別被恐慌帶節(jié)奏！現(xiàn)房銷售自帶三張“安全牌"

連日來(lái)，現(xiàn)房銷售一直在擾動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)。

特別是5月13日，三線小城河南省信陽(yáng)市宣布新出讓土地將全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的消息，讓市場(chǎng)大呼“現(xiàn)房銷售已逼近”。

市場(chǎng)擔(dān)憂，推行現(xiàn)房銷售會(huì)加劇房企壓力，影響樓市企穩(wěn)。但是眾多機(jī)構(gòu)研究分析，現(xiàn)房銷售不會(huì)“一刀切”推行，不必過(guò)度擔(dān)憂其對(duì)行業(yè)的沖擊。

01 推行現(xiàn)房銷售的系列影響

華創(chuàng)證券研究分析，現(xiàn)房銷售可能也會(huì)帶來(lái)一系列影響。

一是，現(xiàn)房銷售可能降低房企的拿地力度和風(fēng)險(xiǎn)偏好，導(dǎo)致地方政府土地出讓金下滑，進(jìn)而影響廣義財(cái)政鏈，并會(huì)通過(guò)收入端對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定壓力。

二是，推行現(xiàn)房銷售，會(huì)導(dǎo)致新房銷售面積進(jìn)一步下滑，對(duì)房企投資支撐變差，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)投資完成額。

三是，房企集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升。現(xiàn)房銷售會(huì)降低項(xiàng)目IRR，開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，對(duì)于前期資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定、不斷拿地?fù)Q儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)造成資金壓力。

國(guó)金證券研究同時(shí)認(rèn)為，配套的各類政策尚未明晰，推現(xiàn)房銷售會(huì)進(jìn)一步影響房企現(xiàn)金流，若引發(fā)房企信用危機(jī)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

02 現(xiàn)房銷售制度會(huì)如何演進(jìn)

華泰證券于5月14日發(fā)表了題為《現(xiàn)房銷售制度會(huì)如何演進(jìn)？》的最新研報(bào)。

其認(rèn)為，作為房地產(chǎn)新模式的一環(huán)，現(xiàn)房銷售制度或會(huì)在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)一步推出，但其離真正完善并長(zhǎng)期運(yùn)行的階段預(yù)計(jì)還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

據(jù)華泰證券梳理，我國(guó)早在2016年就有蘇州、南京、深圳在土地層面嘗試過(guò)現(xiàn)房銷售，將土地溢價(jià)率和現(xiàn)房銷售綁定，當(dāng)時(shí)的目的是為降低土地市場(chǎng)熱度，之后現(xiàn)房銷售試點(diǎn)逐步淡化。

而此次再次啟動(dòng)討論，是從2022年房企保交樓階段開(kāi)始，背景與2016年階段并不相同。此次提出更加聚焦長(zhǎng)遠(yuǎn)，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度改革的拼圖。

天風(fēng)證券研究也認(rèn)為，向現(xiàn)房銷售過(guò)渡仍需時(shí)間。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2024年我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平米，占比已達(dá)30.84%。

天風(fēng)證券認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)期視角看，現(xiàn)房銷售保護(hù)購(gòu)房者利益的同時(shí)，也符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)，但在當(dāng)前房?jī)r(jià)波動(dòng)走勢(shì)背景下，考慮行業(yè)基本面呵護(hù)基調(diào)，預(yù)計(jì)短期仍會(huì)以試點(diǎn)擴(kuò)大化、新老劃斷等形式過(guò)渡推進(jìn)。

03 不必過(guò)度擔(dān)憂對(duì)行業(yè)的沖擊

雖然現(xiàn)房銷售引發(fā)了市場(chǎng)短期情緒沖擊，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，不必過(guò)度擔(dān)憂現(xiàn)房銷售對(duì)行業(yè)的沖擊。華泰證券給出了如下理由：

一是，預(yù)計(jì)現(xiàn)房銷售會(huì)以試點(diǎn)形式推進(jìn)，率先從低能級(jí)城市開(kāi)始，高能級(jí)城市推進(jìn)的節(jié)奏預(yù)計(jì)會(huì)更加循序漸進(jìn)。

2024年3月住建部部長(zhǎng)倪虹表示，要有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，明確指出推進(jìn)現(xiàn)房銷售不能搞“一刀切”。

再比如率先落地現(xiàn)房銷售的信陽(yáng)，為低能級(jí)城市，去化緩慢，本身庫(kù)存多為現(xiàn)房，因此切換為現(xiàn)房銷售對(duì)市場(chǎng)的影響也有限。

二是，預(yù)計(jì)推行現(xiàn)房銷售會(huì)“新老劃斷”。

2024年8月國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)提出，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)僅針對(duì)增量，對(duì)存量項(xiàng)目影響有限。此次信陽(yáng)發(fā)布的政策也明確按“新老有別”的原則執(zhí)行。

即：已取得施工許可證的項(xiàng)目仍按老辦法申請(qǐng)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

三是預(yù)計(jì)會(huì)有融資配套政策。

2024年8月國(guó)新辦會(huì)議上，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)明確“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策”。

結(jié)合今年5月7日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，金管總局局長(zhǎng)宣布“將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”的表態(tài)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的配套政策大概率包括對(duì)應(yīng)的融資等相關(guān)支持政策。

四是，房企對(duì)現(xiàn)房銷售的適應(yīng)度已有所強(qiáng)化。華泰證券認(rèn)為，經(jīng)歷了房地產(chǎn)一輪景氣度下行，房企現(xiàn)房庫(kù)存和財(cái)務(wù)管控能力都已有所提升。

04更應(yīng)關(guān)注止跌回穩(wěn)增量政策

綜合分析，現(xiàn)房銷售短期內(nèi)不會(huì)全面落地。研究普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是局部修復(fù)，全局企穩(wěn)仍需政策呵護(hù)，更加需要關(guān)注的依然是“止跌回穩(wěn)”增量政策。

可期待的包括：

1）“箭在弦上”的新模式融資配套，包括金管總局釋放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。

天風(fēng)證券分析，預(yù)計(jì)在收儲(chǔ)層面、白名單常態(tài)化機(jī)制及預(yù)售資金封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制層面，存在優(yōu)化的空間。

2）京滬深繼續(xù)放松限購(gòu)。比如可進(jìn)一步擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域，以及縮短限購(gòu)所需的社保或個(gè)稅繳納年限，來(lái)進(jìn)一步帶動(dòng)改善性置業(yè)需求。

3）進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)。比如一線城市出售二手房時(shí)的“滿五不唯一”的個(gè)稅，限制了部分改善性需求的釋放，尤其是對(duì)“賣一買一”的置換需求。