三地鐵+河景，招商進軍通州八里橋

大家幫2025年北京土地的第11篇推送

通州宅地上新。

北京今年的土拍地塊，真是一個比一個優質，各區都把自己的壓箱底的寶貝拿出來，就為了對沖市場帶來的負面影響。

對于通州來說，前有招商梨園臨鐵項目云璟攬閱大賣，給了通州新房市場信心，緊接著八里橋河景地塊、云璟攬閱旁邊強力家具另一塊地也被擺上貨架。

今兒八里橋河景地塊引來4家房企叫價，經過超158輪爭奪，最終被招商成功拿下。

看來，今年招商是要重倉通州了。

至此，2025北京宅地成交數量來到12組，596億。

2025年北京土拍成交地圖

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：通州區八里橋片區棚戶區改造項目FZX-0401-6044、6049地塊

拿地房企：招商 ；

成交金額： 27.082億（溢價率16.28%） ；

住宅樓面價： 3.14萬/平 ；

八里橋地塊具體位置

八里橋這塊地，算是周邊配套不錯，但也擁有比較明顯的短板，拿地開發商怎么運用區域規劃和現狀資源講好故事，非常重要。

關于今兒的八里莊地塊，關于通州新房市場，你有什么想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私底下說點不能說的。

先來說說地塊周邊配套。

八里橋地塊周邊，配套可謂是十分豐富了。

八里橋地塊周邊配套

首先軌道交通方面，新地塊南側直線800米就是已經運行的1號線八通線通州北苑站，北側直線1.7公里也是已經運行的6號線物資學院路站。

離地塊更近的，是在建的22號線永順站，距離地塊最近的直線距離不到200米。

22號線連接朝陽區、通州區、三河市和平谷區等重點功能區，預計明年年底建成通車。

而且未來永順站還是軌道微中心，到時區域的商業氛圍也會比較濃厚。

22號線規劃示意圖

也就是說，等八里橋項目入市，將會成為一個“三鐵項目”。

商業方面，地塊距離通州萬達直線距離只有600米，距離北投愛琴海購物公園直線也只有1公里，同時兩公里還有通州遠洋樂堤港，3公里還有朝陽長楹天街，商業配套算是是分豐富。

醫療方面，八里橋地塊東北側不到500米就是解放軍總醫院京東醫療區，不到兩公里就是北京胸科醫院，3公里范圍內還有三甲醫院首都醫科大學附屬北京朝陽醫院。

同時，教育方面，新地塊東南側不到1公里就是首都師范大學附屬中學通州校區，還有北關中學、潞河中學等區域內比較優質的教育資源。

八里橋新地塊3公里范圍內基本上囊括了通州區域最好的交通、商業、醫療、教育等各項頂級配套。

還有就是，新地塊南側就是通惠河，將來項目也會享受到絕佳的河景資源。

當然，地塊也有一些不可避免的劣勢。

比如，6049地塊西側直線不到400米就是京承鐵路，雖然列車頻次不高，但是還是會有一定的噪音影響，還有就是鐵路線會對板塊形成“割裂效應”，一定程度上阻礙區域正常發展。

此外，新地塊上方也正好在飛機航道上，噪音也不可避免，這也是通州大部分住宅不可避免的影響。

還有，6049地塊西北側是22號線的地下線路，離得比較近，估計到時候地塊西北側樓棟可能會有地鐵震動和噪音的影響。

最后，新地塊也有高壓線的影響因素，老八里橋建材市場也讓外界給區域打上“亂”的標簽。

但整體來看，八里橋地塊“瑕不掩瑜”，沒有完美的地塊，在絕對優勢面前，一些小瑕疵基本上可以視而不見。

再來看看地塊本身。

此次出讓的6044、6049兩塊宅地，整體來看，算是八里橋棚戶改造區域中最好的兩塊地。

兩塊地比較方正，且距離通惠河最近，河景資源絕佳。

八里橋地塊規劃圖

地塊規劃文件中也規定了：

濱水一側可采用退臺式建筑布局，形成良好的濱河景觀界面。

可以預見，兩地塊到時候南側樓棟的額價格肯定會高。

八里橋地塊規劃信息

兩地塊基本上沒什么配建，6044地塊較小用地規模只有1.33萬平，地上建筑規模3.33萬平；6049地塊較大占地面積2.14萬平，地上建筑規模5.35萬平，需要配建一處560平的社區管理服務用房和150平的再生資源回收站。

兩地塊其他要求都一致，控制高度48米，容積率都是2.5。

八里橋新地塊此次引來4家房企爭搶，不僅在于地塊素質不錯，還在于地塊的起始樓面價低，好算賬。

6044、6049兩塊地的起拍總價是23.29億，其實樓面價只有2.7萬/平。

新地塊周邊的新房二手房項目，2022年交房的北京東灣，最新的掛牌均價達到5.67萬/平，合生縵云ONE3月的網簽均價接近7.1萬/平。

新地塊周邊新房二手房信息

此外，距離新地塊兩公里左右的物資學院板塊，國譽朝華的最新網簽均價是6.05萬/平，萬科東廬為5.74萬/平。

結合八里橋板塊周邊新房二手房價格，新地塊2.7萬/平的其實樓面價，有非常充足的利潤空間。

最終，招商以溢價率16.28%拿下八里橋新地塊，最終的樓面價也定格在 3.14萬/平 。

地塊整體素質不錯，再加上利潤空間也充足，再有好房子政策的加持，更有云璟攬閱的熱銷，但愿招商能做出好的作品來。

以上。

關于通州新房市場，關于新地塊，你還有啥想說的想聊的，加包哥微信，咱們私聊去。

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