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      重慶一開(kāi)發(fā)商侵占物管用房租金 小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴追回20余萬(wàn)元

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      資料圖片,來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

      小區(qū)物管用房租金被開(kāi)發(fā)公司一并收取多年,業(yè)委會(huì)成立后一紙?jiān)V狀起訴追討。開(kāi)發(fā)公司辯稱業(yè)委會(huì)對(duì)成立前的租金無(wú)權(quán)利追討、該筆費(fèi)用也已過(guò)追討時(shí)限,那么這筆錢(qián)還能要回來(lái)嗎?

      基本案情:物管用房租金被開(kāi)發(fā)公司收走業(yè)委會(huì)起訴追討

      某公司于2011年開(kāi)發(fā)建設(shè)了大足區(qū)鳳凰城小區(qū) ,按照規(guī)劃要求 ,其中12幢底層屬于小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理用房。

      2011年5月,某公司將其自有房屋連同12幢底層的小區(qū)業(yè)主用房一并出租給了某幼兒園,雙方約定租賃期限自2011年5月17日起至2026年5月16日止 ,租金標(biāo)準(zhǔn)為14元/㎡/月 ,從 2013年11月起在上一年租金的基礎(chǔ)上按1元/平方米/年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行遞增。

      合同簽訂后,某幼兒園將租金一并交付給了某公司。該公司向某幼兒園收取租金直至2020年10月20日。

      經(jīng)測(cè)算,某幼兒園租賃的小區(qū)業(yè)主共有的房屋共計(jì)135㎡ ,某公司由此共向某幼兒園收取租金 215460元。

      2019年10月13日 ,鳳凰城小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。為了維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益,于是向重慶市大足區(qū)人民法院提起訴訟,要求某公司返還該小區(qū)物管用房部分的租金215460元。

      某公司辯稱,在其所出租的房屋中,確有135㎡的房屋系鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有物管用房。所產(chǎn)生的租金已由其公司收取,但具體金額須以核算為準(zhǔn)。

      但由于某公司在對(duì)鳳凰城小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施維護(hù)及個(gè)別小區(qū)業(yè)主因房屋瑕疵問(wèn)題進(jìn)行處理時(shí)已開(kāi)支了328585.50元 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了收取的租金,且業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的租金已超過(guò)了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間。同時(shí),原告鳳凰城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立于2019年10月13日 ,對(duì)成立之前的租金無(wú)權(quán)要求被告返還。綜上,請(qǐng)求人民法院判決駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

      法院判決:物管用房收益應(yīng)返還業(yè)主

      經(jīng)法院審理認(rèn)定,本案中,鳳凰城小區(qū)十二幢底層房屋屬于鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)用房,該小區(qū)業(yè)主對(duì)該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)某公司將業(yè)主共有的房屋出租所獲得的收益應(yīng)當(dāng)屬于鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有,某公司占有該部分租金屬于沒(méi)有法律根據(jù),應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還給小區(qū)業(yè)主。

      因鳳凰城小區(qū)業(yè)主于2019年10月13日依法成立了業(yè)主委員會(huì),鳳凰城小區(qū)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主向某公司主張權(quán)利,故鳳凰城業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求被告景加實(shí)業(yè)公司返還取得的不當(dāng)利益,對(duì)被告辯稱凰城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)成立之前的租金無(wú)權(quán)要求被告返還的理由本院不予采納。

      本案中,雖然業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的不當(dāng)?shù)美殉^(guò)了向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的三年訴訟時(shí)效期間,且某公司也以此為由進(jìn)行抗辯,但某公司在將鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)用房對(duì)外進(jìn)行出租時(shí),事前并未征求小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn),事后也未將收取的租金以任何方式告知業(yè)主,致使小區(qū)業(yè)主根本不知道自己的權(quán)利受到侵害,故業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的不當(dāng)?shù)美闯^(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間,本院對(duì)某公司的抗辯理由不予采納。

      關(guān)于某公司對(duì)鳳凰城小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)產(chǎn)生的費(fèi)用及對(duì)個(gè)別小區(qū)業(yè)主因房屋瑕疵問(wèn)題進(jìn)行了賠付,是否應(yīng)當(dāng)在收取的租金中列支的問(wèn)題,本院認(rèn)為,某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋因質(zhì)量問(wèn)題而對(duì)小區(qū)業(yè)主的適當(dāng)賠付系其應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù),所產(chǎn)生的費(fèi)用理應(yīng)由某公司自行承擔(dān),其要求在收取的租金中列支于法無(wú)據(jù),本院不予支持。

      而對(duì)鳳凰城小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)產(chǎn)生的糾紛與本案分屬不同的法律關(guān)系,不屬于本案審理的范疇,本院對(duì)被告的此辯解理由不予采納。

      綜上,法院判決某公司于本判決生效后十日內(nèi)返還業(yè)委會(huì)不當(dāng)利益215460元。

      相關(guān)法律法規(guī)解讀:

      【關(guān)聯(lián)法條】

      《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。

      《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條第四款規(guī)定:物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途,不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

      【專家觀點(diǎn)】

      物管用房的收益和歸屬問(wèn)題,一直是物業(yè)和業(yè)主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,物管用房屬于全體業(yè)主共有,其收益也應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

      另外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)可無(wú)償使用物管用房,任何單位和個(gè)人不得擅自改變物管用房的用途,不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

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