樓市博弈到2025年，受害者還是二手房

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現在樓市最大的矛盾，還是購房者想拉低房價，與土拍新房想拉高房價的矛盾，但受害者另有其人。

作為購房者，客觀上存在經濟下行，樓市萎靡的擔憂，主觀上希望能抄底，盡量低價買入，這無可厚非，因此也誕生了不少“空軍”，這幾年可謂又風頭正勁。但多空轉換非常奇妙，刷卡一瞬間就搖身一變了。

房價下行對一二級市場肯定是不利的，所以他們不斷做出了調整，包括且不限于樓市政策金融政策的各種底，各區核心優質地塊，各種新規產品，各種營銷手段。

核心目的還是要拉漲房價，只有上漲的樓面價和成交價，這套機制才玩得轉，不然是崩盤式的危機。

也就是說，土拍和新房，除了在房價上讓步，其他方面都可以無限討好購房者。

當購房者和開發商達成協議的時候，忘了還有個二手市場，在默默承受著背刺，屬于真正的受害者。

持續的以價換量，成為了二手房的歸屬。

但新房的資金，很大程度也來源于二手房，因此垮塌的二手市場，遲早也會反噬新房市場。

道理誰都懂，只不過他們管不了那么多了，死道友不死貧道，飲鴆止渴又何妨？

至少，現在還是能維持一個平衡的度，形成成都樓市特有的“獨立行情”。

成都，新房在不斷努力拉漲，

但二手市場為何成最大輸家？

一是供需錯位的三重矛盾。

當前樓市呈現出典型的"三角博弈"格局：購房者期待價格回歸理性，開發商依賴高價維持資金鏈，二手房業主被動承受市場沖擊。這種矛盾根源在于住房商品的雙重屬性：既是民生必需品，又是資本增值載體。當經濟增速換擋時，購房者支付能力與開發商成本底線形成天然對立，而二手房市場因缺乏政策庇護淪為緩沖地帶。

二是利益鏈條的自我強化機制。

土地財政模式構筑起環環相扣的利益閉環：政府依賴土地出讓金維持財政平衡，開發商通過高價拿地綁定政企利益，金融機構在抵押物估值游戲中獲取利差。這套機制正常運轉的前提是房價持續上漲，當市場轉冷時，各參與方不約而同選擇"保新房棄二手"的策略。全國22城涉宅用地成交溢價率仍維持在7.5%，與二手房價格指數持續下行形成剪刀差。

三是次生災害的傳導路徑。

二手房市場的持續失血正在引發系統性風險。首先，存量房資產縮水導致居民消費能力下降，形成財富負效應；其次，抵押物價值重估倒逼銀行收縮信貸，加劇流動性危機；再者，新房與二手房價格倒掛引發市場信號紊亂，夸張一些的城市新盤備案價較周邊二手房高出40%，反而抑制真實需求。這種"救市反噬"效應正通過金融、財政、消費三條通道加速傳導。

四是獨立行情的脆弱平衡。

有些城市是很明顯的政策市，飲鴆止渴實則是危險平衡術。通過各種手段制造稀缺假象，用人才購房補貼轉移支付成本，借城投平臺托底土地市場，這套組合拳本質上是在延緩風險暴露。但調控工具箱的邊際效應正在遞減，有些城市（沒說成都哈）上半年出臺的"以舊換新"政策，實際轉化率不足3%，暴露出政策市的人為割裂性。

五是破局之道的兩難抉擇。

破解樓市困局需要突破三個認知誤區：其一，價格調控不能替代制度改革，房產稅立法、土地出讓機制等深水區改革才是治本之策；其二，市場分化不可逆轉，核心區資產與郊區大盤必然走向價值重構；其三，住房保障體系必須與商品市場形成有效區隔。當前各地試點的"先租后售""共有產權"等模式，正在探索第三條道路的可能性。

六是未來三年是關鍵窗口期。

行業出清已進入深水區，預計2026-2028年將見證市場格局的根本性重塑。三個信號值得關注：TOP50房企市占率突破65%的壟斷臨界點，法拍房數量同比增速連續8季度超30%，租賃住房REITs規模突破千億關口。這些指標共同指向同一個結論——樓市正在從增量開發向存量運營轉型，這個痛苦但必要的蛻變過程，注定伴隨著部分市場主體的退出與新生。