四川
我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。
我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。
成都還是有一類房東拎不清形式，總抱有一種莫名其妙的優越感。比如一樓帶花園的那種，總覺得大家都喜歡有院子的精致生活，是一種稀缺珍貴的房源，因此溢價極高，甚至遠高于中高正常樓層。
昨天和一位粉絲電話溝通，就聊到這個問題，同期中樓層正常成交大概是250萬，但一樓房東仗著有花園，喊價280萬根本沒戲，“別人出了306萬都沒賣，你給280萬，更不賣！”
從房段子的角度來看，二手市場的花園房肯定是有溢價功能的，但溢價有限。我們摸排了大量的市場數據，得出以下結論。
1、如果是能全封閉的贈送面積，比如實打實可以劃分為客廳、臥室等功能區，那么折價50%。
2、如果是不能全封閉的，如陽臺、花園、露臺等，那么折價25%。
3、如果是不通風不透氣的，如地下室，那么折價10%。
其中第2類的不能全封閉花園，可以按照面積（約40平）折價25%來溢價，比如成交均價1.5萬的話，可以在這個基礎上溢價15萬——花園的價值是15萬。
有人說，250萬+15萬，那也有265萬了吧？
沒算對，一樓本身是瑕疵樓層，噪音、蚊蟲、潮濕、采光視野都有明顯問題，理論上還會對比正常樓層折扣10%。
所以我的算法是250*0.9+15=240萬。
一樓帶花園，優缺點都有，互相抵消的話，和正常樓層的總價差別不太大，主要看花園實用面積而論。但是要通過一個40平的花園，就溢價30萬（280萬）甚至56萬（306萬），那真的是天方夜譚了。
估計也只有等韭菜了，很多花園房東也是這樣打算的，有價無市，但又驕傲自大，只能寄希望于韭菜接盤。
電話討論的結果，這筆交易當然黃了，買家有些惋惜，但并不是他的過錯，買房就是買緣分，對買家賣家都是如此。
什么？當初買的一樓帶花園就比樓市貴很多？
那是你被開發商給忽悠了，僅此而已。
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