樓市博弈到2025年，受害者還是二手房

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問題及后續(xù)發(fā)散追問，限時(shí)1-2天）；

現(xiàn)在樓市最大的矛盾，還是購(gòu)房者想拉低房?jī)r(jià)，與土拍新房想拉高房?jī)r(jià)的矛盾，但受害者另有其人。

作為購(gòu)房者，客觀上存在經(jīng)濟(jì)下行，樓市萎靡的擔(dān)憂，主觀上希望能抄底，盡量低價(jià)買入，這無可厚非，因此也誕生了不少“空軍”，這幾年可謂又風(fēng)頭正勁。但多空轉(zhuǎn)換非常奇妙，刷卡一瞬間就搖身一變了。

房?jī)r(jià)下行對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)肯定是不利的，所以他們不斷做出了調(diào)整，包括且不限于樓市政策金融政策的各種底，各區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊，各種新規(guī)產(chǎn)品，各種營(yíng)銷手段。

核心目的還是要拉漲房?jī)r(jià)，只有上漲的樓面價(jià)和成交價(jià)，這套機(jī)制才玩得轉(zhuǎn)，不然是崩盤式的危機(jī)。

也就是說，土拍和新房，除了在房?jī)r(jià)上讓步，其他方面都可以無限討好購(gòu)房者。

當(dāng)購(gòu)房者和開發(fā)商達(dá)成協(xié)議的時(shí)候，忘了還有個(gè)二手市場(chǎng)，在默默承受著背刺，屬于真正的受害者。

持續(xù)的以價(jià)換量，成為了二手房的歸屬。

但新房的資金，很大程度也來源于二手房，因此垮塌的二手市場(chǎng)，遲早也會(huì)反噬新房市場(chǎng)。

道理誰(shuí)都懂，只不過他們管不了那么多了，死道友不死貧道，飲鴆止渴又何妨？

至少，現(xiàn)在還是能維持一個(gè)平衡的度，形成成都樓市特有的“獨(dú)立行情”。

成都，新房在不斷努力拉漲，

但二手市場(chǎng)為何成最大輸家？

一是供需錯(cuò)位的三重矛盾。

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出典型的"三角博弈"格局：購(gòu)房者期待價(jià)格回歸理性，開發(fā)商依賴高價(jià)維持資金鏈，二手房業(yè)主被動(dòng)承受市場(chǎng)沖擊。這種矛盾根源在于住房商品的雙重屬性：既是民生必需品，又是資本增值載體。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速換擋時(shí)，購(gòu)房者支付能力與開發(fā)商成本底線形成天然對(duì)立，而二手房市場(chǎng)因缺乏政策庇護(hù)淪為緩沖地帶。

二是利益鏈條的自我強(qiáng)化機(jī)制。

土地財(cái)政模式構(gòu)筑起環(huán)環(huán)相扣的利益閉環(huán)：政府依賴土地出讓金維持財(cái)政平衡，開發(fā)商通過高價(jià)拿地綁定政企利益，金融機(jī)構(gòu)在抵押物估值游戲中獲取利差。這套機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí)，各參與方不約而同選擇"保新房棄二手"的策略。全國(guó)22城涉宅用地成交溢價(jià)率仍維持在7.5%，與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)下行形成剪刀差。

三是次生災(zāi)害的傳導(dǎo)路徑。

二手房市場(chǎng)的持續(xù)失血正在引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，存量房資產(chǎn)縮水導(dǎo)致居民消費(fèi)能力下降，形成財(cái)富負(fù)效應(yīng)；其次，抵押物價(jià)值重估倒逼銀行收縮信貸，加劇流動(dòng)性危機(jī)；再者，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛引發(fā)市場(chǎng)信號(hào)紊亂，夸張一些的城市新盤備案價(jià)較周邊二手房高出40%，反而抑制真實(shí)需求。這種"救市反噬"效應(yīng)正通過金融、財(cái)政、消費(fèi)三條通道加速傳導(dǎo)。

四是獨(dú)立行情的脆弱平衡。

有些城市是很明顯的政策市，飲鴆止渴實(shí)則是危險(xiǎn)平衡術(shù)。通過各種手段制造稀缺假象，用人才購(gòu)房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)移支付成本，借城投平臺(tái)托底土地市場(chǎng)，這套組合拳本質(zhì)上是在延緩風(fēng)險(xiǎn)暴露。但調(diào)控工具箱的邊際效應(yīng)正在遞減，有些城市（沒說成都哈）上半年出臺(tái)的"以舊換新"政策，實(shí)際轉(zhuǎn)化率不足3%，暴露出政策市的人為割裂性。

五是破局之道的兩難抉擇。

破解樓市困局需要突破三個(gè)認(rèn)知誤區(qū)：其一，價(jià)格調(diào)控不能替代制度改革，房產(chǎn)稅立法、土地出讓機(jī)制等深水區(qū)改革才是治本之策；其二，市場(chǎng)分化不可逆轉(zhuǎn)，核心區(qū)資產(chǎn)與郊區(qū)大盤必然走向價(jià)值重構(gòu)；其三，住房保障體系必須與商品市場(chǎng)形成有效區(qū)隔。當(dāng)前各地試點(diǎn)的"先租后售""共有產(chǎn)權(quán)"等模式，正在探索第三條道路的可能性。

六是未來三年是關(guān)鍵窗口期。

行業(yè)出清已進(jìn)入深水區(qū)，預(yù)計(jì)2026-2028年將見證市場(chǎng)格局的根本性重塑。三個(gè)信號(hào)值得關(guān)注：TOP50房企市占率突破65%的壟斷臨界點(diǎn)，法拍房數(shù)量同比增速連續(xù)8季度超30%，租賃住房REITs規(guī)模突破千億關(guān)口。這些指標(biāo)共同指向同一個(gè)結(jié)論——樓市正在從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，這個(gè)痛苦但必要的蛻變過程，注定伴隨著部分市場(chǎng)主體的退出與新生。