股市樓市背后都有“國家隊”

穩(wěn)是大局，是基礎(chǔ)；進(jìn)是方向，也是動力。
4月9日，人民日報任平文章指出，“經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展就需要更大的推動力。”
關(guān)稅戰(zhàn)的影響力，最直接體現(xiàn)是股市。鋼鐵、建筑材料等價格上漲。未來，關(guān)稅效應(yīng)也將傳導(dǎo)到樓市。
此刻的股市，離不開“國家隊”真金白銀護(hù)盤。
4月8日，國資委表示，全力支持央企主動作為，持續(xù)鞏固市場對上市公司的信心。
截至當(dāng)日20時，中國國新、中國誠通、中海油、國家電網(wǎng)、中國鋁業(yè)等18家央企宣布增持回購。
同日，全國社會保障基金理事會透露，近日已主動增持國內(nèi)股票，近期將繼續(xù)增持。
毫無疑問，長期來看，股市“國家隊”，是國內(nèi)股市的穩(wěn)定器。
這一輪樓市周期，當(dāng)國家提出“止跌回穩(wěn)“時，地產(chǎn)央國企的角色尤為重要。
土拍市場，央國企是主力軍。
2024年全國拿地金額前10房企中，9家為央國企。中海、保利、華潤、建發(fā)等為代表，聚焦一二線核心城市。今年1-3月，杭州、成都多地出現(xiàn)新地王，背后正是央國企的入場。
在房產(chǎn)銷售端，11家千億級房企中，除龍湖與濱江外，其余9家為央國企或混改房企。以武漢為例，今年一季度，武漢房企銷售業(yè)績前7強(qiáng)，全部是央國企。
在交付方面，中海、保利等在全國交付套數(shù)超過10萬套。
然而，個別央國企項目為追求短期業(yè)績大幅降價，破壞市場“止跌”大局。
以武漢為例，某板塊房價2.2萬，一國企推出1.5萬新房。另一板塊房價1.8萬，某國企推1.2萬促銷房源。
這些超低價房源，帶來的最直接影響是區(qū)域二手房價格大跌。新房板塊1.8萬，正常二手房1.3-1.5萬。如果出現(xiàn)1.2-1.3萬的新房價格，二手房將跌到1萬以內(nèi)。
這對于武漢的二手房庫存來說，二手房賣家撤牌，延遲了改善換房需求釋放，不利于武漢拉動房地產(chǎn)消費(fèi)。
這種做法，最大的傷害是，一個板塊原來合理均價1.8萬，可能被市場傳導(dǎo)區(qū)域價格1.2-1.3萬，讓市場充滿下跌的預(yù)期。
一個超低新盤的定價，導(dǎo)致板塊價格的崩塌，引發(fā)環(huán)線價格體系潰亂，最終出現(xiàn)全局房價紊亂，不利于“止跌回穩(wěn)”。
從樓市大局出發(fā)，建議有關(guān)部門采取以下措施：
一是，城市主管部門約談惡意降價的央國企項目。對單盤降幅超過20%以上央國企項目，啟動專項審計；單盤降價超過30%以上的，約談相關(guān)負(fù)責(zé)人，調(diào)查國有資產(chǎn)流失的情況；對破壞市場穩(wěn)定的央國企，應(yīng)及時問責(zé)處理。
二是，對于大幅惡意降價，影響區(qū)域乃至城市房價的央國企納入樓市“黑名單”，房產(chǎn)主管部門對其預(yù)售許可證等控制。
三是，銀行主管部門對房價降幅超過30%以上的央國企的項目融資、貸款審批進(jìn)行嚴(yán)控。像當(dāng)年出臺“三條紅線”政策一樣，銀行部門要配合房產(chǎn)部門管好央國企的市場動作。房價暴跌30%以上，影響房貸等金融安全。
在關(guān)稅大戰(zhàn)面前，樓市是中國經(jīng)濟(jì)的另一張底牌。樓市里的央國企，要像股市里的國企一樣，持續(xù)鞏固市場的信心。如今的樓市“國家隊”，既要做好市場穩(wěn)定器，更應(yīng)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的領(lǐng)航者。
一方面，央國企要堅守底線，多拿地，少惡意降價，持續(xù)穩(wěn)定“止跌回穩(wěn)”的樓市預(yù)期，做好樓市的壓艙石、穩(wěn)定器，幫助居民修復(fù)手中的不動產(chǎn)價值，促進(jìn)以房地產(chǎn)為核心的消費(fèi)。
另一方面，央國企的區(qū)域公司，不能因為自身業(yè)績的私利，惡意大幅降價，以甩賣換成交量，而是從產(chǎn)品端研究如何造好房子，做產(chǎn)品、品質(zhì)與服務(wù)的表率。
在這場關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)基本盤、國內(nèi)城市資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)中，樓市央國企更應(yīng)保持戰(zhàn)略定力，平衡好經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，穩(wěn)定好市場預(yù)期。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）