近期樓市全面降溫，問題并不在前期政策

文｜鄧浩志

4 月，市場降溫

4 月份的經濟數據與房地產數據陸續公布。其中，中國 4 月財新制造業 PMI 降至 50.4，為三個月來最低，前值 51.2。中國 4 月官方制造業 PMI 49，前值 50.5。新訂單指數降至七個月來的新低水平，但仍處于擴張區間。受對等關稅影響，新出口訂單指數驟降至 2023 年 8 月以來最低，明顯低于榮枯線。就業指數在上月短暫擴張后再次落入收縮區間。

4 月份樓市數據方面，列入統計范圍的 50 座城中，49 座城房價環比下跌，50 座城租金水平全部下跌。連之前樓市火爆的杭州、深圳、上海也都不例外。整體感覺，一線及強二線城市持續半年的復蘇，在今年 4 月份突然被硬生生地打斷了。

（圖片源于網絡）數據來源：中指研究院

（圖片源于網絡）數據來源：中指研究院

這里有幾個點提醒大家注意：

統計數據中同比仍然是上漲的，這是因為去年 1~3 季度樓市成交都是地量，同比增長是輕而易舉的事情。所以重點要看環比數據，才能感受到市場趨勢的變化，而 4 月幾乎所有城市成交量都下跌。這時持續復蘇的市場突然被打斷了，這并不是簡單的小陽春行情的終結。

我不太同意一個觀點，說近期樓市降溫是前期政策效力逐漸減弱的結果。因為在貿易戰開始前，大城市樓市都是比較強勢的，甚至價格已經開始上漲。而我們所看到的所有變化都是在貿易形勢改變之后發生的。所以市場降溫的關鍵不在前期政策。

我還想強調，在輿論場里你是看不出人心的。很多人為了圖省事，可能會隨便表個態，站個隊，這都是常見的事。但資本市場無需表態，無需站隊，完全為自己的利益負責。所以資本市場的波動，更反映社會真實的心態。

（圖片源于網絡）

為何杭州樓市壓不住，鶴崗產業帶不起？

據統計顯示，截止到今年 4 月中，杭州賣地收入已達去年的 66%。而且多個板塊誕生了全新地王。在地價不斷提高的趨勢下，杭州樓市自去年底開始就一路高歌猛進，成交量不斷刷新記錄，部分區域房價已經出現了比較明顯的上漲情況。

在以前，曾經有個非常非常流行觀點，說如果城市房價太高，會提高企業的成本，繼而削弱城市產業競爭力。但只要你細究，這個說法在邏輯上就講不通，但卻不妨礙這個觀點在眾多反對高房價聲音中獲得了廣泛的流傳，并且得到不少城市管理者的認可。之后在眾多因素的共振作用下，出現了持續了十幾年的針對房地產，尤其是針對房價的高壓政策。之所以當時這么重打壓政策都沒把房地產和房價怎么地，和當年住房供求矛盾十分突出，國人收入快速增長，加上貨幣大量超發等因素有關。但當好日子不再有的時候，大家發現，原來房地產，尤其是房企，也是極其脆弱的，數千億規模的房企也是說倒就倒。甚至扶都扶不起來。

而杭州今年樓市表現之所以搶眼，不單得益于孵化出杭州 6 小龍的頭部企業，而且杭州這些年還孵化出過萬家科技企業，過千家人工智能企業，數百家游戲開發企業……

有了好的營商環境，民企蓬勃發展，才造就了大量高收入工作崗位，和大量年輕人對住房的需求，繼而支持成交的攀升，房企的發展，還有地價的走高。所以，房價和地價的漲或跌，純粹是經濟發展的結果。如果沒產業和企業，房價再便宜也沒用。

比如俗稱 “鶴崗” 的地方，房價足夠便宜，但還是孵化不出任何像樣的產業，或者企業。