2022年交房的北京東灣，最新的掛牌均價(jià)達(dá)到5.67萬/平，合生縵云ONE3月的網(wǎng)簽均價(jià)接近7.1萬/平。

新地塊周邊新房二手房信息

此外，距離新地塊兩公里左右的物資學(xué)院板塊，國譽(yù)朝華的最新網(wǎng)簽均價(jià)是6.05萬/平，萬科東廬為5.74萬/平。

結(jié)合八里橋板塊周邊新房二手房價(jià)格，新地塊2.7萬/平的其實(shí)樓面價(jià)，有非常充足的利潤空間。

最終，招商以溢價(jià)率16.28%拿下八里橋新地塊，最終的樓面價(jià)也定格在 3.14萬/平 。

地塊整體素質(zhì)不錯(cuò)，再加上利潤空間也充足，再有好房子政策的加持，更有云璟攬閱的熱銷，但愿招商能做出好的作品來。

以上。

關(guān)于通州新房市場，關(guān)于新地塊，你還有啥想說的想聊的，加包哥微信，咱們私聊去。

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